Crediti verso locatario moroso - prescrizione

[SergioG]

Buon giorno.
Sono proprietario di un immobile che fino a qualche anno fa era utilizzato come bar e dato in gestione a terzi.
Il locatario non riusciva mai a stare al passo con le scadenze e quando il debito si è fatto consistente gli ho chiesto di andarsene.
Lui alla fine ha accettato e come concordato mi ha inviato una raccomandata dove dichiarava la sua intenzione di recedere dal contratto.
Quindi mi ha restituito l'edificio libero e io ho provveduto a comunicare agli uffici preposti la conclusione del nostro rapporto.

Naturalmente a parole mi aveva assicurato che un po' alla volta avrebbe risanato il debito, cosa che poi non ha fatto.

All'epoca avevo chiesto una consulenza a un avvocato, il quale mi aveva suggerito di convince l'inquilino a lasciare l'immobile di sua iniziativa.
Mi aveva anche detto che il debito sarebbe andato in prescrizione dopo 5 anni ma che potevo rinnovarlo inviando all'interessato, prima della scadenza (dei 5 anni), una raccomandata con la quale lo sollecitavo a saldare il debito.

Ora il momento di inviare questa raccomandata è arrivato e per fare le cose nel modo migliore ho provato a cercare qualcosa su questo argomento in Internet.
Ho trovato un discorso che si riferiva proprio a questo tipo di situazioni e in quel contesto la raccomandata che io dovrei spedire veniva definita "diffida".

Non ricordo se il mio avvocato avesse usato questo termine all'epoca, a me non pare, ma forse semplicemente sono io che non l'ho tenuto a mente.

Ad ogni modo, da questo testo mi è parso di capire che la prima diffida andava fatta prima della risoluzione del contratto, cosa che io non ho fatto e che non mi era stata raccomandata dall'avvocato, per il resto tutto il discorso coincide con quanto mi era stato detto.

Quindi mi rivolgo a voi, soprattutto a coloro che hanno competenze in materia legale, per capire se questa mia passata omissione pregiudica il mio diritto a pretendere il risarcimento.

Non ho comunque molte speranze di ottenere quanto mi è dovuto, però visto che si tratta solo di inviare una raccomandata, penso valga la pena e in questo modo tenere in vita il debito, non si sa mai che il mio ex inquilino vinca al Lotto.

Vi ringrazio in anticipo per le vostre risposte.

 

[SergioG]

Grazie @uva per il nuovo commento.

Ieri non sono proprio riuscito a trovare il tempo di rispondere, ma avevo letto il tuo testo dal telefono.

Ho visto che c'era una scritta, suppongo fosse automatica, diceva che ieri era il tuo compleanno.

Anche se non ci conosciamo e se sono un giorno in ritardo, penso che non ti dispiacerà se ti faccio gli auguri, quindi: buon compleanno.

Non è detto che sia un problema: se il tuo ex inquilino non è oberato di debiti e rincorso da una folla di creditori non ha motivo di togliere il cognome dalla cassetta delle lettere.

Quello che so è che ha aperto e chiuso varie attività prima di andare in pensione e temo che abbia fatto ogni volta la stessa cosa, ovvero chiudere lasciando dietro molte mensilità arretrate.
A quanto pare le leggi attuali favoriscono questo tipo di condotta e se non hai troppi scrupoli ti puoi arrangiare facilmente, anche quando le cose non funzionano bene.
Ma è anche possibile che gli altri debiti siano caduti in prescrizione.

Conoscendo il tipo però, sono abbastanza sicuro che abbia socializzato con i vicini, quindi targhetta o no, se il postino chiederà in giro, dovrebbe trovare facilmente la porta di casa. Molto meno probabile che lo trovi di persona, perché non è uno che sta molto a casa.
Non so, ma quello che farà il postino non è sotto il mio controllo, quindi non posso fare altro che aspettare e sperare.

Mi viene una domanda ora: abbiamo detto che il postino fa la sua piccola indagine, se non trova l'indirizzo, dichiara irreperibile la persona e segna la raccomandata come valida, anche se non consegnata.
In questo caso la ricevuta di ritorno mi viene consegnata oppure no? E viene specificato se la persona non è stata raggiunta?

Sono contenta che ci sei riuscito più facilmente di quanto sembrava!

