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  1. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    - Inquadramento generale
    Si tratta di un condominio che ha le seguenti caratteristiche: 3 palazzi di 5 piani fuori terra senza ascensori, con villetta indipendente del portiere costruita sull’ingresso comune, quindi stesso numero civico. Ogni palazzo 3 scale; ogni scala 10 appartamenti, totale 90 condomini.

    - Causa iniziale
    Con il trascorre degli anni alcuni condomini, soprattutto quelli dell’ ultimo e del penultimo piano, di due scale posizionate una nel palazzo di mezzo e l’altra nell’ultimo, sulla base della legge sull’abbattimento delle barriere architettoniche e sull’interpretazione dell’art. 1120 del c.c., agli inizi del 2000 decisero di costruire due ascensori/elevatori idraulici.
    I condomini delle due scale, interessati alla costruzione, decisero in piena autonomia sfruttando gli orientamenti giurisprudenziali in materia di decisioni riguardanti le singole scale, così gli elevatori idraulici esterni furono costruiti in tempi diversi per iniziativa di una minoranza di condomini (3 su 10 e 4 su 10) che incaricarono due ditte differenti con evidente aspetto differente degli elevatori.
    Questi elevatori sono stati costruiti appoggiandosi alla parete del prospetto principale dell’edificio, dove ci sono i portoncini di ingresso delle scale, anzi proprio davanti alla porta di accesso alle cantine, che si trova sul lato destro del portoncino di ingresso.
    Queste strutture oltre a creare intralcio a chi deve portare in cantina, per esempio, una bicicletta da adulto, si fermano sul pianerottolo di riposo tra i piani, quindi non risolvono completamente il problema di accesso al proprio appartamento.
    Questi elevatori idraulici, nonostante tutto, suscitarono un certo interesse sempre tra i proprietari degli appartamenti posti al 3° e 4° piano e anche di qualcun altro a cui pesava fare le scale.

    - Causa scatenante
    Con l’intento di “normare” la costruzione degli elevatori idraulici, alcuni condomini “attivi” facevano mettere tra gli argomenti all’ordine del giorno della assemblea del 06/06/2007 l’incarico esplorativo, poi affidato ad un gruppo ristretto di condomini/consultori, circa la realizzabilità di elevatori idraulici esterni che risolvessero sia il problema dello sbarco al livello del piano di arrivo e sia il disagio per l’accesso alle cantine.
    In pratica si voleva che tutti gli elevatori idraulici futuri, se costruiti, fossero tutti uguali e soprattutto che non deturpassero il prospetto principale della facciata con delle torri con i vetri varicolori, che occludevano la vista ai condomini posti alla destra della torre.
    Un progettista interpellato ha proposto un tipo di elevatore idraulico da installare tra i balconi che si trovano sul prospetto opposto a quello principale.
    Il progetto non è stato sottoposto all’approvazione del condominio perché l’approvazione e l’accettazione del progetto sono stati lasciati alla volontà dei condomini scala per scala, ciò sia sulla base della non obbligatorietà della costruzione e sia alla luce di quanto prevede l’ Art. 1120 del c.c.

    A partire dal Dicembre del 2009 le varie scale hanno incominciato ad affidare i lavori ad una sola azienda la quale, interfacciandosi con l’amministratore e i consultori del condominio, aveva fatto una offerta interessante a patto di costruire tutti e 7 gli elevatori idraulici mancanti nel condominio.
    Gli elevatori sono stati costruiti e, a costruzione avvenuta, un condomino posto al piano rialzato di una scala ha fatto causa al Condominio, sostenendo che la costruzione degli elevatori ed il necessario spostamento della canna fumaria degli scaldabagni a gas aveva tolto la luminosità alla cucina e quindi pregiudizio al valore del proprio appartamento.
    Il condominio aveva offerto una cifra risarcitoria per far fare dei lavori al condòmino per ridare luminosità alla cucina; offerta rifiutata e si è andati in giudizio.

    - Il Giudizio e la sentenza
    Il Condominio costituendosi in giudizio eccepiva la legittimazione passiva di tutti i condomini, in quanto la decisione della costruzione degli elevatori è stata fatta da assemblee di scala e l’onere finanziario è stato sopportato da solo coloro che hanno deciso la loro costruzione.
    Tale eccezione è stata rigettata dal Giudice nella prima udienza in quanto il contratto d’appalto dei lavori necessari per l’installazione degli elevatori idraulici ed il contratto di fornitura degli stessi fu fatto dall’amministratore pro tempore del condominio in carica in quel periodo.
    Anche se questa attività non fu autorizzata da nessuna assemblea, fu una mera azione di coordinamento per la riduzione dei costi di istallazione, non c’è una delibera della assemblea condominiale, in quanto l’amministratore ha agito sull’input dei consultori di scala.
    Il giudizio si è concluso con la condanna del Condominio al pagamento del danno delle spese legali della parte attrice.

