D.Lgs 23/2011 contratto locazione non registrato rimedi per locatore?!?!?!?

[chloe]

Buonasera, sono nuova in questo forum e mi presento chiedendo la vostra preziosa collaborazione nella risoluzione di questa "sgradevole" vicenda che cerco di riassumere: nel 2006 viene concesso in locazione ad uso abitativo ad un privato un appartamento, il contratto non viene registrato da nessuna delle parti. Pochi mesi fa il conduttore dà attuazione alla procedura introdotta dal d.lgs 23/2011 e procede alla registrazione del contratto e denuncia verbale di nuovo contratto, comunicando poi al locatore ed informandolo delle conseguenze in termini di nuova durata del contratto (4+4) e nuovo canone (ridotto a tre volte la rendita catastale) e ovviamente iniziando a pagare il nuovo canone ridotto..Preciso che il conduttore non ha mai versato le spese condominiali dal 2006 ad oggi, ne tantomeno l'adeguamento istat.
Di contro, il locatore, pur avendo un contratto non registrato, ha sempre fatturato mensilmente i canoni percepiti, redditi regolarmente tassati.
Tenuto conto che il conduttore non intende stipulare un nuovo contratto a condizioni eque per entrambe le parti, (preciso che nell'anno 2011 c'era semi-accordo di registrarlo congiuntamente, poi si sono persi i contatti e che il conduttore contesta anche la quantificazione delle spese condominiali pur di pagarle!), secondo voi adendo il giudice civile cosa potrei domandare per tutelare il locatore beffato?
grazie a chi mi vorrà aiutare..

 

[arianna26]

Un locatore che paga le tasse sugli affitti e non dichiara il contratto? dici davvero? a me sembra una follia. cosa ci perdeva a registrarlo? si teneca solo lontano dai guai..

 

[chloe]

Purtroppo è andata così, non l avevano registrato, ora cosa puo fare?

 

[ergobbo]

Di contro, il locatore, pur avendo un contratto non registrato, ha sempre fatturato mensilmente i canoni percepiti, redditi regolarmente tassati.

Forse questo può essere la sua ancora di salvezza. Non mi risulta infatti che una scrittura privata debba essere necessariamenrte registrata (ma su questo non sono particolarmente aggiornato e quindi potrei essere tranquillamente smentito).

IL D.Lgs 23/2011 è nato per favorire l'emersione del "nero". Se il locatore dimostra che non c'è stato, potrebbe salvare la pelle e cavarsela con danni minimi.

E' ovvio che se tra le pieghe della legge c'è una scappatoia per lui, la persona più adatta a indicargliela sarà un buon commercialista supportato da un ottimo avvocato fiscalista.

 

[Luigi Criscuolo]

Arianna 26 ha ragione; mi ricorda un episodio di circa un annetto fa quando si è presentato da me un pensionato che, abitando nella medesima via dove ho studio, aveva male interpretato la targa che è esposta a fianco al portone. Pur non essendo una faccenda di mia competenza, visto le insistenze della persona, ho dato un'occhiata alla lettera: praticamente gli aveva scritto l'Agenzia delle Entrate la quale chiedeva lumi sulle entrate dichiarate per l'affitto di un appartamento di cui, ad un riscontro incrociato, non risultava la registrazione del relativo contratto. Circostanza, quest'ultima, confermata dal pensionato.
Quindi, Chloe, se è vero quello che ha scritto si aspetti anche lei quella lettera se il fatto si riferisce a due o tre anni fa.
Per quanto poi riguarda la sua affermazione "Preciso che il conduttore non ha mai versato le spese condominiali dal 2006 ad oggi, ne tantomeno l'adeguamento istat." posso solo dire che se ciò e vero è solo colpa sua. Mi spiego: nel contratto di affitto, in generale, quando si parla della quantificazione monetaria dell'affittto si specifica per esempio " Importo annuale pari a 15.000 euro di cui 12.000 euro di locazione e 3.000 euro di spese condominiali (salvo conguaglio finale) che saranno documentate e disponibili per la loro visione a richiesta del conduttore. La quota annuale verrà suddivisa in 12 rate anticipate da pagare entro il 5 del mese al quale si riferisce la rata. ecc.... ecc.... " . Praticamente il conduttore nella pigione paga anche le spese condominiali dell'appartamento affittato, ma le paga al locatore non all'amministratore del condominio. Perché all'amministratore del condominio non interessa se l'unità immobiliare è occupata dal proprietario o da un affittuario o è libero; perchè le spese condominiali vanno pagate in ogni caso dal condomino, cioè dal proprietario. Coloro che disgiungono la rata di affitto dalla rata del condominio ed incaricano il conduttore al pagamento di quest'ultima fanno una procedura non corretta e rischiosa. Non è corretta perchè non tutte le spese condominiali sono a carico del conduttore. Il rischio più comune è quello che il conduttore non paghi e l'amministratore quando scrive al condomino non scrive " la avverto che il conduttore non ha pagato, ma scrive egr. condomino lei risulta moroso di...."
Anche l'adeguamento Istat è una clausola che va inserita nel contratto e va richiesta dal locatore nei tempi e nell'ammontare previsti dalla legge.

