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maxvisco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera,
ho stipulato regolare contratto al mio inquilino con affitto transitorio. Ora deve passare ad un 4+4 normale. Sul contratto è comunque che, senza raccomandata di disdetta precedente, il contratto a norma codice civile eccetera, si trasforma in automatico in 4+4. Posso mantenere il contratto stesso oppure devo redigerne un altro per il 4+4 e rifare tutto l'iter burocratico (registrazione agenzia eccetera?
Grazie per la risposta
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sul contratto è comunque che, senza raccomandata di disdetta precedente, il contratto a norma codice civile eccetera, si trasforma in automatico in 4+4.
Questa clausola mi pare sbagliata.

I contratti transitori si stipulano, con durata massima 18 mesi, in base all'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile,
Vengono redatti secondo lo schema del D.M. 16/01/2017 - allegato B; che non prevede né la disdetta (il contratto cessa senza bisogno di alcuna disdetta) né la trasformazione automatica in un contratto libero 4 + 4.
Questa trasformazione avviene nel caso in cui non siano indicati nel contratto i motivi dell'esigenza di una delle parti che ne giustifichi la transitorietà.

Quindi nel caso da te esposto se la locazione continua con lo stesso conduttore e cessa l'esigenza transitoria, dovrai stipulare un nuovo contratto libero 4 + 4 e registrarlo all'Agenzia delle Entrate.
 

Allegati

Aidualc

Membro Junior
Professionista
@uva, ne approfitto per una domanda, visto che non ho esperienza di contratti "automaticamente ricondotti"

Questa trasformazione avviene nel caso in cui non siano indicati nel contratto i motivi dell'esigenza di una delle parti che ne giustifichi la transitorietà.
COME, esattamente, o CHI, opera questa trasformazione automatica, SENZA che ci sia una sentenza di mezzo?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
COME, esattamente, o CHI, opera questa trasformazione automatica,
Effettivamente l'aggettivo "automatica" crea confusione e penso non sia corretto.

Anch'io non ho esperienza concreta in merito.
Penso che se una delle parti rileva che nel contratto transitorio non è stata specificata l'esigenza transitoria, può attivarsi per ottenere la trasformazione in uno libero 4 + 4.

Nella mia risposta precedente intendevo dire che la clausola citata da @maxvisco (che secondo quanto lui ha scritto prevede una trasformazione automatica) secondo me non ha alcun valore.
 

maxvisco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera,
grazie a tutti per le risposte.
per @uva: sul contratto, che mi ha fatto un commercialista, è indicata la transitorietà del contratto ed i motivi della transitorietà. Ma entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso, dovrei inviare lettera raccomandata al conduttore che conferma la natura transitoria. Ora, visto che non l'ho inviata e secondo legge il contratto perderebbe così la transitorietà, visto che sono d'accordo con il conduttore sul proseguimento dell'affitto con un 4+4 alle stesse condizioni, posso mantenere lo stesso contratto e non rifare tutto l'iter burocratico di registrazione eccetera? Non ci sono problemi tra me e il conduttore, siamo d'accordo. Capisco la mia ignoranza in materia peròe secondo la mia interpretazione, potrei in teoria far cosi.
Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso, dovrei inviare lettera raccomandata al conduttore che conferma la natura transitoria.
Questo obbligo non sussiste più.
Ne abbiamo parlato in questa discussione (post n. #6 di @Elisabetta48 e seguenti):

A me non risulta che il contratto perde la transitorietà e si trasforma in un contratto libero 4 + 4.
E mi pare strano che il tuo commercialista abbia redatto il contratto transitorio inserendo quella clausola, che non è prevista dal modello ministeriale (vedi allegato al mio post n. #2).

