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  1. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, vi interpello per conoscere il vostro parere su un problema un po' complesso, più che altro per l’evoluzione che ha avuto. Qualche mese fa presso l’immobile ove abito è esploso un radiatore, e dato che non c’ero, per tre giorni vi è stata una perdita di acqua, che ha allagato il mio immobile, l’appartamento di sotto (vuoto e di proprietà di un ente pubblico) e una banca al piano terrà. Fortunatamente il mio condominio ha una polizza globale fabbricati, che è intervenuta per quantificare i danni. Con la banca non vi sono stati problemi. A casa mia ho fatto fare una perizia di stima a mia moglie, che è ingegnere, e la stessa è stata sostanzialmente recepita dal perito, quindi tutto ok. I problemi sono sorti con l’appartamento subito sotto (dell’ente), in quanto si sono fatti fare un preventivo da una ditta che si discosta di quattro volte (in più) da quello fatto dal perito. Ciò principalmente perché la ditta ha previsto la demolizione di tutti gli intonaci fino al fino della muratura, mentre il perito la sola rasatura e tinteggiatura. Mia moglie ha visto l’appartamento e concorderebbe con il perito, in quanto la demolizione sarebbe un operazione spropositata. Inoltre la ditta prevede un costo al metro quadro per il parquet di 117 Euro, mentre il perito di 60. In aggiunta ha previsto 2500 euro per la verifica dell’impianto elettrico. Considerate che l’immobile ha 50 anni e non è mai stato ristrutturato. Le stanze interessate sono solo 2, per circa 50 mq. Sommando tutto si arriva a 22.000 euro a fronte dei 5.000 liquidati (io in casa ristrutturata 3 anni fa ho speso circa 7.000 Euro). L’ente, visto che il perito resta sulla sua posizione, ha minacciato di fare causa a tutti gli aventi titolo (soprattutto io). A complicare le cose si aggiunge il fatto che l’amministratore del condominio aveva già accettato l’indennizzo ipotizzato dall’assicurazione (che ha quindi chiuso il sinistro), in quanto l’ente danneggiato non dava riscontro e si è fatto sentire solo dopo svariati giorni. A questo punto vi chiedo un parere sulla correttezza di quanto ipotizzato dalla ditta dell’ente e se in un ipotetico contenzioso mi converrebbe chiamare in causa a garanzia, oltre che l’assicurazione, anche l’amministratore che ha accettato l’indennizzo reputato insufficiente. Mi scuso per la lunghezza del post ma la questione penso andasse esposta in maniera chiara. Grazie
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dando per scontata la copertura del sinistro e quindi alcuna contestazione possibile in merito, la lettura dell'art.1917 CC ben le farà comprendere quale sarebbe stato il corretto modus procedendi (da parte dell'amministratore)
    "Nell' assicurazione della responsabilità civile l' assicuratore è obbligato a tenere indenne l' assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante il tempo dell' assicurazione, deve pagare a un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto. Sono esclusi i danni derivanti da fatti dolosi. L' assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all' assicurato, di pagare direttamente al terzo danneggiato l' indennità dovuta, ed è obbligato al pagamento diretto se l' assicurato lo richiede. Le spese sostenute per resistere all' azione del danneggiato contro l' assicurato sono a carico dell' assicuratore nei limiti del quarto della somma assicurata. Tuttavia, nel caso che sia dovuta al danneggiato una somma superiore al capitale assicurato, le spese giudiziali si ripartiscono tra assicuratore e assicurato in proporzione del rispettivo interesse. L'assicurato, convenuto dal danneggiato, può chiamare in causa l' assicuratore"

    Conseguentemente:
    L'amministratore non avrebbe dovuto accettare il risarcimento proposto senza aver prima ottenuto l'assenso del danneggiato e del danneggiante; al contrario, presupposta la possibile discrepanza tra pretese del danneggiato ed offerta della Compagnia, ben avrebbe operato minacciando di portare la quaestio alla conoscenza del Giudice e conseguire quantomeno una soluzione bonaria del contrasto (ex art. 696 e 696 bis Cpc); avrebbe altresì dovuto intimare alla Compagnia che, in caso di persistenza nella sua pretesa, avrebbe lasciato la stessa in balia delle pretese del danneggiato: "Le spese sostenute per resistere all' azione del danneggiato contro l' assicurato sono a carico dell' assicuratore nei limiti del quarto della somma assicurata"
    Ora invece sarà necessario comprendere la natura della liberatoria sottoscritta e rilasciata alla Compagnia Assicurativa; non si potesse più agire in alcun modo stante la liberatoria accordata, l'Amministratore dovrà essere chiamato a rispondere professionalmente (purtroppo in sede di rivalsa); nel frattempo, ove si fosse del tutto sollevata la Compagnia, il peso di far fronte alle pretese dell'Ente danneggiato sarà a carico del danneggiante/condòmino.
     