Si, da un lato posso stare contento. D'altra parte io credo che se una persona deve fare una raccomandata o altro simile, dovrebbe avere il diritto a ottenere quell'informazione in modo gratuito. Però questa è solo un'opinione, ci sono tante cose che potrebbero essere gratuite e non lo sono, tutte le tasse possono essere viste in questo modo volendo.

Se il contratto fu stipulato da più locatori, secondo me è opportuno che la diffida sia scritta a nome di tutti e firmata da tutti.
Se invece sei l'unico locatore (gli altri comproprietari non compaiono nel contratto) è corretto che te ne occupi solo tu.

Hai perfettamente ragione. In realtà io sono l'unico locatore sul contratto. Ci siamo fatti assistere dall'avvocato per redigerlo e lui ci ha consigliato di fare cosi. Gli altri proprietari mi hanno firmato una delega che è stata depositata, timbrata e tutto quello che serve, in modo che io potessi stipulare un contratto a mio solo nome. Questo per evitare i disguidi che capitavano nei contratti fatti in precedenza, dove ogni volta tutti dovevano essere coinvolti.

Quindi direi che ci siamo, ora devo solo scrivere bene la lettera e poi per 5 anni pensare ad altro.

Ma prima di chiudere questa discussione aspetto ancora un po', non si sa mai che mi venga qualche dubbio.

 

[uva]

buon compleanno.

Grazie degli auguri!

dichiara irreperibile la persona

Se il postino non trova il cognome sulla cassetta delle lettere e non indaga presso i vicini di casa, scrive sul retro della busta "destinatario sconosciuto". La raccomandata ar ritorna al mittente integra, come quando è stata presa in carico all'ufficio postale, con l'avviso di ricevimento pinzato alla busta ovviamente non firmato dal destinatario.

aspettare e sperare.

Puoi seguire l'iter della spedizione, dalla presa in carico fino alla consegna al destinatario o restituzione al mittente, sul sito delle Poste:

Poste Italiane - Servizi postali, finanziari e assicurativi

Poste Italiane vi presenta l´offerta di prodotti e servizi postali, finanziari e assicurativi, disponibili online e negli uffici postali presenti in tutta Italia.

www.poste.it

scrivendo il codice della raccomandata (lo trovi nella ricevuta che ti danno all'ufficio postale quando la spedisci) nella sezione "cerca spedizioni".

sono l'unico locatore sul contratto

quindi è corretto che la diffida venga scritta e firmata solo da te.

 

[SergioG]

Grazie @uva per il nuovo commento.

Puoi seguire l'iter della spedizione, dalla presa in carico fino alla consegna al destinatario o restituzione al mittente, sul sito delle Poste:...

Scrivendo il codice della raccomandata (lo trovi nella ricevuta che ti danno all'ufficio postale quando la spedisci) nella sezione "cerca spedizioni".

Bene, una cosa utile da sapere.

Stavo provando a scrivere la diffida e per prima cosa ho studiato alcune pagine di Laleggepertutti.
In linea generale ho capito come devo fare, ci sono però alcune cose che non mi aspettavo.
Riporto di seguito alcuni estratti dalla pagina indicata qui sotto, per spiegare cosa intendo:

Modello lettera interruzione prescrizione credito

Facsimile diffida per recupero crediti e interruzione della prescrizione: il testo della raccomandata o della Pec che il creditore deve inviare al debitore.

www.laleggepertutti.it

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Estratto 1:
"Inoltre deve risultare, in modo inequivoco, la volontà di ricevere il pagamento immediatamente."

Estratto 2:
"Il creditore non deve per forza specificare per iscritto che la lettera interrompe la prescrizione poiché questo effetto si verifica in automatico già per legge."

Estratto 3:
"Pertanto, con la presente, valevole ai fini dell’interruzione della prescrizione, Le chiedo entro e non oltre cinque giorni dal ricevimento della stessa, il pagamento della cifra suddetta. Con riserva, in difetto, di adire le vie legali. "
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In riferimento all'estratto 1:
Prima di leggere questa pagina non pensavo di dover fare richiesta di pagamento immediato, visto che lo scopo della diffida, nel mio caso, è solo quello di mantenere valido il credito.

