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  1. aristideloris

    aristideloris Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, abito in un condominio, nel quale attraverso la legge sul recupero dei sottotetti, sono state realizzate delle mansarde all’ultimo piano (dove appunto risiedo io), le quali diversamente dagli appartamenti preesistenti, non usufruiscono del riscaldamento centralizzato, bensì hanno quello autonomo.
    Essendoci alcuni condomini residenti nella parte preesistente che non pagano le spese, l’Amministratore ha costituito un apposito fondo, ripartendo i costi tra tutti secondo il criterio dei millesimi di proprietà; ma tenuto conto che le mansarde hanno il riscaldamento autonomo, non avrebbe dovuto scorporare le spese del gasolio del riscaldamento centralizzato e addebitarle solo a chi ne fa uso? Dividendo tra tutti solo le altre spese comuni (pulizie, illuminazione, rotazione sacchi immondizia, ecc.)?
    A mio parere, infatti, avrebbe dovuto trovare applicazione il 2° comma dell’art. 1123 c.c. che prevede che ".... Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
    Grazie di un vostro parere
    Loris Goi
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'amministratore di sua iniziativa non può prevedere un fondo di solidarietà, eventualmente l'assemblea potrà farlo con delibera, comunque l'amministratore avrebbe potuto agire in altro e più incisivo modo, p.es. con il Decreto Ingiuntivo richiesto per i morosi, leggi a proposito questo interessate Link dell'Avv. Alessandro Gallucci;

    In molte compagini condominiali è usuale imbattersi in una situazione di morosità di uno o più condomini.

    In queste situazioni, il fatto è notorio, divine estremamente difficile per l’amministratore garantire la normale erogazione dei servizi comuni. Ciò pur ipotizzando che tutti i conti siano in ordine e che il mandatario si sia mosso per il recupero del credito. I tempi della giustizia (ottenimento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. più eventuale procedura esecutiva) sono di gran lunga più lunghi rispetto alle scadenza che i fornitori di servizi (soprattutto quelli industriali, es. luce, gas, ecc.) impongono alla propria controparte.

    Che fare allora?
    Le soluzioni sono due ed in entrambi i casi necessitano del consenso degli interessati:
    a) l’amministratore può effettuare delle anticipazioni per coprire le momentanee mancanze di cassa. Si tratta d’una prassi spesso ricorrente ma che non vede il mandatario obbligato a comportarsi in tal senso, in quanto non esistono norme che gli impongano di anticipare somme di denaro nell’interesse del condomino;
    b) i condomini adempienti, nella prospettiva di evitare azioni giudiziali o peggio ancora il distacco di alcune utenze, possono decidere di anticipare le somme dovute dal condominio moroso, salvo poi ottenerne la restituzione al momento del pagamento (volontario o forzato) da parte di quest’ultimo.

    Tale ultima ipotesi, che spesso avviene nella pratica, è da considerarsi lecita se tutti i condomini (escluso il moroso, ovviamente) decidono d’accollarsi quella parte di debito. La decisione presa a maggioranza dall’assemblea, invece, è da ritenersi imprescrittibilmente nulla e come tale impugnabile da ogni condomino in qualunque momento.
    E’ questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Bari con la sentenza n. 1133 dello scorso 20 marzo. Nel caso di specie un condomino impugnava una deliberazione con la quale si decideva di dividere il debito di un moroso tra i restanti comproprietari. Il Tribunale barese, dichiarando quella delibera invalida, ha affermato che “sul punto la giurisprudenza, ormai consolidata, ha statuito che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art.1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio , in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimeno del condomino moroso con la costituzione di un fondocassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. sez 2 sent. n.13631 del 5 novembre 2001)” (Trib. Bari 20 marzo 2011 n. 1133).

    In sostanza una cosa è la solidarietà che esiste solamente se tutti sono d’accordo, altra il rischio di vedere pignorati beni comuni. In quest’ultimo caso l’assemblea può intervenire decidendo di pagare quel debito. Ciò perché muta l’oggetto della deliberazione: non la somma dovuta dal condomino moroso in sé quanto piuttosto la salvaguardia dei beni comuni. --- http://www.leggo.it/articoloins.php?id=161&sezins=CONDOMINIO&idins=200&sez=HOME
     

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