    Ci sono diversi problemi da risolvere:
    1) Quando è iniziata la lite condominiale i condòmini dei palazzi nei quali non risiede la condòmina attrice della causa hanno deciso di non partecipare alle spese legali ritenendo che il problema fosse una questione di scala o al massimo limitata al palazzo dove si trova la condòmina insoddisfatta. Ora dovranno pagare anche loro?
    2) Stando così le cose ci sono speranze di ribaltare il giudizio facendo appello in modo che a pagare siano solo i proprietari dell’ elevatore idraulico che danneggia la condòmina del piano rialzato?
    3) Ci sono i presupposti di rivalersi sull’ Amministratore in carica a quel tempo che ha firmato i contratti di acquisto degli elevatori e dei lavori di installazione senza autorizzazione della maggioranza (o della maggioranza non raggiunta) della Assemblea?
    4) Eventualmente esiste la possibilità di estendere la rivalsa sui consultori, che poi sono stati i più attivi nella gestione di tutta la faccenda?
    5) Esiste la possibilità di fare causa agli attuali proprietari degli elevatori che hanno lasciato gestire a terzi (amministratore e consultori) ed hanno coinvolto il Condominio?
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    1) Il giudice ha correttamente rigettato l'eccezione: non vi fu differenziazione quanto a volontà assembleare = tutti indistintamente si sono solidalmente obbligati verso la danneggiata; ciò non significa però che il Condominio non possa ripartire la spesa tra quanti siano tenuti a sopportarla (coloro che fecero fronte alle spese per la realizzazione dell'opera incriminata) = condominio parziale 3° comma 1123 Cc
    2) Lascerei perdere l'Appello e procederei ad un riparto solo tra i condòmini interessati (con il consenso di tutti)
    3) No; ci sono state delle leggerezze da parte sua, ma di fatto ha eseguito quanto gli fu demandato = l'errore sta nel Condominio
    4) No; come 3): nessuno ha imposto di pagare e/o realizzare l'opera; vi si è spontanemente contribuito anche a fronte di gravi carenze procedurali; come pretendere ora da altri il ristoro del danno che si è contribuito a generare?
    5) Loro pagheranno le Spese legali e la faccenda si chiude. Non daranno il loro assenso in tal senso? Allora sì non vi rimarrà che una causa (nuova contro di loro e non un Appello) per risolvere i punti 4) e 5) (visto che avrete nel frattempo corrisposto anche voi una quota)

    Mi scuso per la poca chiarezza; sto scrivendo con lo smartphone
     
    Ultima modifica: 15 Novembre 2015
    A Gianco e quiproquo piace questo messaggio.
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma i proprietari dell'ascensore, che sono 4 condomini, non saranno certamente d'accordo.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Che i 4 non siano favorevoli a tale ripartizione è ininfluente...chi ha causato il danno contestato paga, e siccome in 4 su 10 hanno deciso per l'innovazione...si arrangino con gli effetti collaterali.
    Sincermente non comprendo con quale "leggerezza" abbiano proceduto con la costruzione senza un preventivo benestare di tutti i proprietari dell'edificio.

    Concordo su tutta la linea con Ollj tranne forse per il punto 5 (non vorrei aver frainteso).
    Le spese legali seppur addebitate al Condominio intero vanno attribuite ai soli "coinvolti" ... ma non servirà causa ma semplice delibera di riparto approvata.
    Eventualmente spetterà ai 4 opporsi all'eventuale Decreto Ingiuntivo e intentare causa al Condominio per un addebito (a loro pensiero) errato.
     
  5. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Pienamente concorde; non a caso su ho scritto circa il riparto della spesa ex art.1123 3° comma. Il rischio è che i quattro attaccandosi alla "forma" sostengano la solidarietà passiva del Condominio tutto quale "parte" processuale soccombente e quindi pretendano un riparto ex art.1123 1° comma; da ciò il mio riferimento al "consenso"; mancante questo i 4 di certo impugneranno il deliberato assembleare e al Condominio, come indicai all mio punto 5), non rimarrà che una nuova ed ulteriore causa legale, non di appello verso al precedente sentenza ma in opposizione ai 4 che impugnassero il riparto ex art.1123 3° comma; cosa questa assai rischiosa: in Condomini numerosi (90 soggetti) ci sno troppe ideee, si parte tutti uniti, ma poi.... chissà mai se la mossa dei 4, non spingerà il Condominio a mutar avviso = riparto ex art.1123 1° comma.
    Saluti
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Allora come paventato avevo frainteso.
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa ma non capisco: ai consultori secondo la risposta 4) non si può fare azione di rivalsa, poi nella risposta 5) dici che si può fare azione di rivalsa nei loro confronti assieme ai condomini proprietari degli elevatori.
    Poi c'é un altro problema da affrontare: non credo che l'amministratore metterà nel bilancio preventivo del 2016 il pagamento dei danni e delle spese legali della causa persa, farà una gestione separata per raccimolare nel volgere di 3 o 4 mesi i soldi da dare alla controparte. Il condominio, quest'anno, ha affrontato delle grosse spese per l'installazione dei contabilizzatori di calore con le termovalvole e per la sostituzione della caldaia centralizzata. I condomini prima dell'inizio del riscaldamento avevano approvato una rateizzazione di queste spese: ti lascio immaginare con questa altra tegola c'é un clima da "ognuno per se e Dio per tutti".
     
    Ultima modifica: 16 Novembre 2015
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ha ragione, mi son spiegato male: avevo premesso che ero di corsa....
    Chi sono questi consultori? Condòmini che danno un consiglio? Li si ascolta? A proprio rischio e pericolo di proprietari che eseguono l'opera; non ci sarà una rivalsa, c'è da far eseguire una delibera ed eventualmente resistere a chi cercherà di farla annullare.
    La si chiami come si vuole: per raccogliere delle somme sempre di un Preventivo si tratta e andrà deliberato; chi non lo accettasse lo dovrà impugnare e quindi come su già detto. L'amministratore non raccoglie somme senza Bilancio Preventivo.
    Capisco benissimo, ma non ci sono altre strade.
     

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