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  1. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera, sono nuova in questo forum e mi presento chiedendo la vostra preziosa collaborazione nella risoluzione di questa "sgradevole" vicenda che cerco di riassumere: nel 2006 viene concesso in locazione ad uso abitativo ad un privato un appartamento, il contratto non viene registrato da nessuna delle parti. Pochi mesi fa il conduttore dà attuazione alla procedura introdotta dal d.lgs 23/2011 e procede alla registrazione del contratto e denuncia verbale di nuovo contratto, comunicando poi al locatore ed informandolo delle conseguenze in termini di nuova durata del contratto (4+4) e nuovo canone (ridotto a tre volte la rendita catastale) e ovviamente iniziando a pagare il nuovo canone ridotto..Preciso che il conduttore non ha mai versato le spese condominiali dal 2006 ad oggi, ne tantomeno l'adeguamento istat.
    Di contro, il locatore, pur avendo un contratto non registrato, ha sempre fatturato mensilmente i canoni percepiti, redditi regolarmente tassati.
    Tenuto conto che il conduttore non intende stipulare un nuovo contratto a condizioni eque per entrambe le parti, (preciso che nell'anno 2011 c'era semi-accordo di registrarlo congiuntamente, poi si sono persi i contatti e che il conduttore contesta anche la quantificazione delle spese condominiali pur di pagarle!), secondo voi adendo il giudice civile cosa potrei domandare per tutelare il locatore beffato?
    grazie a chi mi vorrà aiutare..
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un locatore che paga le tasse sugli affitti e non dichiara il contratto? dici davvero? a me sembra una follia. cosa ci perdeva a registrarlo? si teneca solo lontano dai guai..
     
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  3. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Purtroppo è andata così, non l avevano registrato, ora cosa puo fare?
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Forse questo può essere la sua ancora di salvezza. Non mi risulta infatti che una scrittura privata debba essere necessariamenrte registrata (ma su questo non sono particolarmente aggiornato e quindi potrei essere tranquillamente smentito).

    IL D.Lgs 23/2011 è nato per favorire l'emersione del "nero". Se il locatore dimostra che non c'è stato, potrebbe salvare la pelle e cavarsela con danni minimi.

    E' ovvio che se tra le pieghe della legge c'è una scappatoia per lui, la persona più adatta a indicargliela sarà un buon commercialista supportato da un ottimo avvocato fiscalista.
     
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  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Arianna 26 ha ragione; mi ricorda un episodio di circa un annetto fa quando si è presentato da me un pensionato che, abitando nella medesima via dove ho studio, aveva male interpretato la targa che è esposta a fianco al portone. Pur non essendo una faccenda di mia competenza, visto le insistenze della persona, ho dato un'occhiata alla lettera: praticamente gli aveva scritto l'Agenzia delle Entrate la quale chiedeva lumi sulle entrate dichiarate per l'affitto di un appartamento di cui, ad un riscontro incrociato, non risultava la registrazione del relativo contratto. Circostanza, quest'ultima, confermata dal pensionato.
    Quindi, Chloe, se è vero quello che ha scritto si aspetti anche lei quella lettera se il fatto si riferisce a due o tre anni fa.
    Per quanto poi riguarda la sua affermazione "Preciso che il conduttore non ha mai versato le spese condominiali dal 2006 ad oggi, ne tantomeno l'adeguamento istat." posso solo dire che se ciò e vero è solo colpa sua. Mi spiego: nel contratto di affitto, in generale, quando si parla della quantificazione monetaria dell'affittto si specifica per esempio " Importo annuale pari a 15.000 euro di cui 12.000 euro di locazione e 3.000 euro di spese condominiali (salvo conguaglio finale) che saranno documentate e disponibili per la loro visione a richiesta del conduttore. La quota annuale verrà suddivisa in 12 rate anticipate da pagare entro il 5 del mese al quale si riferisce la rata. ecc.... ecc.... " . Praticamente il conduttore nella pigione paga anche le spese condominiali dell'appartamento affittato, ma le paga al locatore non all'amministratore del condominio. Perché all'amministratore del condominio non interessa se l'unità immobiliare è occupata dal proprietario o da un affittuario o è libero; perchè le spese condominiali vanno pagate in ogni caso dal condomino, cioè dal proprietario. Coloro che disgiungono la rata di affitto dalla rata del condominio ed incaricano il conduttore al pagamento di quest'ultima fanno una procedura non corretta e rischiosa. Non è corretta perchè non tutte le spese condominiali sono a carico del conduttore. Il rischio più comune è quello che il conduttore non paghi e l'amministratore quando scrive al condomino non scrive " la avverto che il conduttore non ha pagato, ma scrive egr. condomino lei risulta moroso di...."
    Anche l'adeguamento Istat è una clausola che va inserita nel contratto e va richiesta dal locatore nei tempi e nell'ammontare previsti dalla legge.
     
