Cool

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Proprietario Casa
Ciao a tutti, come ci si può attivare per una situazione come da oggetto?

Ritrovandomi un immobile parzialmente ristrutturato, abitato fino a poco tempo fa, quindi tutto funzionante, e con impianti in parte nuovi, ed in parte con conformità allo stato di fatto, a chi potrei affidarmi per fare affitti transitori ad insegnanti/lavoratori (anche se prendessi di meno meglio gli insegnanti?), mentre provo con molta calma (data la situazione coronavirus) a far vendere questa casa?

Ho visto certi siti, che però chiedono dei soldi in anticipo, e memore delle fregature di cui ho sentito parlare, non ci penso proprio a pagare nessuno prima che io abbia un affitto in mano, oppure una vendita.

In conclusione:

Meglio agenzie immobiliari grandi, che avendo più filiali nel territorio, possono evitarmi di farmi spostare fino alla casa? (sono 90 euro ogni viaggio A/R)?
O esistono altri tipi di servizi?

Grazie.
 

Franci63

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Proprietario Casa
Affittare e vendere sono due azioni che non vanno molto d’accordo.
Se l’immobile sarà occupato, sarà difficile trovare acquirenti disposti a sottoscrivere contratti preliminari in cui viene promesso l’immobile libero, per i rischi connessi alla liberazione dell’immobile ; anche fare le visite sarebbe più difficile.
Secondo me, o decidi di affittare, e quindi non proponi l’immobile in vendita, oppure vendi l’immobile libero .
In ogni caso credo sia tuo interesse recarti a conoscere eventuali inquilini, se deciderai di affittare: e meglio agenzie del posto per affittare, meglio se trattano affitti con costanza.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
esistono altri tipi di servizi?
Esistono Agenzie di Property Management che gestiscono sia gli affitti brevi per uso turistico, sia le locazioni transitorie ad inquilini lavoratori.
Potresti chiedere maggiori informazioni (trovi in rete dei recapiti) per avere un'idea dei servizi offerti e soprattutto dei costi.

Però concordo con @Franci63 : devi prima decidere se preferisci affittare oppure tentare la vendita mentre l'immobile non è occupato.
 

mapeit

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Non sappiamo dove si trova l'immobile (città grande o piccola, località turistica, città d'arte ecc.) quindi è difficile darti un consiglio. Se ti affidi ad una società di property management (tipo CleanBnB) rassegnati a vederti rosicchiare gran parte dell'introito degli affitti. Se sei alla ricerca di insegnanti a cui affittare, potresti anche fare da solo ma le locazioni agli insegnanti durano - di solito - 9 mesi all'anno. Gli altri 3 ? Per una locazione così breve bisogna vedere se c'è mercato di stagisti, seminaristi ecc. In ogni caso se decidi di vendere è meglio tenere l'immobile libero. Oggi non sai mai quando ti capita l'acquirente interessato ed, in tal caso, devo poter mostrare i locali e renderli subito disponibili se il potenziale acquirente decide di chiudere l'affare. Per vendere potresti comunque avvalerti di un'agente immobiliare del posto che, ovviamente, ti chiederà una provvigione (circa 3% + IVA) a conclusione dell'affare. Per affittare a brevi periodi le agenzie, così come le società di property management, ti addebitano provvigioni e costi che poi, alla fine, rendono irrisorio il canone reale netto che percepisci.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
rendono irrisorio il canone reale netto che percepisci.
Dipende dalla tipologia degli immobili dati in gestione.
Se sono appartamenti di qualità medio/alta che si affittano bene, il proprietario ottiene comunque un reddito apprezzabile sgravandosi da tutte le preoccupazioni.
So di una signora anziana che a Roma si affidava a Guesthero (scrivo il nominativo visto che anche tu ne hai citato uno, prima non l'ho scritto perché pensavo fosse vietato) ed era soddisfatta.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Sono società che pubblicizzano le loro prestazioni pubblicamente quindi non vedo nulla di male a citarle, senza ovviamente far loro pubblicità. Personalmente sono rimasto un po' deluso con la società a cui ho affidato il mio appartamento in centro-città poiché, pur avendo affidato loro un immobile di qualità medio-alta, le provvigioni e le spese ad ogni cambio di inquilino sono veramente alte. Di certo il locale è tenuto molto bene, gestiscono loro le inserzioni e le prenotazioni tramite Airbnb, Booking o altri canali, fanno loro il check-in e check-out degli ospiti, ma bisogna tener presente che la loro politica è di praticare prezzi bassi nei periodi di bassa affluenza mantenendo le spese fisse (pulizie, igienizzazione, lavaggio biancheria ecc.) allo stesso livello. Quindi se in un periodo di forte richiesta (es. estate o sotto le Feste) il ricavo netto è discreto, in periodi più "spenti", in cui magari si affitta solo per il weekend, il gioco non vale la candela.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Altra cosa da tener presente quando si sottoscrive con loro un contratto è che le prestazioni di property management, calcolate in percentuale o a tariffa, sono sempre fatturate maggiorate di IVA, che per un privato non è detraibile. Inoltre sono calcolate sul lordo incassato, importo sul quale viene anche calcolata la ritenuta fiscale che loro versano. Quindi io non pago le imposte (cedolare secca nel mio caso) sul netto che mi rimane dopo la decurtazione delle loro provvigioni e delle loro spese, bensì sul lordo. Bisogna quindi fare bene i conti. Se io affittassi direttamente, pagherei l'imposta sull'importo che effettivamente intasco.
 

Cool

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Grazie per le informazioni.

È una casetta indipendente con poco spazio intorno a se, ben collegata dai mezzi e con tanti servizi vicino casa ed in prima periferia a Piacenza. Ha il pregio che non hai spese condominiali, e che hai 4 lati liberi intorno a te, e forse la cosa interessa di piú ad uno che la compra, piuttosto ad uno che ci va in affitto transitorio, dato che il godersi la libertà di non avere vicini e di poter fare ció che si vuole, vale per un proprietario.

Forse proveró prima a vendere, e se non va (non voglio svendere, e con la storia del covid la vedo dura) affitto.
 

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