L'estratto 3 è la parte terminante di una lettera, proposta come esempio nella pagina web.
Trovo che sia in contraddizione con l'estratto 2. Semplicemente trovo strano che dopo aver detto: "non serve specificare che la diffida ha lo scopo di evitare la prescrizione", lo stesso autore faccia poi tale precisazione nel suo esempio.

Nell'estratto 3 si concedono 5 giorni di tempo al destinatario per saldare il debito. Sembra che sia importante dare una scadenza precisa, in un altro esempio la scadenza era stabilita in 15 giorni.


Il motivo per cui vi ho proposto questi estratti e questi commenti è che vorrei la vostra opinione su alcuni aspetti specifici della struttura della diffida.
Gli aspetti su cui vorrei un commento o una semplice conferma sono questi:

- bisogna fornire un termine di tempo e questo tempo deve essere breve e preciso (ad esempio 5 giorni dal ricevimento della raccomandata).

- bisogna minacciare che in caso di mancato adempimento della richiesta si procederà per vie legali, anche se non si ha intenzione di farlo, almeno per ora.

- specificare che questa raccomandata ha valore ai fini dell'interruzione della prescrizione è una cosa necessaria oppure no?



Poi ho dei dubbi minori che riguardano il layout, derivanti principalmente da questa pagina:

Modello diffida

Come si scrive una diffida? Qual è il contenuto tipico di una lettera di diffida? A cosa serve una diffida formale?

www.laleggepertutti.it

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Estratto 4:
"Per scrivere una diffida dovrai cominciare inserendo il nome e l’indirizzo del destinatario, cioè del soggetto a cui la comunicazione andrà recapitata. In genere tale indicazione viene posta in alto a destra."
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Mi chiedo se sia una cosa importante questo fatto di posizionare a destra questi dati. Credo che non sia fondamentale, ma se è considerato più corretto, posso adeguarmi.

Nell'esempio di lettera proposto in questa pagina, l'autore inserisce, prima della sezione "oggetto" la riga "Raccomandata a/r".

La domanda che mi viene spontanea è: serve a qualcosa specificare nel testo che quella è una raccomandata?

Un'altra domanda che mi viene è: devo indicare singolarmente tutte le mensilità che devono ancora essere saldate, oppure posso scrivere qualcosa tipo: "da xx/xx/xx a xx/xx/xx"?

Si, insomma, potrei limitarmi a utilizzare quello che ho appreso, non dovrei commettere errori importanti, però visto che ho la possibilità di chiedere, approfitto ancora una volta, dovrebbe essere l'ultima.

 

[uva]

Stavo provando a scrivere la diffida

Allego un esempio con dati di fantasia (Rossi è il creditore, Bianchi il debitore) simile a ciò che scrivo agli inquilini morosi per sollecitare i pagamenti.

Non mi risulta si debba seguire un modello particolare, ma se hai dei dubbi non ti resta che affidare la pratica ad un avvocato.

Secondo me fino a questo punto non occorre l'intervento di un legale.
Se l'ex inquilino non ritira la raccomandata ar/non risponde/non paga, vedrai se e come proseguire per il recupero del tuo credito:
1) accordo stragiudiziale con eventuale parziale rimessione del debito e pagamento rateizzato;
2) oppure decreto ingiuntivo.
In passato ho seguito la prima alternativa con risultati soddisfacenti.

 

[SergioG]

Grazie @uva, il tuo esempio di diffida mi pare ottimo.
Ho creato già una versione adatta alla mia situazione, la controllerò un paio di giorni per vedere se mi quadra tutto, ma è solo perché io sono sempre molto cauto.
Forse esagero ma quando faccio le cose in modo precipitoso poi mi succede sempre qualcosa di spiacevole.

Comunque chiuderò questa discussione solo dopo che mi avranno consegnato la ricevuta di ritorno.

Per il momento non ho altre domande, grazie ancora.

 

[uva]

sono sempre molto cauto.

Fai bene ad informarti e a procedere con cautela.

Quando scrivi l'indirizzo del debitore nella lettera e sulla busta metti il cap giusto.
Nell'esempio di diffida che ho allegato al post #34 ho scritto quello generico di Torino (10100) mentre è meglio usare quello specifico della zona (10122).

