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  1. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salute a tutti! Nel maxicondominio ove posseggo un appartamento, il bilancio proposto dall'Amministratore presenta l'addebito degli interessi passivi per morosità richiesti dall'azienda gerente il servizio di acquedotto suddiviso in ragione di € 38,50 a carico di ciascun condomino (sono 700(!) per un totale di € 26.950,00. Ritengo che il criterio sia errato poichè - pur essendo tenuti al pagamento tutti condomini, adempienti compresi - la ripartizione dovrebbe avvenire pro quota millesimale e non pro capite. Potete chiarirmi la questione?
    Grazie da nonno Fausto
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I condomini in regola non devono sobbarcarsi gli oneri causati dai condomini morosi.
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La ripartizione seguirà il medesimo criterio con cui si esegue l"addebito della quota di consumo dell'acqua...fatto salvo quanto scritto da @Nemesis.

    Quindi se non avete sottocontatori o se per consuetudine o RdC Contrattuale ripartite "alla romana" anche gli interessi saranno divisi a "cranio" fra quanti non hanno pagato nei termini di scadenza.
     
  4. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Secondo un a breve lettura sia di un po' di codice civile che del nuovo codice del condominio sarei giunto a queste conclusioni:
    a) debito nei confronti del fornitore: i condomini ancorché adempienti sono tenuti al pagamento di quanto non soddisfatto dagli altri condomini, salvo il diritto di rivalsa su quanto l'amministratore potrà recuperare esercitando le azioni cui è tenuto.
    b) esistono i "sottocontatori" ma ritengo impossibile che sia applicabile il principio dell"accessorium sequitur principalis" (l'accessorio "interessi" segue la sorte del principale "consumo di acqua" )poiché restano sempre in ballo le quote dei consumatori inadempienti. Mi apparrebbe più equo che gli interessi fossero ripartiti in base alle quote millesimali sempre salvo il diritto di rivalsa neri confronti dei debitori...debitamente esecutati
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa


    ???
    Il "Codice del Condominio" è sempre contenuto nel Codice Civile...e, visto che ora specifichi esistono ancora morosi(tà) proprio la riforma del 2012/13 ha previsto che i creditori del Condominio non possano rivalersi con i condòmini "virtuosi" prima della completa escussione dei "morosi".
    Questo significa che l'amministratore, salvo la maggioranza non lo dispensi, deve fornire il nominativo e la quota di quanti risultano in ritardo con i versamenti.

    Se la maggioranza decide di non usufruire della normativa facendosi temporaneamente carico di tali insolvenze o comunque si decidesse di dotare il Condominio di un "fondo" di liquidità per evitare problemi di erogazione....solo allora il contributo dovrà essere proporzionale ai millesimi di proprietà.

    Va da se che per detto "fondo" non potranno essere determinanti i voti di quanti già non pagano.
     
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  6. luciano1949

    luciano1949 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non mi addentro nella suddivisione ma vorrei dei chiarimenti, quanto è la cifra dell'insoluto se gli interessi sono quasi 30.000€? quindi una famiglia di 4 persone dovrebbe sborsare 150€ per gli interessi o, io ho letto male?anche se per condomino s'intende una famiglia, dovessi versare una 40a di € mi pare assurdo se sono in regola con i pagamenti, ma torniamo all'inizio, per avere una morosità tanto elevata trovo qualcosa di "manchevole" nell'amministrazione dei conti, fino a trentanni fa abitavo in un condominio pure io e capitava sì che qualcuno ritardasse a pagare ma alla prima assemblea si cercava di capire se era un problema del momento per il moroso oppure se era un vizio, ma non si raggiungevano sicuramente cifre superiori a un paio di rate, oggi c'è la possibilità di "aggredire" gli insoluti con sequesti conservativi, che sia il locatore o il conduttore poco cambia, se si deve pagare e non si paga si corre ai ripari, @Fausto1940 ti dispiace spiegare il tutto per far capire anche a quelli "gnucchi" come me cosa è sucesso?
     
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io sapevo che il fondo cassa straordinario può essere attivato e creato solo se si ha l'UNANIMITA' DEI CONSENSI. Ti torna?
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    FONTE: Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio


    Copio & Incollo:

    Il fondo morosi

    La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi. Tuttavia, l'istituzione di un fondo ad hoc, c.d. "fondo morosi", pur costituendo una questione dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri, è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica.
    Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.
    A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini. Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza (ovvero nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni dell'edificio) (Cass. n. 13631/2001). Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell'unanimità di tutti i condomini.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il tuo "appunto" non è privo di verità...ma la questione è complessa e ora mi manca il tempo.... risponderò più tardi
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un'altra questione delicata è la seguente: creando il fondo cassa straordinario per coprire i "buchi" generati da uno o più morosi, che senso ha fare il riparto in base ai millesimi di proprietà, se tanto i morosi non pagano da anni e continueranno a non pagare neanche quello? Ma qui siamo già in una fase successiva, fondo cassa straordinario già deliberato, all'unanimità.
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Occorre distinguere.
    Le norme sono state fatte accogliendo in parte le linee già tracciate da precedente Giurisprudenza, ma in parte non specificando nulla o inserendo nuovi strumenti atti ad evitare situazioni di dissesto finanziario:

    1-L'assemblea può deliberare di costituire in modo preventivo qualsivoglia fondo purchè sia specificato e vincolato nella destinazione...in certi casi la Legge ne impone la costituzione con la medesima maggioranza necessaria per la delibera di spesa.
    Infatti per le opere di manutenzione straordinaria dovranno essere precostituiti i fondi necessari (anche per stralci) prima di commissionare l'opera.
    Lo stesso vale per le innovazioni o qualsiasi altra "modifica" che l'assemblea intende adottare.
    2-La già citata "completa escussione" dei morosi prima che il fornitore possa rivalersi sui condòmini "virtuosi".

