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  1. Fifo84

    Fifo84 Membro Attivo

    Posseggo il 12,5% di una casa di campagna, paese abbondato di 50 anime.
    Sono COMPROPRIETARIO insieme ad altri 4 eredi ( un erede ha come me il 12,5%) mentre gli altri due possono il 75%.

    Se loro 3 fossero d'accordo, ed io no ad affittare sta casa ( che avrebbe un affitto ridicolo, a fronte di sicure spese extra che dovrei affrontare a favore dell'inquilino anche se solo x la mia quota), in più sarebbe fonte di reddito, di dichiarazione, etc etc..io POSSO OPPORMI?
    Sono costretto a sottostare l'affitto, a prendere sti soldi e pagarci le spese?
    Non è possibile rinunciarci?

    Nel caso non sia possibile con le buone maniere...c'è un modo legale di contrastare l'affitto che sarebbe comunque a PERDITA sicuramente a fine anno per me a livello di spese, cose di gestione ed extra?

    Considerate che ancora non c'è nessun inquilino dentro eh..la loro è una idea che vorrebbero seguire..
    HO modo di oppormi o tutelarmi?
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? Le novità 2018 | Esperto - gli esperti di Solo Affitti a tua disposizione

    All'URL indicato qui sopra indicano chiaramente che anche uno solo dei comproprietari può concedere in locazione l'immobile.

    Quindi tu non ti puoi opporre, possono farlo contro la tua volontà.

    Copio testualmente:

    possiamo riassumere così le informazioni utili in merito:

    - in caso di immobile in comproprietà anche il singolo comproprietario può stipulare un contratto di locazione;

    - le imposte sul canone percepito, tuttavia, andranno pagate da tutti i comproprietari, in ragione delle rispettive quote;

    - in registrazione andranno indicati (nela sezione riservata ai locatori) i nominativi di tutti i comproprietari, ivi compresi quelli "non presenti in atto";

    - contestualmente verrà indicata l'opzione per il regime di cedolare o IRPEF di tutti i comproprietari;

    - (in caso di opzione cedolare) per questo sarebbe opportuno che i comproprietari che non hanno espresso la propria opzione in contratto (non essendo presenti in esso) inviino prima della registrazione del contratto la raccomandata ai conduttori contenente l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone (si tratta di un passaggio prudenziale che suggerirei a scanso di future contestazioni dell'efficacia dell'opzione);

    - qualora poi il canone venisse effettivamente percepito da un solo comproprietario e non da tutti sarà cura di tutti effettuare il conteggio delle imposte dovute in modo che il comproprietario unico percipiente li ristori delle imposte versate in sua vece.
     
  3. Fifo84

    Fifo84 Membro Attivo

    cioè sono costretto a prendere soldi che non voglio e ad accollarmi oneri che non voglio?

    è assurdo
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    FONTE: Contratto di locazione, uno dei comproprietari può opporsi al rinnovo?

    Copio e incollo testualmente:

    La stipula di un contratto di locazione è un atto che rientra nell'ordinaria amministrazione. In caso di più proprietari, quindi, a norma di legge non occorre l'unanimità per poter stipulare o rinnovare il contratto, ma è sufficiente un accordo preso a maggioranza. Di conseguenza i fratelli possono rinnovare il contratto a prescindere dal fatto che uno di loro non sia d'accordo. In ogni caso come comproprietario non può rinunciare a dichiarare il canone di locazione percepito. La legge, infatti, ossia l'art. 26 del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi, stabilisce che i redditi fondiari "concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale." Quindi il reddito non può in ogni caso essere dichiarato solo da una parte dei proprietari. Può comunque valutare se le conviene applicare sul canone la cedolare secca, se attualmente dichiara l'importo ai fini IRPEF. L'opzione per la cedolare, infatti, può essere effettuata da ciascun singolo proprietario, a prescindere dal regime fiscale scelto dagli altri.
     