Puoi cercare il cap qui:

Trova CAP in Italia | PagineBianche

Trova CAP di tutte le zone postali e i comuni di Italia grazie a PagineBianche.

www.paginebianche.it

 

[SergioG]

Grazie @uva per il consiglio.
Torino è una grande città, dove vivo io invece, questo problema del CAP multiplo non si pone.

Ho inviato la raccomandata il giorno 2 dicembre.
Il giorno 6 dicembre ho controllato sul sito delle Poste con il servizio di tracciamento.
Li era scritto che il destinatario non era stato trovato e che la lettera era già stata restituita al mittente, c'era persino l'orario preciso.

In realtà la raccomandata è ritornata oggi 9 dicembre, ma il resto era vero, nel senso che mi è stata restituita intera.

Non so perché ma non sono affatto stupito. Direi anzi che era esattamente quello che mi aspettavo, dopo che tu e @Miciogatto mi avete prospettato gli scenari possibili.

Ora non so proprio cosa fare.

Una cosa interessante è che, tra le varie voci sull'adesivo incollato sulla busta, è stata barrata quella: "Il destinatario è sconosciuto".

Le altre voci (non barrate) sono :
- è stato rifiutato
- l'indirizzo è insufficiente
- l'indirizzo è inesatto
- l'indirizzo è inesistente
- Il destinatario è irreperibile
- Il destinatario è deceduto
- Il destinatario è trasferito


Quindi ora devo capire cosa significhi "il destinatario è sconosciuto".
La domanda da farsi è: quando un postino scrive questo?

Forse voi saprete dirmi qualcosa di più, sicuramente proverò a fare delle ricerche anche io, ma intanto provo a fare qualche congettura.

A quanto pare il postino ha trovato l'abitazione e se non avesse trovato nessuno dentro, avrebbe lasciato suppongo la cartolina, per segnalare che la raccomandata era in giacenza.
Quindi deve aver incontrato qualcuno che abitava a quell'indirizzo e questa persona deve aver dichiarato di non conoscere il destinatario.

Però è anche possibile che abbia parlato con un vicino, ottenendo la stessa risposta. Un vicino potrebbe effettivamente non conoscere il mio ex inquilino, oppure semplicemente non sapere come si chiama.
Ma in tal caso, se il postino aveva identificato l'abitazione, perché non ha lasciato la cartolina? Forse perché non c'è una cassetta delle lettere o altro posto sicuro dove lasciarla?
In tal caso non avrebbe parlato di "destinatario sconosciuto" ma di "indirizzo insufficiente" o più probabilmente di "destinatario irreperibile".

La voce: "il destinatario è sconosciuto", mi suggerisce quindi che il postino abbia parlato con qualcuno uscito da quell'abitazione.
Se si fosse trattato di un familiare del destinatario, questo avrebbe semplicemente mentito, se si fosse trattato di un estraneo invece,
significherebbe che, nonostante il database dell'anagrafe, la famiglia del mio ex-inquilino non vive più li.

Mi domando allora se il mio ex inquilino possa essersi trasferito senza però comunicare la nuova residenza.
So che questo è contro la legge e magari potrei fare una segnalazione, dopo aver verificato eventualmente.

Sicuramente a questo punto farò un sopralluogo, per cercare di capire almeno se il mio ex inquilino viva ancora a quell'indirizzo, non mi pare di avere molte altre carte in mano.

Sull'adesivo vedo anche la data in cui è stato fatto il tentativo di consegna e la firma del postino.
Poi sulla busta vedo altri scarabocchi che io interpreto come : "IIA", "3 o B", "Se" (o forse "Sc")
Ma non mi suggeriscono nulla.

Forse dovrei provare a rintracciare il postino, se potessi parlare con lui ne saprei di più.
La firma c'è, anche se è solo un ghirigoro, ma non so come funzioni tra postini, anche perché in questi ultimi anni i postini non sono diretti dipendenti delle Poste, almeno qui.
Mi domando se una lettera che deve andare in un altro comune faccia tappa nella posta di quel comune, prima di essere consegnata.
In altre parole mi chiedo se il postino che ha tentato la consegna sia collegato alla posta del mio comune o piuttosto alla posta del comune dove si suppone abiti il destinatario.

Not over yet.

 

[uva]

cosa significhi "il destinatario è sconosciuto".