 

[chloe]

Per quanto riguarda la questione che non è stato fatto del nero in quanto i canoni percepiti venivano fatturati ho già contattato l Agenzia delle Entrate ma mi han riferito che ciò a loro non rileva, rilevante ai fini Dell applicazione del d.lgs23/2011 è che non sia stata versata imposta di registro, è sufficiente quello, se poi x i canoni percepiti son state emesse regolari fatture questo rileverà solo quando uscirà l accertamento Dell Agenzia delle Entrate.
Per quanto concerne le spese condominiali la proprietá le ha pagate integralmente al condominio ma non le sono state rimborsate dall inquilino le quote di sua competenza, mai versate dal 2006 e nemmeno l Istat, ha sempre pagato solo il canone base.
Pertanto ora davanti al tribunale cosa posso chiedere x rimediare in favore del locatore?!?!? Pensavo risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ( un app in centro città a 70€ al mese non mi pare equilibrato)....che ne dite???grazie

 

[chloe]

Per quanto riguarda la questione che non è stato fatto del nero in quanto i canoni percepiti venivano fatturati ho già contattato l Agenzia delle Entrate ma mi han riferito che ciò a loro non rileva, rilevante ai fini Dell applicazione del d.lgs23/2011 è che non sia stata versata imposta di registro, è sufficiente quello, se poi x i canoni percepiti son state emesse regolari fatture questo rileverà solo quando uscirà l accertamento Dell Agenzia delle Entrate.
Per quanto concerne le spese condominiali la proprietá le ha pagate integralmente al condominio ma non le sono state rimborsate dall inquilino le quote di sua competenza, mai versate dal 2006 e nemmeno l Istat, ha sempre pagato solo il canone base.
Pertanto ora davanti al tribunale cosa posso chiedere x rimediare in favore del locatore?!?!? Pensavo risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ( un app in centro città a 70€ al mese non mi pare equilibrato)....che ne dite???grazie

 

[Franchino]

Non mi pare possibile che i canoni percepiti dal 2006 sono stati regolarmente dichiarati! Da tale epoca, fino al 2010, tutte le dichiarazioni, siano 730 che unico, sono state liquidate dall'Age.
Se non esisteva contratto, come mai l'Age non ha chiesto lumi?
Rasenta l'impossibile.
inoltre, ignoro quali e quante possano essere le spese condominiali che, nel caso inglobassero utente tipo gas per riscaldamento centralizzato, acqua, e ... arriverebbero a migliaia di euro per 6 anni.
Perchè non sono mai state chieste? Comunque, più che il forum avrebbe urgenza di rivolgersi, in ossequio a quanta già dichiarato da ergobbo, di un buon commercialista supportato da un ottimo avvocato fiscalista. Circa il fatto della cifra irrisoria del nuovo canone, la vedo dura, considerato che è stata studiata appositamente questa normativa.
In bocca al lupo per la risoluzione nel modo migliore

 

[chloe]

È una societa canoni sempre fatturati,AdEmai sollevato nulla, non saprei. Le spese condominiali sono basse x fortuna, circa 400€ annui..
Pensavo alla risoluzione x eccessiva onerosità se si potesse applicare x analogia l art 1623 c.c. Che riguarda l affitto e la permette anche nel caso in cui lo squilibrio contrattuale sia dovuto all introduzione di nuove disposizioni normative..che ne dite???

 

[margheritabella]

IL CASO - Convalida di sfratto e applicazione dell'articolo 3, D.lgs. 23/2011