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  1. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Buon giorno a tutti, vorrei porvi un quesito sperando in una vostra risposta esaudiente.Nel 1997 io e mia sorella abbiamo comprato un vecchio rudere e ristrutturandolo,dividendo le spese sempre in parti uguali,io avendo la parte superiore con dei dei muri molto alti ho deciso di costruire un soppalco nella parte centrale della casa,ottenendo così una specie di mansarda. Premetto che non cera nessun sottotetto. A distanza di 13 anni i due appartamenti verranno frazionati in 4 ora lei pretende di fare una tabella millesimale e di includere anche il solaio che ho costruito nel mio appartamento a mie spese.
    Vorrei sapere se a distanza di circa 14 anni dove abbiamo diviso le spese sempre pro quota ora lei le vuole dividere a millesimi e se e gisto includere il solaio da me costruito senza aumentare il volume dell'appartamento.
    Io gli ho risposto che si pagasse un tecnico e si facesse le tabelle millesimali lei invece pretende che lo paghi anche io cosa che io non voglio fare. grazie di una vostra risposta cordiali saluti. Maycol
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma al soppalco si accede unicamente attraverso il tuo appartamento giusto?
     
  3. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Ciao Arianna,grazie per avermi risposto. Certamente si accede esclusivamente dal mio appartamento anche perchè abbiamo due ingressi distindi sia al giardino che all'appartamento. Praticamente sono due unità separate totalmente a tuti gli effettiin comune abbiamo solo il solaio che divide il piano terra dal piano sopra, naturalmente anche il tetto che copre lo stabile.
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    allora ritengo che ognuno nel proprio possa fare ciò che vuole purchè sia in regola con eventuali permessi e non crei danno alle strutture comuni.
     
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  5. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    se hai avuto (anche a tue spese) la possibilità di realizzare un soppalco è corretto calcolarne i millesimi anche di quello, a meno che, quando deciderete di vendere tu non divida (il maggiore introito) al 50% con tua sorella.... (e non penso).
    Hai avuto 2 vantaggi, 1 possedere il piano superiore che ha più valore, 2 la possibilità di aumentare i mq. commerciali.
    :daccordo:
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    siete solo in 2 e parenti, nessuno ti può obbligare a fare in mm. di pp. ma per un buon vicinato non vedo quali spese avrete da dividere. se non che la luce delle scale e la pulizie delle stesse altro non vedo cosa potrete dividere, perchè quello esterno al fabbricato si divide per 2 ciao adimecasa:daccordo::fiore:
     
  7. mtr

    mtr Membro Attivo

    Non so se ho capito bene la dinamica del caso.
    Mi sembra ci siano due proprietari e due unità immobiliari distinte, delle quali ciscuna persona è personalmente proprietaria.
    Dunque in questo 'mini condominio' le spese da affrontare insieme sono solo quelle -appunto- condominiali, cioè comuni all'immobile nel suo insieme.
    Non vedo perchè la sorella debba avanzare pretese su opere costruite e pagate singolarmente da te, nel TUO appartamento.
    E, nel caso si avviasse una divisione millesimale, saresti tu ad avere quote superiori proprio grazie al fatto che hai reso il tuo singolo immobile più 'prezioso' ed economicamente pregevole a causa dei lavori eseguiti.
    Se proprio la sorella vuole una divisione millesimale resterà male quando scopirrà che le maggiori quote spettano a te.
    Ma ho il sospetto che voglia lucrare sul maggior guadagno dovuto alla costruzione del soppalco da parte tua..
    Oppure la proprietà è rimasta indivisa??? Questo non mi è chiaro.
     
  8. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Forse non sono stato abbastanza chiaro, il problema è sapere se è corretto conteggiare il solaio che ho costruito in casa oppure no nella eventuale tabella millesimale, visto che abbiamo diviso le spese a tuttora sempre in parti uguali? grazie
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Lo puoi conteggiare e non conteggiare, non ti servono per nessun motivo i mm. di pp., il vs è un condominio minimo e le spese da dividere sono solo quelle esterne al fabbricato, e vanno divise al 50% ciao adimecasa:daccordo:
     
  10. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Caro nuovioorizzonti forse tu non hai letto con attenzione il mio quesito. io non ho avuto nessun vantaggio, se fosse dipeso da me avrei costruito l'immobile diversamente, invece la scelta la fatta proprio mia sorella.Comunque io avevo chiesto un parere se era legale o meno conteggiare nelle tabelle il solaio costruito nel mio appartamento in un secondo tempo. grazie
     
  11. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    i millesimi di proprietà (ex art. 69 att. c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".

    Criteri di determinazione.