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  3. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Chiarissimo. Per rivalsa intende che prima dovrei attendere una eventuale sentenza negativa è solo dopo potrei rivalermi contro l'amministratore, oppure potrei da subito chiamarlo nel giudizio avviato dal danneggiato?
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A mio avviso la responsabilità dell'amministratore vi è anche prima e a prescindere dall'eventuale condanna al maggior risarcimento (rispetto a quello concordato); se infatti con la liberatoria si fosse del tutto sollevata la Compagnia d'Assicurazione, con ciò si sarebbe esposto il condòmino alla sua chiamata diretta in giudizio (cosa che ex art.1917 Cc sarebbe quantomeno stata con onere a carico della Compagnia); quanto a ciò quindi si potrà da subito sollevare il pregiudizio subito e pretendere adeguato risarcimento.

    Intervenisse poi anche una condanna per maggior risarcimento, stante la responsabilità contrattuale dell'amministratore (mandato) e causa sua mancanza di diligenza ex art.1176 cc, si potrà agire contro lo stesso entro il termine decennale, con die a quo (a seconda della corrente giurisprudenziale che si ritenesse più valida):
    - dal giorno del compimento dell’atto dannoso (la quietanza rilasciata dall'amministratore)
    - dal giorno in cui venisse accertato giudizialmente il maggior risarcimento dovuto al danneggiato (decorre non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno è oggettivamente percepibile e conoscibile da parte del danneggiato)
     
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  5. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Bene. Terrò aggiornati sull'evoluzione. Intanto mi complimento per la preparazione e ringrazio per la rapidità di risposta.
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    nulla da aggiungere a quanto scritto da @Ollj se non due considerazioni:
    - la prima è che se il perito della assicurazione e la tua signora (che è ingegnere) concordano sull'entità del risarcimento è molto probabile che il proprietario del piano di sotto ci stia provando a rifarsi l'appartamento a spese della assicurazione. Se l'assicurazione ha stabilito una certa cifra di indennizzo è molto difficile che assecondi il danneggiato: dopo aver chiesto conferma al proprio perito sull'entità e la tipologia delle lavorazioni necessarie per la riparazione del danno si farà portare il tribunale.
    - la secondo è il massimale risarcibile per questo tipo di sinistro. Può darsi che la cifra offerta sia il massimo consentito dal contratto per cui la differenza la deve mettere il danneggiante.
     
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  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Aldo 85, giustamente sei stato riconscente nei confronti di Ollj, ma avresti fatto bene a fornire il tuo "mi piace" che è motivo d'orgoglio e soddisfazione per chi come noi forniscono spassionatamente la loro professionalità e la loro esperienza a chi la richiede.
    Comunque ho reso giustizia, anche perchè il riconoscimento è ampiamente meritato.
    Infine vorrei aggiungere che, avendo l'amministratore commesso una leggerezza nel suo operato, la sua assicurazione professionale dovrebbe intervenire per risarcire il danno da lui arrecato.
     
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  8. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti per le ulteriori puntualizzazioni. Chiedo scusa per il "mi piace" tardivo, che non avevo notato prima. Sono daccordo con il sig. Criscuolo sulla possibilitá che si stia speculando, visto che per il mio immobile ristrutturato ho speso un terzo di quello richiesto per i medesimi danni. Purtroppo bisognerá far pronunciare un ctu sul tema e ció non potrá non comportare il coinvolgimento anche dell'amministtatore che, in buona fede, ma con leggerezza, ha accettato la proposta. Con la buona fede si potrebbe sempre risolvere tutto, ma a quel punto i tribunali sarebbero vuoti.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Potresti proporre che fra il tuo tecnico e quello della banca si intervenisse con un arbitrato professionale. Entrambi i professionisti d'accordo dovrebbero nominare un terzo professionista che darà il suo responso. Questo è il sistema più veloce e certamente meno costoso.
     