Per questi motivi la mia risposta è che non è possibile continuare la locazione nel modo che ipotizzi tu.
Quando il contratto transitorio giunge a scadenza non si rinnova, è automaticamente risolto (= finito, chiuso). Non occorre fare alcuna comunicazione all'inquilino né all'Agenzia delle Entrate.
Se tu e l'inquilino desiderate proseguire nel rapporto locativo, occorre stipulare un nuovo contratto. Che può essere di tipo "libero" 4 + 4, oppure concordato 3 + 2.
Deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Se tu, in qualità di locatore, eserciti l'opzione per la cedolare secca, non occorre pagare né l'imposta di registro né il bollo.

Prima di procedere è meglio che ti rivolgi ad un esperto di locazioni, avvocato o commercialista, che ti consigli dal punto di vista civilistico (risoluzione del contratto attuale e stipula di uno nuovo) e fiscale (opportunità di optare per la cedolare secca o rimanere in regime IRPEF ordinario).
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
(...) sul contratto, che mi ha fatto un commercialista, è indicata la transitorietà del contratto ed i motivi della transitorietà. Ma entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso, dovrei inviare lettera raccomandata al conduttore che conferma la natura transitoria. Ora, visto che non l'ho inviata e secondo legge il contratto perderebbe così la transitorietà, visto che sono d'accordo con il conduttore sul proseguimento dell'affitto con un 4+4 alle stesse condizioni, posso mantenere lo stesso contratto e non rifare tutto l'iter burocratico di registrazione eccetera? Non ci sono problemi tra me e il conduttore, siamo d'accordo. Capisco la mia ignoranza in materia peròe secondo la mia interpretazione, potrei in teoria far cosi.
Le informazioni che hai fornito sono abbastanza limitate. Per darti una risposta precisa bisognerebbe capire dove è posto l’immobile in questione, quando è stato stipulato il relativo contratto e se l’esigenza transitoria era in capo a te o al conduttore.

Se l’immobile si trova a Varese (vedo che scrivi da lì) e contrattualmente è presente la clausola da te citata, due sono le possibilità: o è un contratto che si basa ancora sul vecchio accordo territoriale del 2012 in attuazione del DM 30 dicembre 2002, oppure è un contratto che si basa sul nuovo accordo territoriale del 2018 in attuazione del DM 16 gennaio 2017.

Nel primo caso, la clausola in questione rispecchia il testo del tipo di contratto previsto per la specifica tipologia di locazione, allegato al DM del 2002, che prevedeva all’art.2 la necessità, prima della scadenza del contratto, della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie del solo locatore: se le esigenze transitorie erano in capo al conduttore, nulla doveva confermare il locatore né tantomeno il conduttore: l’onere è prescritto all’interno dell’art.2 (Esigenza del locatore), non dell’art.3 (Esigenza del conduttore) del contratto-tipo (uno dei due articoli andava cancellato), benchè l’art.2, co.4 del DM 2002 imponesse tale incombenza ad entrambe le parti.

In tal caso, per dare corso fiscalmente alla trasformazione civilistica di un accordo transitorio in un accordo libero quadriennale bisognerebbe portare in registrazione una scrittura privata non autenticata che formalizzasse la modifica del termine finale dell’originario accordo (che non costituisce indice di una novazione del rapporto: l’oggetto della prestazione non muta) in cui si si dà atto che, a seguito dell’avverarsi della condizione posta a contratto (articolo 2), la durata del medesimo, con effetto retroattivo, è ora quadriennale.

Purtroppo non tutti i software degli uffici delle Entrate sono in grado di gestire tale operazione, per cui o si fa scadere il contratto e se ne registra uno nuovo, oppure si proroga quello vecchio, ma non per la medesima durata iniziale (ad esempio 10 mesi), bensì per la durata residua per arrivare a 48 mesi (quattro anni), che, nell’esempio proposto, vorrebbe dire per una durata di 38 mesi (da indicare nella casella “Data fine proroga” del quadro A del mod. Rli).