  5. Fifo84

    Fifo84 Membro Attivo


    Rimane assurdo dover accettare per forza, soldi e oneri che NON voglio.

    Un modo legale per forzare allora la vendita delle quote?
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come dividere un immobile in comproprietà

    La vendita giudiziale è una strada veramente antipatica e costosa.

    Ti suggerisco di contattare gli altri comproprietari e fare un regolare contratto di compravendita magari a prezzo molto basso.

    Mi pare di capire che a te questo immobile non serva e tu voglia liberartene.

    Se invece vuoi tenere l'immobile sfitto, e loro vogliono metterci dentro qualcuno, non ti puoi opporre. Puoi chiedere la divisione giudiziale, ma ripeto, la sconsiglio, meglio un cattivo accordo che una giusta causa.
     
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che fare se nessuno dei condividenti si candida all’assegnazione dell’intero bene?

    Non resta in questo caso altra soluzione che la vendita dell’immobile all’asta. La procedura potrà essere o di carattere giudiziale oppure, qualora vi sia accordo fra le parti, condotta a trattativa privata. Nel primo caso le operazioni di vendita potranno essere condotte direttamente dal giudice o delegate ad apposito professionista incaricato.
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Resta inteso che qualche probabilità di vendere ai due proprietari di maggioranza la tua quota, ce l'avrai se ti fai carico tu dei costi del rogito notarile di compravendita, e se fissi un prezzo veramente basso rispetto al valore di mercato che immagino sarà già molto basso, trattandosi di un paese di 50 anime, come tu stesso affermi sopra.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Esiste anche la rinuncia alla proprietà, che comporterebbe in automatico l'espansione delle quote di proprietà dei restanti comproprietari.

    Io recentissimamente ho provato questa strada, ho contattato 4 notai e nessuno di loro ha voluto farmi fare un atto di rinuncia alla proprietà, con la scusa che non sapevano a chi intestare dopo la rinuncia.

    Il mio caso era quello di un posto auto assegnato numericamente in garage condominiale, volevo rinunciare al mio posto auto espandendo la proprietà dei restanti 6 comproprietari, ma il notaio non sapeva decidere tra queste due opzioni:
    - Lasciare senza intestazione il 7° posto auto dopo la mia rinuncia;
    - Espandere la percentuale di proprietà dei restanti 6, dopo la mia rinuncia.
    Avendo paura di redigere un atto annullabile per vizio di forma, e non sapendo a chi e se intestare il mio settimo posto auto, il notaio mi ha consigliato di trovare un acquirente interessato, e così ho fatto. Ho pagato di tasca mia il notaio incassando - quale provento della vendita - una somma risibile che non copriva nemmeno le spese notarili, però almeno ho dato qualcosa a qualcuno che sa come farne uso: a me non serviva e mai l'avrei usato.
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    FONTE: Divisione giudiziale immobile in comproprietà - Studio Legale Lazzari

    Chi può chiedere la divisione giudiziale e chi deve partecipare al giudizio?
    Ciascun comproprietario, qualsiasi sia la sua quota sul bene, può in qualsiasi momento rivolgersi al Tribunale per ottenere lo scioglimento della comunione.

    A partire dal 20 settembre 2013, però, prima di avviare una causa relativa ad una divisione è necessario dar corso a un procedimento di mediazione innanzi a un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia, con l’assistenza di un avvocato. Se la mediazione non viene esperita e la causa viene avviata ugualmente, entro la prima udienza il Giudice può rilevare la “non procedibilità” della causa giudiziale. La “non procedibilità” può essere fatta valere anche dalla controparte (ossia dal c.d. “convenuto”), sia pure entro un preciso termine di decadenza.

    Se la mediazione non riesce, la richiesta di divisione giudiziale può essere fatta in qualunque momento, non essendo previsto alcun limite temporale.

