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  1. delfino53

    delfino53 Nuovo Iscritto

    Buon giorno,
    il condomino del piano terra vuole costruire sotto il proprio giardino tre box utilizzando il volume sottostante.
    L'area interessata fa parte del verde che avvolge il palazzo condominiale pur essendo di proprietà del
    condomino. Lo stesso ha chiesto telefonicamente all'amministratore di inserire la sua intenzione di costruire nell'ordine del giorno della prossima assemblea di condominio. Si impegnerà a fornire in visione copia del
    progetto "preliminare" già (a suo dire) presentato presso l'ufficio tecnico del Comune che a sua volta gli ha
    chiesto l'approvazione del condominio per proseguire la pratica.
    Può il condominio opporsi ai lavori perchè si va a modificare il prospetto condominiale?
    La costruzione dovrà sorgere a una distanza minima dal fabbricato condominiale?
    L'eventuale approvazione dovrà soddisfare solo la semplice maggioranza o l'unanimità?
    grazie mille
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se l'area è di sua esclusiva proprietà, e non ci sono vincoli contrattuali con il condominio da rispettare, può chiedere la concessione per fare dei box rispettando tutte le problematiche norme tecniche comunali senza chiedere al condomini limitrofi alcun parere o concessione.
     
  3. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    e' da verificare se va ad usufruire del terreno condominiale =modifiche=.(per ingresso nel garage da costruire)
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Il terreno sottostante è di proprietà condominiale, ne consegue che dovrà, non solo essere autorizzato, ma dal momento che una volta fatti i box essi diventano di sua pertinenza, dovrà indennizzare gli altri condomini, oltre a rispettare il decoro architettonico dell'immobile.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se il condomino vuole costruire sotto il proprio terreno i cosiddetti box, il condominio quale pretese può avere, se che come detto nel post è solo di un privato
    area privata?????????????????????
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adime, erano molti mesi che non ci scambiavamo qualche battuta, ma vedo che non sei per nulla cambiato, anzi ....
    Leggi qualche sentenza in merito prima di strombazzare!!!

    Il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edificio condominiale, ancorché non menzionato espressamente nell’articolo 1117 del c.c., va considerato di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini; e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. Ne discende che un condomino non può senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli esistenti, giacché, con l’attrarre la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell’edificio.

    * Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17141, Mazzella c. Tricoli, in Arch. loc. e cond. 2007, 158.



    L’asservimento compiuto da uno dei comproprietari di parte del sottosuolo del terreno comune per suo uso esclusivo (nella specie, mediante la costruzione di una fossa di latrina), non costituisce un uso più intenso, ma appropriazione della parte stessa, vietata dall’art. 1102 cod. civ., poiché rimane precluso agli altri comproprietari di farne pari uso.

    * Cass. civ., sez. II, 12 giugno 1982, n. 3599, Perotti F. c. Perotti U.



    Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.

    * Cass. civ., sez. II, 19 marzo 1996, n. 2295, Tavani c. Di Meglio
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    come al solito un sordo tante volte lo è, proprio perchè non vuole sentire, le mie strombazzate come ti sei permesso di scrivere, sono riferite solamente in risposta ai post che vendono inviati,:risata::risata: e solo a quelli do un parere anche se non viene condiviso da alcuni baldanzosi

    Aggiunto dopo 1 ....

    le sentenze che tu citi le puoi mettere il quel posto, sul mio terreno dove non esiste vincoli e rientra nelle NTA del comune vieni tu a fermarmi se sto costruendo????
     
  8. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Occorrerebbe vedere cosa c'è scritto nel rogito del condomino...io però ho dei dubbi che lo possa fare senza l'autorizzazione del condominio. Mi spiego con un esempio limite. Se questa parte di giardino è di sua esclusiva proprietà,fatte salve ovviamente le verifiche urbanistiche su quella porzione di area, si potrebbe sostenere che può costruire anche un edificio. La cosa non ha senso perchè va fatta la verifica volumetrica dell'intero condominio sull'intera area che a suo tempo ha consentito la costruzione dello stesso; ed anche se ci fosse un residuo volumetrico non è certo che questo compete al condomino proprietario di un'area esclusiva. I box non fanno volume,ma richiedono la verifica su tutto il condominio della superficie drenante/coperta (dipende dalle nta dei comuni), quanto vuol fare il condomino potrebbe precludere ad altri o al condominio stesso di realizzare eventuali vani interrati.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se l'area di un privato che risiede in un condominio non per forza deve essere un residuato del condominio
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adime, come ti avevo detto stai "peggiorando" non solo rispondi a vanvera e sei scurrile, ma come scrive con chiarezza Delfino, il sottosuolo fa parte del complesso condominiale.
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Aggiungo che il sottosuolo, anche se insiste sotto un giardino di proprietà, ma si trova nell'area condominiale, non è di per se anch'esso di proprietà esclusiva, ma condominiale, ed è pertanto assoggettato alle seguenti regole condominiali:
    b) Autorimessa sotterranea



    In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 cod. civ. (e, pertanto, deve essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell’area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune.

    * Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, Cond. Collignon c. Cavallini.



    La costruzione di "autorimesse interrate" fatta utilizzando un’area comune destinata a giardino con conseguente trasformazione della stessa in una somma di singole proprietà, corrispondenti ai "boxes" erigendi, traducendosi in un mutamento di destinazione della cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120, comma 1 e 1136, comma 5, cod. civ.), ma postula il consenso di tutti i condomini.

    * Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 giugno 1985, n. 5410, Medeghini e altro c. Cond. via Orbetello 3, Milano, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1986, 112.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    come al solito in edilizia non capisce niente e per questo preferisco pretermessi di risponderti hai tuoi scritti che non fai altro che citare sentenze e non vai a fondo nei post che delfino a posto al forum, se qui c'è uno che è scurrile sei proprio TU
     
  13. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Prima di parlare dovresti riflettere profondamente: il problema posto, prima di essere materia edilizia, è un problema giuridico, in quanto si tratta in primis di stabilire se il sottosuolo è di proprietà comune o esclusiva.
    Dopodichè, se il sottosuolo è di natura condominiale, come lo è, si applicano le regole dettate dalle sentenze menzionate.
    Se tu, Adime, come esperto edile, stabilisci (e mi devi spiegare il perchè) il sottosuolo è di proprietà esclusiva allora riapriamo il dibattito.
     
  14. CarloLai

    CarloLai Nuovo Iscritto

    E giusto chiedere un assemblea al condominio . e legittimo che l'assemblea si esprima a maggioranza ( 1.000 )
    totale ....:ok:??????
     

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