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  6. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda la questione che non è stato fatto del nero in quanto i canoni percepiti venivano fatturati ho già contattato l AdE ma mi han riferito che ciò a loro non rileva, rilevante ai fini Dell applicazione del d.lgs23/2011 è che non sia stata versata imposta di registro, è sufficiente quello, se poi x i canoni percepiti son state emesse regolari fatture questo rileverà solo quando uscirà l accertamento Dell ADE.
    Per quanto concerne le spese condominiali la proprietá le ha pagate integralmente al condominio ma non le sono state rimborsate dall inquilino le quote di sua competenza, mai versate dal 2006 e nemmeno l Istat, ha sempre pagato solo il canone base.
    Pertanto ora davanti al tribunale cosa posso chiedere x rimediare in favore del locatore?!?!? Pensavo risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ( un app in centro città a 70€ al mese non mi pare equilibrato)....che ne dite???grazie
     
  7. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda la questione che non è stato fatto del nero in quanto i canoni percepiti venivano fatturati ho già contattato l AdE ma mi han riferito che ciò a loro non rileva, rilevante ai fini Dell applicazione del d.lgs23/2011 è che non sia stata versata imposta di registro, è sufficiente quello, se poi x i canoni percepiti son state emesse regolari fatture questo rileverà solo quando uscirà l accertamento Dell ADE.
    Per quanto concerne le spese condominiali la proprietá le ha pagate integralmente al condominio ma non le sono state rimborsate dall inquilino le quote di sua competenza, mai versate dal 2006 e nemmeno l Istat, ha sempre pagato solo il canone base.
    Pertanto ora davanti al tribunale cosa posso chiedere x rimediare in favore del locatore?!?!? Pensavo risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ( un app in centro città a 70€ al mese non mi pare equilibrato)....che ne dite???grazie
     
  8. Franchino

    Franchino Membro Junior

    Non mi pare possibile che i canoni percepiti dal 2006 sono stati regolarmente dichiarati! Da tale epoca, fino al 2010, tutte le dichiarazioni, siano 730 che unico, sono state liquidate dall'Age.
    Se non esisteva contratto, come mai l'Age non ha chiesto lumi?
    Rasenta l'impossibile.
    inoltre, ignoro quali e quante possano essere le spese condominiali che, nel caso inglobassero utente tipo gas per riscaldamento centralizzato, acqua, e ... arriverebbero a migliaia di euro per 6 anni.
    Perchè non sono mai state chieste? Comunque, più che il forum avrebbe urgenza di rivolgersi, in ossequio a quanta già dichiarato da ergobbo, di un buon commercialista supportato da un ottimo avvocato fiscalista. Circa il fatto della cifra irrisoria del nuovo canone, la vedo dura, considerato che è stata studiata appositamente questa normativa.
    In bocca al lupo per la risoluzione nel modo migliore
     
  9. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    È una societa canoni sempre fatturati,AdEmai sollevato nulla, non saprei. Le spese condominiali sono basse x fortuna, circa 400€ annui..
    Pensavo alla risoluzione x eccessiva onerosità se si potesse applicare x analogia l art 1623 c.c. Che riguarda l affitto e la permette anche nel caso in cui lo squilibrio contrattuale sia dovuto all introduzione di nuove disposizioni normative..che ne dite???
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo può essere un motivo di risoluzione del contratto:

    Art. 5 Legge 392/78
    Inadempimento del conduttore
    Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.
     
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  11. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io penso che dovresti appoggiarti ad una associazione di consumatori e/o di piccoli proprietari, e citare lo Stato per procurato danno.