Credo significhi che il postino non ha trovato il cognome del tuo ex inquilino né sul citofono né sulla cassetta delle lettere.
Dubito che i postini si soffermino ad indagare parlando con i vicini di casa. Barrano la casella "sconosciuto" e la raccomandata viene restituita al mittente.

il mio ex inquilino possa essersi trasferito senza però comunicare la nuova residenza.

E' possibile.
Mi è capitato che miei ex inquilini sfrattati per morosità, e trasferiti altrove dopo l'esecuzione dello sfratto, non abbiano spostato la residenza. Ho provveduto io a cancellarli dall'indirizzo dell'immobile che gli avevo affittato, dichiarandoli "irreperibili" all'Anagrafe.

potrei fare una segnalazione, dopo aver verificato eventualmente.

Potresti recarti all'indirizzo dove hai spedito la raccomandata e cercare di parlare coi vicini. Magari trovi qualcuno disposto a darti info.

mi chiedo se il postino

Puoi chiederlo all'ufficio postale dove hai spedito la raccomandata. Loro dovrebbero saperlo.

 

[uva]

Quando ho avuto in mano il foglio ho scoperto che la residenza della persona che sto cercando non è cambiata negli ultimi 5 anni.

Portando con te quel foglio puoi fare due cose:
1) Vai sul posto, lo mostri ai vicini e cerchi di sapere se qualcuno conosce il tuo ex inquilino.
2) Chiedi info all'Anagrafe di quel Comune, nel caso ci sia una recente pratica di cambio residenza non ancora perfezionata.

 

[SergioG]

Grazie @uva per i nuovi commenti.

Credo significhi che il postino non ha trovato il cognome del tuo ex inquilino né sul citofono né sulla cassetta delle lettere.
Dubito che i postini si soffermino a indagare parlando con i vicini di casa. Barrano la casella "sconosciuto" e la raccomandata viene restituita al mittente.

Il tuo ragionamento sembra convincente, se non fosse che...

Oggi sono stato a fare un sopralluogo all'indirizzo di residenza del mio debitore.
Si tratta di un condomino che possiede un singolo numero civico.
Il piano terra funge da garage al coperto per i residenti ed è privo di mura, al suo interno si trovano due ingressi distanti tra loro, che danno accesso ad altrettante scale, le quali portano ai vari appartamenti interni.
Si tratta in pratica di due strutture gemelle, all'interno di un singolo edificio, i residenti chiamano queste strutture "torri".

Vicino agli ingressi c'è un ulteriore numero, con la dicitura "interno". Le strutture sono quindi indicate come "interno 1" e "interno 2".

Quando sono arrivato, ho incontrato un giovane straniero che usciva dalla prima torre, gli ho detto il nome della persona che sto cercando, ma lui mi ha ripetuto più volte che non la conosceva.

Poco dopo è sopraggiunta una signora li residente, alla quale ho fatto la stessa domanda, in questo caso aggiungendo maggiori dettagli.
La signora ha insistito nel dire che non aveva mai sentito quel nome e ulteriori informazioni non le hanno fatto cambiare idea.
Non sembrava infastidita e quando è entrata nell'edificio mi ha salutato molto amichevolmente, però non mi ha convinto del tutto, perché pur sembrando collaborativa non mi ha fatto nessuna domanda, cosa che solitamente la gente fa, per cercare di ottenere una rappresentazione più precisa della persona cercata.
Lei è entrata nell'interno 2 e prima di salutarmi ha ribadito un'ultima volta la sua versione, aggiungendo: "...almeno non in questa torre".
Col senno di poi, forse voleva darmi un indizio.

Rimasto li solo, mi sono chiesto cosa fare, poi mi sono ricordato che dovevo controllare l'esistenza delle cassette per le lettere e i citofoni.
Ho trovato facilmente le cassette della torre 2, su uno dei pilastri della struttura, mentre i citofoni erano vicino all'ingresso.
Non ho fatto attenzione a questo dettaglio, ma a posteriori direi che in totale, a giudicare dai campanelli, in una torre dovevano starci tra le 12 e le 20 abitazioni, quindi non stiamo parlando delle Torri Gemelle americane.
Ci ho messo poco a verificare che nella torre 2, il cognome cercato non era presente.