Con riferimento, invece, al secondo caso, la clausola in questione sembrerebbe frutto di una grossolana svista da parte del commercialista, in quanto il DM del 2017 ha modificato la cornice regolamentare entro cui debbono muoversi le parti contraenti in una locazione transitoria. Una specifica previsione ha fissato ed imposto l’obbligo per le parti dell’utilizzo e del rispetto del modello di contratto allegato al decreto ministeriale. Inoltre il contratto, se non assistito, richiede ora una “bollinatura” da parte di almeno un’associazione firmataria dell’accordo per verificarne la rispondenza a quell’accordo del 2018 (e non di altri) che essa, con altre associazioni, ha prodotto e formulato.

Rispetto al precedente tipo di modello contrattuale le nuove disposizioni non prevedono più la necessità, prima della scadenza del contratto, della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie del locatore, anche perché, se le esigenze transitorie si protraggono, secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione, anche per le locazioni transitorie è previsto il rinnovo tacito, ai sensi dell’art.1597 cod. civ., ove l’esigenza abitativa continui ad essere presente dopo la scadenza del periodo previsto di durata del contratto, salvo che tra le parti vi sia una volontà novativa di un altro tipo di contratto rispetto alla convenzione transitoria.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
se le esigenze transitorie si protraggono, secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione, anche per le locazioni transitorie è previsto il rinnovo tacito, ai sensi dell’art.1597 cod. civ., ove l’esigenza abitativa continui ad essere presente dopo la scadenza del periodo previsto di durata del contratto, salvo che tra le parti vi sia una volontà novativa di un altro tipo di contratto rispetto alla convenzione transitoria.
Quindi un contratto transitorio stipulato in base ad un Accordo Territoriale che ha recepito il D.M. 16/01/2017 si può rinnovare tacitamente se le esigenze transitorie si protraggono?
Se la risposta è sì, si rinnova per quanto tempo?
Per la durata prevista nel contratto stesso, oppure per un periodo variabile a seconda di quanto si suppone permanga l'esigenza transitoria?

Io avevo capito che il contratto transitorio giunto a scadenza non si rinnova in nessun caso.
Se le esigenze transitorie permangono, le parti stipulano un nuovo contratto transitorio. Eventualmente di durata diversa dal contratto precedente.

Grazie per il chiarimento, e complimenti per l'esauriente spiegazione del post n. #8.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Quindi un contratto transitorio stipulato in base ad un Accordo Territoriale che ha recepito il D.M. 16/01/2017 si può rinnovare tacitamente se le esigenze transitorie si protraggono?
Se la risposta è sì, si rinnova per quanto tempo?
Per la durata prevista nel contratto stesso, oppure per un periodo variabile a seconda di quanto si suppone permanga l'esigenza transitoria?
La Suprema Corte ha precisato che la locazione transitoria, una volta scaduto il termine finale, secondo la previsione generale dell’art.1596, primo comma, cod. civ., cioè senza necessità di disdetta, si rinnova secondo la norma generale di cui all’art.1597, primo comma, cod. civ., in base alla quale “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata”.

La norma stabilisce, al secondo comma, che la locazione è regolata alle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata “legale” è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, raccordandosi (si parla, in questo caso, di combinato disposto) con l’art.1574 (Locazione senza determinazione di tempo), ossia un anno, salvo gli usi locali, se si tratta di case non arredate, oppure, la durata corrispondente all’unità di tempo cui è commisurata la pigione, nell’ipotesi di camere o appartamenti ammobiliati.

Tuttavia, la locazione transitoria rinnovata è ricondotta alla stessa identica durata del contratto originario, esattamente come accade in riferimento al rinnovo delle locazioni transitorie per studenti universitari, in quanto la disciplina “standardizzata” formulata dalla normativa speciale, delineata dall’art.5 della legge 431/1998 e dai decreti ministeriali sostitutivi con allegati specifici tipi di contratto, si sovrappone, in questo caso, a quella generale codicistica in riferimento alla durata del contratto transitorio rinnovato, posto che tale durata non può essere diversa da quella originariamente concordata dalle parti: nel caso dei transitori la durata non è “legale”, ma sempre “convenzionale”, poiché, nell’ambito del periodo fissato dalla legge (in base al DM del 2017: 1 giorno – 18 mesi), essa viene pattuita dalle parti contraenti.
 
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