    Quindi per costituire "preventivamente" un fondo cassa serve l'unanimità...ma se il Condominio rischia (per qualsivoglia fatto "imprevisto") di non poter onorare i propri impegni creando situazioni di disagio ai suoi partecipanti...allora per una delibera che approvi un esborso (unicamente su base millesimi di proprietà) basterà l'approvazione classica 50%+1 dei votanti con almeno 500 millesimi.

    Altrimenti mai riusciresti a raccogliere il denaro.
     
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  12. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ovviamente per codice del condominio mi riferivo all'estratto che regola la materia. Ti ringrazio per la chiarezza e la precisione. Ne faccio tesoro e vedrò di servirmene per ottenere soprattutto chiarezza nei rapporti con l'amministratore che - soggettivamente-
    mi sembra piuttosto....garibaldino. Ho acquistato da poco in Sardegna e la lettura del bilancio mi ha aperto nuovi orizzonti. Penso che sia meglio dar lavoro a un buon avvocato. Grazie ancora!!!
     
  13. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro possessore, leggo voci strane nei bilanci prodotti dall'amministratore del tipo:
    "assegni in cassa (cambiali e ASSEGNI IPOTECARI)" 79.000,00. Son curioso di sapere cosa siano gli "assegni ipotecari".
    Debiti verso il gestore del servizio acqua anno 2017 circa 150.000,00 ( se gli interessi fossero riferiti a questo fornitore, il tasso annuale sarebbe "solo" del 17% circa !
    Il totale dei debiti ammonta a circa 380.000,00 ma anche così il tasso (pur non sapendo le date in cui sono scaduti i debiti) mi sembra altuccio.
    I crediti verso i condomini (comprese cambiali e ...assegni ipotecari) ammomtano a 450.000,00.
    Ho chiesto un regolamento del condominio e nulla ho ricevuto. Pare che non esista ma mi sembra strano. C'è la legge, vivaddio!
    L'amministratore rifiutava di notificarmi per pec gli atti e i documenti condominiali ma almeno in quello ho ottenuto ragione.
    Ho chiesto che mi mettesse a disposizione gli estratti conto, le fatture, le delibere ecc. presso il suo ufficio senza aver risposta.
    Avendo le tasche piene farò un esposto all'A.G. poi vedremo.
    P.S. non volevo insultare i garibaldini ma non mi va di buscarmi una querela. Un vecchio avvocato mi consigliò la chiosa …" e Le riservo tutta la stima che Ella ben sa di meritare".
    L'interpretazione più consona spetta all'amministratore
     
  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quindi, all'Amministratore per evitare l'unanimità basta dimostrare di non riuscire a pagare i fornitori del condominio, per trasformare l'unanimità in un 50% + 1 dei presenti ad assemblea validamente costituita..... Andiamo bene.....
     
  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Fausto1940, la tua situazione mi pare veramente ingarbugliata, il tuo problema più grande è l'ostracismo che l'Amministratore ti fa pur non avendone diritto.
    Se proprio non sai come denunciarlo, denuncialo per mobbing condominiale nei tuoi confronti, visto che non risponde alle tue lecite richieste, dopo aver verificato di essere in regola coi pagamenti, ovviamente.
     
  16. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il regolamento di condominio non è introvabile, basta fare una VISURA STORICA di un immobile partendo da FOGLIO-PARTICELLA-SUBALTERNO, si vede chi fu il PRIMO PROPRIETARIO e si vedono numero di REPERTORIO e numero di RACCOLTA del primo atto notarile, a questo punto il regolamento di condominio sarà SENZ'ALTRO (voglio sperare!) allegato all'atto, e si va:

    a) Se il notaio è vivo, presso lo studio notarile chiedendo copia integrale dell'atto, allegati inclusi (a tue spese, ahimé);

    b) Se il notaio è deceduto, presso l'Archivio Notarile chiedendo quanto precisato al punto a.

    Il regolamento di condominio sicuramente c'è, però se il palazzo ad esempio è del 1970 (faccio per dire), quella volta scrivevano tutto con le pesantissime macchine da scrivere a nastro inchiostrato, quindi il regolamento era un fogliaccio di carta volante, e può davvero essere andato perso dagli attuali detentori degli appartamenti.
    Però all'Archivio Notarile sicuramente ve ne è copia.
    Oggigiorno il costruttore di una palazzina, la prima cosa che fa è depositare e REGISTRARE il regolamento di condominio, mi auguro che anche alla data di costruzione del tuo immobile vi fosse la stessa usanza.
     
  17. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Possessore, mi farò vivo col notaio che ha rogitato. E' efficiente e sollecito e avrà le sue ...."maniglie" . A tutti, seguo con grande attenzione quanto mi state insegnando e vi ringrazio per il prezioso aiuto
     
  18. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'amministratore ha l'obbligo di riceverti su appuntamento nel suo studio negli orari stabiliti perché tu possa analizzare tutta la documentazione condominiale ( a pagamento puoi avere anche le copie ).
    Mandagli la richiesta per raccomandata RR e, se non ti riceve, si configura uno dei motivi per cui può esserne chiesta la "rimozione".
    Faglielo presente.
    Secondo me tra l'altro è quasi impossibile che non sia in possesso del regolamento condominiale.
     
  19. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Franci
     
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