vittorievic

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Proprietario Casa
Salve: nel 2007 Tizio visita un appartamento nuovo tramite una agente immobiliare. Trova un accordo sul prezzo e rogita. Tra le numerose pagine del rogito il notaio scrive che l'appartamento A/2 è in attesa di sanatoria in quanto è stata presentata la domanda di condono per cambiamento di destinazione d'uso da Soffitta ad Abitazione nei modi e nei tempi previsti dalla legge del condono, che erano state pagate tutte le oblazioni e che alla data del rogito il Comune non aveva espresso parere negativo all'esame della istanza che aveva tutti i requisiti per essere presentata (abuso di tipo 1 il peggio). Nel 2018 il Comune risponde sia al costruttore autore dell'abuso che al proprietario avvertendo che la domanda di condono è stata respinta perché la documentazione presentata era incompleta e la dichiarazione di fine abuso era mendace. Tizio ha aperto una azione legale nei confronti del costruttore, del notaio e della assicurazione ed ha infilato anche il reato di truffa nei confronti del venditore. In primo grado il giudice ha dato ragione a Tizio ma ha dichiarato improcedibile l'esame del reato di truffa per raggiunta prescrizione. La domanda è: la truffa si è concretizzata quando é stata fatta la compravendita oppure quando è stato notificato all'acquirente che l'unità immobiliare non era una abitazione A/2 ma un C/2?
 

chiacchia

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Se ci sono dei risvolti li voglio sapere perché un conoscente ha comprato un appartamento a piano terra con cantinola e oggi anche se la banca all'epoca gli aveva concesso il prestito pertanto tanto di controlli ecc. oggi dicevo, a distanza di 10 anni volendo vendere l'appartamento si è scoperto che è abusivo, in precedenza quello era lo spazio sotto al palazzo costruito su palafitte che si doveva usare come posto auto comune al coperto.
Che immaginazione che si ha in Italia
 

vittorievic

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Se ci sono dei risvolti li voglio sapere
vedi il problema è che per rogitare una unità immobiliare ci vuole sia la conformità (prima) e sia (poi) la conformità catastale. Moltissimi operatori del settore immobiliare (leggi agenti e anche qualche notaio) lavorano con solo di quello che riporta il Catasto. Moltissime volte vanno ugualmente bene ma quando sorgono problemi sorgono le magagne.
La destinazione d’uso di una unità immobiliare da costruire, ma anche il cambio di destinazione d’uso per le unità immobiliari già edificate, va effettuato prima di tutto dal punto di vista urbanistico e successivamente, dopo l’ottenimento del benestare da parte del Comune, dal punto di vista catastale.
Questo perché è il Comune che autorizza la costruzione, o la modifica, sul proprio territorio di competenza attraverso la così detta “Licenza Edilizia” o “Permesso di Costruire”.
Il Catasto non ha la prerogativa di autorizzare la costruzione di edifici; è un organo pubblico il cui compito, attribuitogli dallo Stato, è quello di classificare un immobile di cui venga dichiarata la esistenza ed attribuire il livello di tassazione su questo immobile.
Come vedi sono due cose differenti.
Se il notaio non ha in mano la conformità urbanistica ma solo quella catastale non deve rogitare. Come non deve rogitare se ci fosse solo la conformità urbanistica ma non quella catastale con lo stato di fatto attuale.
La banca che finanzia l'acquisto di un immobile, mettendoci sopra l'ipoteca di primo grado, ha tutto l'interesse di verificare che l'appartamento, di cui sta finanziando l'acquisto, sia a posto dal punto di vista urbanistico e catastale, proprio per questo incarica un tecnico che deve verificare la congruità di quello che vede con le risultanze documentali.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il notaio non ha in mano la conformità urbanistica ma solo quella catastale non deve rogitare. Come non deve rogitare se ci fosse solo la conformità urbanistica ma non quella catastale con lo stato di fatto attuale.
Il notaio deve solamente ricevere la dichiarazione della parte alienante.
La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
e la conformità urbanistica? Perché l'abuso è una questione urbanistica non catastale. In caso di abuso insanabile è il Comune che impone la demolizione non il Catasto.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
e la conformità urbanistica?
La dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, riguarda la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. L'atto sarebbe nullo e non potrebbe essere stipulato ove da esso non risultasse, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Ricevute queste dichiarazioni, il notaio non ha altri obblighi. Non è tenuto a effettuare ulteriori verifiche, per accertare la corrispondenza al vero della dichiarazione ricevuta e quando ciò non emerga gia dagli atti a sua conoscenza o comunque in suo possesso.
 

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