    La sanzione è già ingiustificata per un affitto in nero, sia per la rilevanza che per la disparità con altre tipologie di attività: se un rivenditore di macchine vende una macchina in nero, nel caso lo becchino, non è che poi venda per otto anni macchine ad un decimo del loro valore; ma un sanzione di questa portata, per la sola evasione della registrazione del contratto è semplicemente deliquenziale.

    Però ... sarà anche deliquenziale la legge e la sua applicazione, ma i primi che si dovevano tutelare erano i proprietari non in regola! Ciao.
     
  12. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Risoluzione x inadempimento del conduttore x spese condominiali non pagate?
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se leggi 2 post prima, in effetti ...
     
  14. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si però ho trovato un sacco di commenti dottrinali secondo cui non è possibile richiedere uno sfratto per morosità in quanto il giudice non lo concede xche basato su contratto di locazione non registrato (e quindi nullo), quindi mi chiedo ora che il contratto è stato registrato dal conduttore, ne ha pagato la sanzione per la regolarizzazione ed ha compilato un modulo di "denuncia di contratto verbale"(cosi è intestato) in cui il conduttore ha dichiarato alla AdE che il contratto avrà nuova durata 4+4 da questo momento e modificato anche nel canone (3 volte la rendita catastale) il contratto sarebbe da ritenersi ancora nullo perche non sono state concordati per iscritto tra le parti due elementi essenziali: canone e durata, elementi fondamentali del contratto per cui sarebbe da ritenersi nullo...bhà...un contratto scritto nuovo tra le poarti con i nuovi elementi sottoscritti concordemente non c è, c è solo quanto imposto da conduttore e dalla nuova normativa..quindi si può agire per la risoluzione x inadempimento del conduttore legata però all'inadempimento del vecchio contratto non registrato (mancato pagamento di spese cond e istat)???? ad oggi 70€ al mese cioè il nuovo canone li sta pagando...
     
  15. chloe

    chloe Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    nessuno ha idee consigli dritte?!?!?!?!?!?!?!?!:triste:
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se è vero "ora che il contratto è stato registrato dal conduttore, ne ha pagato la sanzione per la regolarizzazione ed ha compilato un modulo di "denuncia di contratto verbale"(cosi è intestato) in cui il conduttore ha dichiarato alla AdE che il contratto avrà nuova durata 4+4 da questo momento e modificato anche nel canone (3 volte la rendita catastale) il contratto sarebbe da ritenersi ancora nullo perche non sono state concordati per iscritto tra le parti due elementi essenziali: canone e durata, elementi fondamentali del contratto per cui sarebbe da ritenersi" parlane con un avvocato. Lei scrive che il conduttore ha registrato il contratto, ma quale? Quello che riporta le firme congiunte del locatore e del conduttore oppure ha registrato un contratto "verbale"? Come può aver registrato un contratto e compilare una denuncia di un contratto diverso senza le firme dei contraenti? Secondo me ci sono gli estremi per una denuncia. Io incomincerei a fargli scrivere da un' avvocato (possibilmente "****uto" in queste questioni) suggerendo un rifacimento del contratto.
    Per quanto riguarda il fatto che il conduttore non ha mai pagato le spese condominiali mi piacerebbe sapere, visto il mio post precedente, che cosa era scritto a tale proposito nel contratto non registrato.
    Non è detto che il giudice consideri nullo il contratto solo per il fatto che non è stato registrato: se c'è la firma congiunta dei contraenti può sempre argomentare che, nella scrittura privata non registrata, tra le parti c'era l'accordo di pagare separatamente la pigione dalle spese condominiali. Bisognerebbe incappare in un giudice che analizzata tutta la storia anzichè applicare la legge la interpreti.
     
  17. mutapap

    mutapap Membro Attivo

    Secondo me la soluzione migliore è provare a cercare un accordo con l'inquilino, magari pagandolo. Infatti per ottenere il rilascio dell'appartamento bisognerebbe fare una causa lunga e costosa, ammesso che si ottenga la ragione. Anzi in realtà ci vorrebbe una causa per formalizzare il contratto dicendo che quello vero era al prezzo XX dichiarato nel 730, poi un'altra per lo sfratto per morosità. Un casino:???::???:

    Purtroppo la legge non tutela i proprietari e prima di cacciare il furbetto la legge impone di avere mille cautele (notifiche di ogni genere, precetti , termini di grazia...)
     

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