    Nella determinazione di una tabella millesimale non ha alcuna importanza il calcolo esatto dei valori Lire/Mq., o delle superfici o dei volumi, quanto invece il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.

    L’applicazione dei vari "coefficienti di riduzione", alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.

    La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.

    Prendiamo ora in esame i vari coefficienti applicabili:

    1. Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
    2. Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
    3. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
    4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
    5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
    6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
    7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
    8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.

    HO risposto alla tua domanda affermando che la superficie espressa dal soppalco DEVE ESSERE CONTEGGIATA.
    non conosco le caratteristiche dell'immobile, ma da come è descritto il post, ritengo che se 2 proprietari dividono tutto a metà ed in un secondo tempo solo 1 si ritrova con una superficie calpestabile maggiore ne derivi un vantaggio.

    nel link sotto potresti trovare alcune cose utili :daccordo:

    Millesimi di proprietà e millesimi di spese: un falso problema - Il Sole 24 ORE
     
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  12. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    grazie sei stato molto esaudiente e preciso . ciao
     
  13. mtr

    mtr Membro Attivo

    Ma la costruzione del soppalco non è stata una 'spesa divisa in parti uguali', lo affermi tu stesso nel primo messaggio.
    Se fosse stata divisa anche la spesa, in teoria potresti accettare l'applicazione del computo millesimale.. sarebbe indifferente; altrimenti perchè tua sorella vuole un maggior guadagno laddove non ha sostenuto alcuna spesa? Volpona?!?
     
  14. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Si e proprio cosi,ma non sono certo se un eventule contenzioso legale mi darebbe ragione.Non sempre le leggi sono giuste-

    Ciao

    Si e proprio cosi,ma non sono certo se un eventule contenzioso legale mi darebbe ragione.Non sempre le leggi sono giuste-

    Ciao
     
  15. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    non è questione di furbizia ma di correttezza.
    il fatto che le spese siano state divise sempre a metà è, come da giurisprudenza, un accordo tra i proprietari.
    se le condizioni originarie cambiano (uno dei proprietari aumenta la superficie) si applica quanto riportato (vedi il post che ho scritto) al punto seguente

    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".

    è ovvio che le spese per questo miglioramento siano state affrontate da chi, a seguito di questa variazione, ha ottenuto una miglioria o una innovazione (fratello);

    così come paradossalmente, se la sorella potesse scavando nel sottosuolo ricavare nuovi vani e/o superfici da adibire a tavernette o autorimesse sarebbe corretto calcolarne i millesimi o le superfici.

    secondo me la situazione che si è creata è la seguente;
    le spese sono state divise sempre in parti uguali fino a quando entrambe i proprietari hanno goduto delle medesime condizioni, al variare di una di queste la sorella ha ritenuto giusto (come lo posso ritenere io) dividere le spese in base ai millesimi avendo meno metri quadrati disponibili.
    Inoltre si parla di millesimi, ma si potrebbe anche solo parlare di mq. o volumi, rientra comunque in discorso di equità sulla base di quanto realmente posseduto
     
  16. maycol

    maycol Nuovo Iscritto

    Tu ai pienamente ragione quando citi la mutazione dell'edificio ma così non è.la mia sopraelevazione non è avvenuta oltre il tetto ma nei volumi già esistenti perciò non è avvenuto nessun aumento di volume, perciò le parti comuni rimangono sempre le stesse cioè, i muri perimetrali, il tetto, le fogniature,le fondamenta e nientaltro.Tutto il resto giardino compreso e di uso esclusivo.
     
  17. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    il soppalco
    lo calcoli ai fini della tassa rifiuti? SI
    lo calcoli ai fini catastali? SI
    lo calcoli in una compravendita? Si
    secondo me anche il giudice lo calcolerà.
    io ho espresso un parere in base alla mia esperienza (posso anche sbagliare), sei libero di considerarlo ma anche no. :daccordo:
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    hai solo aumentato un arricchimento di valore, ma non la volumetria pertanto le spese condominiale interne al fabbricato non cambiano, ciao adimecasa,:daccordo: quelle esterne si dividono al 50%

    tutti gli altri calcoli non hanno niente in comune con il condominio minore
     
  19. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    Quindi se adibisco il sottotetto (di mia proprietà) a pertinenza dell'abitazione che sta sotto (di mia proprietà) e faccio una scala interna per l'accesso MA SENZA AUMENTARE IL VOLUME... il condominio nn dice niente???????
     
  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    essendo parte di minicondominio orrizontale, in condominio ci sono solo le opere esterne da dividere non per mm. di pp. ma al 50% in quanto il tutto è indipendente, non vedo cosa pretende se in casa mia ci sono tre e/o quattro persone, ed il vicino reclama una divisione per teste, nelle spese esterne, ciao adimecasa :daccordo:
     

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