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  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Tecnico dell' Ente e quello dell'Assicurazione (fatti sempre salvi limiti contrattuali di polizza)
     
  11. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Per arbitraro intendete quello che si conclude con un lodo? O c'é qualche altra formula che non conosco?
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Si, il lodo è la sentenza arbitrale.
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    quello che sostiene @Gianco è valido in campo automobilistico e solo se il sottoscrittore della polizza è insoddisfatto del risarcimento (specie in caso di furto totale dell'automezzo) proposto dalla propria società assicuratrice.
    La prassi nei danni elementari di solito è che la assicurazione, dopo la propria perizia, invia una lettera al danneggiato con la quale fa una offerta, a volte, addirittura, acclude l'assegno circolare non trasferibile, dell'importo che secondo lei è congruo rimborsare. Nel caso di comunicazione dell'importo da risarcire partono le trattative, se la assicurazione tiene punto, al danneggiato non gli rimane che adire al giudice/mediatore; questo nominerà un suo CTU, a spese del danneggiato o al 50% con il chiamato (il proprietario del piano di sopra in solido con l'assicurazione del condominio). Se il CTU conferma l'importo offerto dalla assicurazione il danneggiato si leccherà le ferite anche perché in questi casi gli vengono addebitate le spese legali delle controparte e quelle giudiziali.
    Nel caso di invio di A/C non trasferibile il danneggiato, ritenendo insufficiente il rimborso, o restituisce l'assegno (o lo trattiene in conto di anticipo, ma lo deve dichiarare per iscirtto) ed inizia la vertenza già descritta.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Luigi, l'arbitrato è una prassi nelle liti di qualsiasi genere dove i due contendenti, anziché rivolgersi al giudice, notoriamente molto esoso e non sempre equo, si avvalgono dell'arbitro che scelto dai contendenti o dai suoi consulenti esprime il suo giudizio.
     
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  15. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Vi chiedo una cosa. Premesso che non sono proprietario dell'appartamento ove è avvenuto il sinistro, ma comodatario di mio padre, a livello di polizza, il sinistro va considerata danno da acqua condotta o da conduzione dell'appartamento?
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se fosse una prassi comune non si sarebbero intasati i tribunali di cause civili da far istituire prima il Giudice di Pace e poi il Mediatore. Evidentemente l'arbitrato è poco conossciuto: io, personalmente, conosco solo l'arbitrato di cui ho scritto nell'intervento precedente: cliente che contesta l'entità di un risarcimento alla propria assicurazione.
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Luigi, tranquillo, è un istituto previsto dall'ordinamento giuridico. Purtroppo è poco seguito perché leva lavoro agli avvocati che si badano bene dal proporlo, per ovvi motivi. Sarebbe la panacea per tante diatribe, è anche poco consigliato da molti tecnici per ignoranza o per presunta superiorità. Così facendo, forti della loro certezza, portano i clienti ad affrontare lunghe e costose cause civili nelle quali intervengono CTU che sovente si dimostrano incompetenti e portano a redigere contro perizie per poi arrivare alla sostituzione dello stesso CTU e prolungare le cause all'infinito.
    Aldo, a naso direi conduzione dell'appartamento, perché non essendo una condotta fa parte di un apparato aggiunto.
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Vero @Gianco
    Basterebbe rendere obbligatorio quanto previsto dal Cc su base volontaria; entro un determinato limite di valore solo ricorso ad uno dei tanti arbitri privati; solo lodo e nessuna sentenza (da appellare....)
     
  19. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @aldo85
    Conduzione o acqua condotta? Leggere attentamente le condizioni di Polizza in funzione della causa specifica del sinistro occorso. Le condizioni conttrattuali sono legge in tal senso.
     
  20. aldo85

    aldo85 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In realtà le condizioni prevedono sia una sezione per acqua condotta, con massimale 10.000 Euro, che una da allagamento, ma nell'ambito della responsabilità civile. Riporto il link http://www.valpiave.it/wp-content/uploads/vp/file/a24.pdf. Io interpreto che l'acqua condotta sia da applicare all'appartamento ove si è verificato il danno, mentre quello relativo alla responsabilità civile per i danni causati a terzi (condomini dei piani inferiori). Voi che dite?
     

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