    Il giudizio di divisione deve essere promosso nei confronti di tutti i comproprietari. Devono inoltre necessariamente partecipare al giudizio i creditori che abbiano garanzie sul bene oggetto di comunione (come ad esempio, un’ipoteca iscritta su un immobile) e coloro che abbiano diritti sul bene (come, ad esempio, l’inquilino che abbia in corso un contratto di locazione ultranovennale su un bene immobile oggetto di divisione).
     
  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel tuo caso particolare, se vuoi liberarti della quota, una soluzione potrebbe essere fare una finta compravendita della quale tu - diversamente da quanto normalmente accade - ti accolli le spese notarili perché è un atto che fa comodo a te. Poi magari restituisci i soldi della compravendita (per questo dico che è finta). I restanti comproprietari si ritrovano con una quota espansa, e tu solo pagando l'atto notarile ti sei liberato di una proprietà scomoda.

    E' chiaro che se non accettano neanche a queste condizioni estremamente vantaggiose per loro, l'unica strada sarà chinare il capo e continuare a pagare le spese e dichiarare l'esiguo provento pro quota dell'affitto, oppure avviare la procedura di mediazione con l'assistenza di un avvocato, e disporre la vendita all'asta, se proprio si rifiutano.

    Ma alle condizioni vantaggiose "ti pago io l'atto notarile", "ti chiedo una cavolata e te la restituisco anche, dopo l'atto notarile", se rifiutassero sarebbe davvero solo cattiveria.

    La cosa più importante che ora ti è chiara - e che personalmente anch'io riconosco ASSURDA! - è che se anche un solo comproprietario decide di affittare, NON TI PUOI LEGALMENTE OPPORRE. Paradossalmente anche chi possiede 1 / 128 può metterti una persona in casa nonostante il tuo dissenso verbale o scritto.
     
    Ultima modifica: 4 Ottobre 2018
  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Attendo il parere autorevole di altri forumisti
     
  13. albertodellorso

    albertodellorso Membro Attivo

    salve.
    se non erro, dovrebbe esistere la possibilità che detto bene possa essere "donat0" al comune, che comunque farà regolare atto tramite segretario comunale (ufficiale rogante) e detto ente diventa proprietario della quota dell'atto.
     
  14. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Credo che il Comune, come ogni donatario, sia libero di accettare o meno.. Dubito accetti una quota minoranza
     
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  15. albertodellorso

    albertodellorso Membro Attivo

    Il comune è un ente pubblico.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ciò non lo obbliga ad accettare una donazione. Il comune è libero, come qualunque altra persona (fisica o giuridica), di fare le proprie valutazioni tecnico-economiche e quindi decidere se accettare o no.
     
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  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tra l'altro, nel caso in cui vengano ceduti allo Stato degli immobili decadenti o dei terreni - ad esempio - paludosi che necessitano di bonifica urgente, il rogito può essere ANNULLATO.
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Uno dei prerequisiti essenziali della rinuncia alla proprietà in favore dello Stato, è che l'immobile - fabbricato o terreno che sia - non abbisogni di pesanti ristrutturazioni (esempio: rudere rurale) o di significative bonifiche (terreno acquitrinoso).
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l’immobile appartiene a una sola persona, con la rinuncia abdicativa della proprietà, è lo Stato che ne diventa titolare. Se invece è di più soggetti, come nella fattispecie in discussione, la rinuncia da parte di un comproprietario comporta in automatico l’accrescimento della quota degli altri.
     
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  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A trovarlo, un notaio che ha il coraggio di far stipulare un atto di RINUNCIA ALLA PROPRIETA'...!! Io ne ho consultati quattro nella mia città natale. Tre non mi hanno risposto, il quarto mi ha detto che non sapeva se lasciare l'intestazione in bianco o se espandere le quote degli altri (era un posto auto assegnato numericamente, all'interno di un'autorimessa condominiale). Ho fatto prima a trovare un acquirente, vendendoglielo a prezzo super low cost.
     

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