A questo punto sono andato all'altro ingresso, senza alcuna speranza di trovare qualcosa.
Sono quindi rimasto molto stupito quando ho visto un campanello con il cognome del mio debitore, accanto a quello di sua moglie (che mi era già noto).

Ho controllato anche le cassette delle poste della torre 1 e anche li ho trovato i cognomi di entrambi su una cassetta.


Ricapitolando: l'indirizzo completo era giusto, a voler essere pignoli ho omesso l'interno, ma trattandosi di un condominio relativamente piccolo, non credo si possa considerare un problema.
Riguardando ora il certificato di residenza rilasciatomi all'anagrafe, mi accorgo che vicino all'indirizzo è scritto "Lettera: 01".

Evidentemente "Lettera: 01" è come dire "Interno 01".
Io però non lo avevo mai incontrato in questa forma e nel dubbio, non comprendendo il significato, ho scelto di non riportare questo dato.
Non la ritengo però una grave omissione, perché io stesso ho sperimentato che la ricerca della cassetta delle lettere, o del citofono, non ne viene compromessa in modo significativo.


Infatti sulla raccomandata non è stata barrata la casella "indirizzo insufficiente", quindi non è quello il motivo del fallimento della consegna.

E' possibile.
Mi è capitato che miei ex inquilini sfrattati per morosità, e trasferiti altrove dopo l'esecuzione dello sfratto, non abbiano spostato la residenza. Ho provveduto io a cancellarli dall'indirizzo dell'immobile che gli avevo affittato, dichiarandoli "irreperibili" all'Anagrafe.

Sono stato li a decidere se dovevo provare a suonare il campanello oppure no, alla fine ho deciso di non farlo. Non ho problemi a incontrare il mio ex inquilino, ma dopo aver riflettuto, ho ritenuto più saggio non comunicare direttamente con lui. Non so se qualcuno lo informerà, ma questo non mi preoccupa.

Potresti recarti all'indirizzo dove hai spedito la raccomandata e cercare di parlare coi vicini. Magari trovi qualcuno disposto a darti info.

Fatto. La gente non sa niente e non ha visto niente.

Puoi chiederlo all'ufficio postale dove hai spedito la raccomandata. Loro dovrebbero saperlo.

Ho parlato con una conoscente che lavora da una vita come impiegata e di raccomandate ne ha fatte spesso per lavoro.
Secondo lei i postini lavorano sempre all'interno del proprio comune, salvo eccezioni particolari.
Secondo lei devo rivolgermi all'ufficio postale del comune dove risiede il mio ex inquilino, l'unico problema è che quello è un comune piuttosto grande rispetto al mio, non tanto da avere CAP multipli, ma sufficiente da avere più uffici postali. O almeno credo.

Portando con te quel foglio puoi fare due cose:
1) Vai sul posto, lo mostri ai vicini e cerchi di sapere se qualcuno conosce il tuo ex inquilino.
2) Chiedi info all'Anagrafe di quel Comune, nel caso ci sia una recente pratica di cambio residenza non ancora perfezionata.

Anche se non ho fatto la prova del 9, suonando il citofono, ormai sono piuttosto convinto che il mio ex inquilino risieda li dove era 5 anni fa.

Io mi baso su quello che ho letto in questa discussione ma anche in altre fonti, riguardo alle regole che un postino dovrebbe seguire quando è incaricato di consegnare una raccomandata.

Secondo me le possibilità sono solo 3, alla luce dei nuovi fatti:

Il postino ha suonato al citofono chiedendo del destinatario della raccomandata e chi ha risposto ha dichiarato di non conoscerlo.
Secondo me questa è la spiegazione migliore per la dicitura: "destinatario sconosciuto".

Oppure il postino aveva fretta di andare a casa e quando si è trovato davanti un condominio, invece di guardare cassette e campanelli, ha fatto una x sulla busta, girato i tacchi e se n'è tornato indietro.

Terza possibilità: il postino è amico del mi ex inquilino e dopo aver parlato con lui, ha deciso di fargli questo favore.


Credo quindi che la cosa giusta da fare sia rintracciare l'ufficio postale dal quale il postino è partito per fare la consegna e parlare con il personale. Possibilmente con il postino stesso e se dovesse servire, anche con i suoi superiori.