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  1. mattia coneglian

    mattia coneglian Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    sono nuovo in questo forum quindi spero di aver correttamente pubblicato la discussione.

    Mi presento, sono un ragazzo di 26 anni che ha ereditato da circa un anno un terreno di 10000mq di cui 1000mq sono fabbricabili (in un piccolo paesino della provincia di Padova).
    Vorrei in qualche modo sfruttare questi 1000mq fabbricabili, ma essendo assolutamente ignorante in materia, vorrei gentilmente chiedervi alcuni consigli.
    Premesso che non dispongo di una somma in denaro da poter investire, la mia idea sarebbe quella di far costruire delle villette/appartamenti/condominio ad una azienda, pagandola tramite la cessione a quest'ultima di parte delle abitazioni. Esempio pratico: ammesso che sia possibile costruire in tutto 5 appartamenti in questi pochi mq, 3 li lascerei all'azienda e 2 li terrei per me per affittarli o venderli.

    La mia domanda quindi è:
    è possibile realizzare un'idea del genere? se si, conviene?
     
  2. Anarchi60

    Anarchi60 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao, per fare un'operazione del genere, oltre ad un'indagine di mercato, per la vendita delle u.a., dovrai accertare che l'impresa a cui proponi tale affare sia completamente a tuo favore, perchè tali operazioni portano un rischio rilevante, che l'operazione non vada a buon fine e che ti possa trovare un monumento nel deserto, col rischio che perderesti tutto ... terreno compreso ... per questo motivo penso sia utile che ne parli con persone del luogo di cui poni un'estrema fiducia ...:pollice_verso::ok:
     
  3. mattia coneglian

    mattia coneglian Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    -grazie per la risposta!
    Alcuni imprenditori nel mio paese hanno costruito villette/appartamenti per rivenderli, e li hanno rivenduti tutti in poco tempo(entro 1 anno dalla costruzione), quindi per quanto riguarda "l'indagine di mercato" non ci dovrebbero essere problemi...mi chiedevo se si potesse fare dal punto di vista burocratico/legislativo...
     
  4. Anarchi60

    Anarchi60 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tutto può essere lecito purché seguito da procedure corrette, come in questo caso si facciano gli atti rogitali per i passaggi e le convenzioni anche tra voi privati, il tutto registrato presso un notaio. Poi ti suggerisco di affidarti ad un notaio di fiducia e concordare tutte le clausole per un tuo diretto interesse.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    E' possibile ed è stato già fatto in parecchie occasioni, si tratta di individuare dei contraenti di provata serietà e procedere con contratti adeguatamente scritti
     
  6. angeloameglio

    angeloameglio Membro Attivo

    Ribaltiamo la situazione.
    Se tu paghi l'impresa con immobili, sei tu che ti fai carico della costruzione e quindi devi accollarti tutte le procedure burocratiche, progettazione, mutuo edilizio ecc.
    Ma tu non hai acquisito le competenze per sviluppare la costruzione e ti andresti ad imbarcare in un'operazione molto complicata.
    Al contrario è più consono cedere all'impresa il terreno in cambio di immobili di futura costruzione (permuta).
    In questo caso l'impresa si farà carico di tutti gli oneri di cui sopra.
    Importante è la serietà comprovata e lo storico delle precedenti esperienze del costruttore, il quale a garanzia dell'impegno della permuta, dovrà rilasciarti fidejussione per importo pari al valore del terreno (quindi dell'immobile da consegnarti) e per una durata pari al periodo necessario a finire i lavori (normalmente 3 anni).
     
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  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    io davo per scontato questa opzione :)
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La soluzione migliore è la stipula di una vendita appalto con la vendita del terreno e il pagamento mediante costruzione di tot. immobili il cui progetto verrà allegato al rogito. Al momento del rilascio del certificato di agibilità si farà l'atto di assegnazione e si chiuderà la partita.
     
  9. mattia coneglian

    mattia coneglian Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Perdonatemi, ma essendo un ingegnere sono ignorantissimo in economia.
    Se ho capito bene, detto in parole semplici: do ad un'azienda il mio terreno ed in cambio potrò ottenere n_abitazioni (in base agli accordi messi agli atti) tra le n_TOT_abitazioni costruite?
    Se si, dove posso trovare queste aziende?

    PS vi ringrazio infinitamente per le risposte ed i consigli
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per l'impresa edili è opportuno o che la conosca personalmente o ti informi presso chi opera nel campo. Fai attenzione che se l'impresa non è solida c'è il rischio che possa fallire e quindi potresti perderci tutto.
    Un consiglio, fatto l'appalto vendita con il progetto approvato, allegato al rogito, appena costruito il grezzo, fare immediatamente l'accatastamento del fabbricato al grezzo e procedere velocemente all'assegnazione degli immobili di tua competenza. Poi si può in tutta tranquillità completare l'opera e chiudere con l'atto finale per non rischiare di essere coinvolti nel fallimento o nel pignoramento.
     
