Dati catastali errati (superficie box auto)

[dominik642]

sono proprietario di box auto, acquistato nel 2008, la cui superficie risulta essere di mq 13 secondo i dati catastali mentre la superficie effettiva (calpestabile) è di mq 17 .Poichè sono in procinto di venderlo, dopo 6 anni, data la situazione di crisi, mi è stato offerta una cifra inferiore del 20% del prezzo di acquisto, che diventa una minusvalenza del 30% se consideriamo le spese sostenute (IVA 10%, imposte registro,notaio).
Oltretutto il potenziale compratore mi sta obiettando che per lui "fa fede" la superficie indicata dal catasto, che "non può sbagliare".Chi mi ha venduto il box a suo tempo, interpellato in merito, mi ha assicurato che né lui né il costruttore che glie l'ha venduto non ha eseguito interventi per ingrandire il box (abbattimento muro o altro) e l'accatastamento è stato fatto in modo regolare.
A quel punto mi viene il sospetto che il compratore giochi al ribasso col pretesto di complicazioni future cui dovrebbe far fronte(esigenza di sanatoria oltre a richiesta variazione dati catastali).
Gradirei commenti e/o suggerimenti in merito

 

[Daniele 78]

Se il compratore dice che il catasto non può sbagliare o il tuo compratore è in totale malafede oppure non ha la minima idea di come funziona il catasto. Iniziamo con il dire che l'unità di misura sono i mq (attenzione non quelli catastali bensì quelli effettivamente catastali). Il fatto che manchino 4mq all'appello non vuol dire per forza che sia stati fatto un ampliamento o altro può essere semplicemente essere stato un errore nel censire i mq. Ciò che trovo strano è che non se ne sia accorto nessuno degli intermediari (ad esempio il notaio anche se in pochi vanno a guardarsi i mq sul Docfa) o il Tecnico Comunale che visti i disegni di concessione, visto il catasto e (in seguito a sopralluogo) vista l'unità immobiliare concede o meno (anche altri elementi), l'agibilità.

 

[Daniele 78]

I mq dei box considerati ai fini della rendita sono quelli calpestabili. Chiedo venia per l'errore sopra.

 

[griz]

confermo quanto scrive Daniele, il box vale per la superficie reale, in fatto che la superficie catastale non sia corretta non ha un grande significato, il tuo acquirente gioca, comunque una variazione per rettifica della superficie non ha un costo elevato, incarichi un tecnico che ti sistema la cosa e lui dovrà prendere atto, però fallo dopo che si sia impegnato altrimenti sono soldi buttati

 

[Gianco]

E' strano che esista questa discrepanza. Non vorrei che fosse dovuta al fatto che nel progetto abbia una dimensione e nella realtà sia differente. In tal caso occorrerà correggere l'anomalia. Se invece l'errore è nella stesura della planimetria catastale, magari redatta sulla vecchia carta millimetrata, è sufficiente procedere alla denuncia di variazione per errata rappresentazione grafica.
Prima di ogni intervento ti consiglierei di misurare la superficie reale, ricordandoti che se il locale è irregolare o comunque differente dal rettangolo, devi rilevare i lati dei triangoli formati dal suo perimetro con le diagonali in modo da formare la figura elementare la cui superficie si può calcolare con la formula di Erone. Chi conosce le basi della geometria, non troverà difficoltà.

 

[Luigi Criscuolo]

la cui superficie si può calcolare con la formula di Erone

e poi dicono che ha scuola si perde tempo a studiare cose inutili.

 

[Gianco]

Generalmente i poco esperti, quando trovano un locale sbilenco, per calcolarne la superficie moltiplicano le media dei lati opposti.
Per chi ha la memoria corta, anche perché raramente si devono affrontare questi problemi, ricordo: S= radice quadrata di [p x (p-a) x (p-b) x (p-c)], dove p è il semiperimetro, a, b, c, sono i lati del triangolo.

 

[griz]

bisogna riconoscere però che la media dei lati opposti è molto più veloce da calcolare e l'approssimazione è piuttosto buona

 

[Gianco]

Più la figura si approssima ad un rettangolo o quadrato, minore è lo scarto. Certamente, se adotti il tuo calcolo su un trapezio rettangolo, maggiore è la lunghezza del lato obliquo e maggiore sarà l'errore, immediatamente verificabile.

 

[griz]

dimenticavo: stiamo trattando di superfici catastali che si arrotondano all'unità (mq) quindi...