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  1. dominik642

    dominik642 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    sono proprietario di box auto, acquistato nel 2008, la cui superficie risulta essere di mq 13 secondo i dati catastali mentre la superficie effettiva (calpestabile) è di mq 17 .Poichè sono in procinto di venderlo, dopo 6 anni, data la situazione di crisi, mi è stato offerta una cifra inferiore del 20% del prezzo di acquisto, che diventa una minusvalenza del 30% se consideriamo le spese sostenute (IVA 10%, imposte registro,notaio).
    Oltretutto il potenziale compratore mi sta obiettando che per lui "fa fede" la superficie indicata dal catasto, che "non può sbagliare".Chi mi ha venduto il box a suo tempo, interpellato in merito, mi ha assicurato che né lui né il costruttore che glie l'ha venduto non ha eseguito interventi per ingrandire il box (abbattimento muro o altro) e l'accatastamento è stato fatto in modo regolare.
    A quel punto mi viene il sospetto che il compratore giochi al ribasso col pretesto di complicazioni future cui dovrebbe far fronte(esigenza di sanatoria oltre a richiesta variazione dati catastali).
    Gradirei commenti e/o suggerimenti in merito
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se il compratore dice che il catasto non può sbagliare o il tuo compratore è in totale malafede oppure non ha la minima idea di come funziona il catasto. Iniziamo con il dire che l'unità di misura sono i mq (attenzione non quelli catastali bensì quelli effettivamente catastali). Il fatto che manchino 4mq all'appello non vuol dire per forza che sia stati fatto un ampliamento o altro può essere semplicemente essere stato un errore nel censire i mq. Ciò che trovo strano è che non se ne sia accorto nessuno degli intermediari (ad esempio il notaio anche se in pochi vanno a guardarsi i mq sul Docfa) o il Tecnico Comunale che visti i disegni di concessione, visto il catasto e (in seguito a sopralluogo) vista l'unità immobiliare concede o meno (anche altri elementi), l'agibilità.
     
  3. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    I mq dei box considerati ai fini della rendita sono quelli calpestabili. Chiedo venia per l'errore sopra.
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    confermo quanto scrive Daniele, il box vale per la superficie reale, in fatto che la superficie catastale non sia corretta non ha un grande significato, il tuo acquirente gioca, comunque una variazione per rettifica della superficie non ha un costo elevato, incarichi un tecnico che ti sistema la cosa e lui dovrà prendere atto, però fallo dopo che si sia impegnato altrimenti sono soldi buttati
     
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  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' strano che esista questa discrepanza. Non vorrei che fosse dovuta al fatto che nel progetto abbia una dimensione e nella realtà sia differente. In tal caso occorrerà correggere l'anomalia. Se invece l'errore è nella stesura della planimetria catastale, magari redatta sulla vecchia carta millimetrata, è sufficiente procedere alla denuncia di variazione per errata rappresentazione grafica.
    Prima di ogni intervento ti consiglierei di misurare la superficie reale, ricordandoti che se il locale è irregolare o comunque differente dal rettangolo, devi rilevare i lati dei triangoli formati dal suo perimetro con le diagonali in modo da formare la figura elementare la cui superficie si può calcolare con la formula di Erone. Chi conosce le basi della geometria, non troverà difficoltà.
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    e poi dicono che ha scuola si perde tempo a studiare cose inutili.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Generalmente i poco esperti, quando trovano un locale sbilenco, per calcolarne la superficie moltiplicano le media dei lati opposti.
    Per chi ha la memoria corta, anche perché raramente si devono affrontare questi problemi, ricordo: S= radice quadrata di [p x (p-a) x (p-b) x (p-c)], dove p è il semiperimetro, a, b, c, sono i lati del triangolo.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    bisogna riconoscere però che la media dei lati opposti è molto più veloce da calcolare e l'approssimazione è piuttosto buona
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Più la figura si approssima ad un rettangolo o quadrato, minore è lo scarto. Certamente, se adotti il tuo calcolo su un trapezio rettangolo, maggiore è la lunghezza del lato obliquo e maggiore sarà l'errore, immediatamente verificabile.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    dimenticavo: stiamo trattando di superfici catastali che si arrotondano all'unità (mq) quindi...
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    D'accordo, ma stiamo cercando di capire a cosa sia dovuta la differenza di 4 mq e pioché sa superficie si arrotonda al mq, lo scarto è di soli 0,5 mq.
     
  12. dominik642

    dominik642 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    In qualità di proprietario innanzitutto ringrazio vivamente per i qualificati interventi.Dopodiché vi preciso le misure effettive facendo presente che il locale si allarga in profondità: 3,56 x 3 + 1,83 x 3,50
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ????
     
  14. dominik642

    dominik642 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    forse mi sono spiegato male.Il box è largo 3 mt e profondo 3,56 mt, poi si "allarga" e continua per altri 1.83 mt (sempre di profondità) x 3,50mt di larghezza.E' alto 3,20mt. Vi prego di scusare.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Hai suddiviso la superficie in 2?? Stavo cercando di capirci qualcosa dai tuoi conti (tipo la sua forma) ma non comprendo a fondo se è un trapezio oppure due rettangoli...non è che posti un disegno così capiamo meglio già che ci siamo??
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa ma abbiamo risposto in simultanea ok.
     
  17. dominik642

    dominik642 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    box v.guida 1.jpg box guida catasto 1.jpg box v.guida 1.jpg
     
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  18. dominik642

    dominik642 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Allego planimetria approssimativa da me redatta + planimetria del catasto.
     
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  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Fa 17mq come dicevi; ma sulla Concessione edilizia (non so se hai una copia) che misure ci sono?? Poi è stato oggetto di ampliamento il tuo garage senza essere stato assentito dal Comune (tale da giustificare la differenza tra i 13 mq del catasto e i 17 reali)?? Se i dati del Comune corrispondono allo stato di fatto l'errore è stato fatto sicuramente in occasione del censimento a Catasto. Se fosse così non spaventarti perché non saresti neanche l'unico con questi problemini. A differenza invece SE il Comune dasse delle misure diverse e mancassero delle varianti potremmo parlare di un piccolo abuso quasi sicuramente sanabile anche con poco o nulla (trattandosi di una superficie accessoria e di solito non soggetta a calcolo di volumetria e quindi oneri).
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    credo che il tuo problema consti nel fatto che il locale non ha spigoli di 90 gradi; ma il problema non è insormontabile se segui i consigli di @Gianco
     

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