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  11. rita dedè

    rita dedè Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Parole sante.
     
  12. rita dedè

    rita dedè Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @Daniele 78 se ancora frequenti il forum puoi dare un paio di suggerimenti?
    Grazie, saluti!
     
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  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Eccomi.
    E' un operazione decisamente complessa in quanto:
    Innanzitutto in 1000mq non puoi pensare di costruire chissà quanto, due bifamiliari con pochissimo giardino (300 /400 mq al massimo) oppure se ne fai anche 4 giardini praticamente con pochissimi mq intorno. Quindi delle schiere praticamente con un dito di giardino.

    Detto ciò tutte le pratiche urbanistiche PdC o SCIA saranno e sono a carico della proprietà del terreno (non potrebbero essere altrimenti) in quanto è il proprietario ad impostare ciò.

    Da valutare con la proprietà, il progetto in mano ed eventualmente la Direzione lavori.

    Per un operazione di questo tipo io non vedrei assolutamente male il Social housing, dove si punta su soluzioni piccole adeguate a persone a cui sono troppo "ricche" per rientrare nelle case popolari ma altrettanto troppo povere per accedere all'edilizia tradizionale.
    Ovviamente il progetto può prestarsi molto bene vista la ridotta parte edificabile a questo tipo d'intervento.

    Ovviamente tutto deve essere concordato in simultanea con Impresa e Direzione Lavori data la discriminante di partenza, altrimenti dopo andrete a litigare sicuramente.

    Questo è il social housing:Social Housing - Fondo HS Italia Centrale
    Per la costruzione esiste anche la possibilità dell'autocostruzione (ovvero il prooprietario) per risparmiare costruisce materialmente con le sue mani l'immobile, ovviamente facendosi aiutare...ma sinceramente se non hai una discreta manualità sui lavori edili e non puoi contare su persone di fiducia, lascia pure perdere "l'autocostruzione".

    Sia che ti autocostruisci l'immobile sia che lo realizzi per intero l'impresa lo sbocco del social housing potrebbe essere un'idea, ovviamente da valutare sia con il Professionista che con l'Impresa.
     
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  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Daniele, io ho visto realizzare operazioni simili dove il costruttore, stipulato il compromesso, presenta il progetto, costruisce e poi cede in permuta, come previsto dal compromesso stesso, un immobile al soggetto proprietario del terreno, ovviamente nel caso credo che sia necessario un contributo economico in quanto la casa che interesserà la permuta potrebbe valere più del terreno ceduto, però è solo una questione di gestione economica del rapporto, il cedente il terreno non viene coinvolto nella costruzione in nessun modo
     
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  15. mattia coneglian

    mattia coneglian Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno Daniele, e grazie per l'intervento.
    La mia idea sarebbe quella di costruire (anche se "solo" 4 casette) in modo tale da avere un ricavo, se pur minimo, vendendone anche solo una (grezza, ovvero da finire ed arredare), in quanto attualmente il terreno è li fermo e mi costa solo che di tasse.In sostanza per far si di convertire un capitale "astratto" in capitale cash, ovviamente guadagnandoci qualcosa.
    Successivamente (come da accordi presi con sindaco e geometra comunali, che per inciso metteranno il tutto su carta scritta), se usufruirò dei mq edificabili, proporranno nella revisione del piano regolatore comunale la conversione da terreno agricolo a terreno edificabile nei miei altri 9800 mq confinanti ai primi 1000 mq di cui scrivevo nel mio primo post. Cosi facendo costruirei pure su quelli con la medesima formula.
    Grazie ai vostri consigli ed interventi mi son deciso di informarmi meglio a riguardo, parlando con un impresario di fiducia (amico di famiglia) son venuto a sapere che lui nel mio paese ha già costruito con la medesima formula (lui costruisce e ci si ripartisce le case) per un totale 37 villette a schiera. In genere faceva cosi: di 5 case, 2 le lasciava al proprietario del terreno, 2 se le teneva lui e con il ricavato di 1 si pagava le spese di progetto ecc ecc.
    Secondo voi può aver senso?
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Tutto ha senso se il mercato è in grado di assorbire le costruzioni e il conto economico quadra, non ultimo in importanza: l'affidabilità del contraente costruttore
     
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  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel contratto la cosa più importante è che l'impresa sia sicura, altrimenti corri il rischio di perdere tutto.
     
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  18. Anarchi60

    Anarchi60 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusate, ma da questa lunga discussione, non è riassumibile quanto ho detto all'inizio del post ... mi sembra che si sia girato tutt'intorno per dire tutti la stessa cosa ... per dire quello che è riassunto nella mia risposta iniziale ... :pollice_verso:
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Noi ti abbiamo dato i consigli che riteniamo di doverti dare, ma non necessariamente questi coincidono con le tue aspettative. Mi dispiace, ma devi fartene una ragione.
     
  20. mattia coneglian

    mattia coneglian Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Infatti apprezzo moltissimo Gianco, non finirò mai di ringraziare ognuno di voi.
     

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