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  1. bptanc

    bptanc Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.
    Mi serve un consiglio, sto valutando il possibile declassamento di un piccolo immobile da A2 a C2
    Questo immobile (ereditato da poco) è stato negli anni passati condonato (è passato da c2 ad a2 sebbene sia sotto al piano terra, con finestre che non danno direttamente alla luce ed alto 2.20m) e ho ricevuto la concessione in sanatoria in deroga alla legge XXX (adesso non la ricordo).
    Purtroppo per svariati problemi della zona sopraggiunti negli ultimi anni (degrado e sporcizia) mi è stato fatto divieto dal comune/asl di affittarlo come abitazione (nulla da obiettare).
    Credo che il divieto resterà per parecchi anni (la situazione è difficile da sanare) e non mi va di continuare a pagarci tasse lasciandolo inutilizzato.
    Non posso venderlo così perché essendo accatastato come A2 ma essendoci la possibilità che questo non possa essere utilizzato come abitazione rischio una richiesta di rimborso dall'acquirente anche se glielo vendo a prezzo da cantina e specifico nel contratto che c'è un ordinanza sopra che impossibilita all'uso come abitazione.
    Come posso fare per farlo tornare a c2? quanto mi costa e quanto tempo ci vuole? così posso venderlo o affittarlo come cantina / magazzino senza problemi.
    Grazie
    Saluti
     
  2. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Come possono aver accatastato un simile fabbricato in A2???
    Seminterrato, altezza 2.20...C'è stato un errore madornale fin dall'inizio...
     
  3. bptanc

    bptanc Nuovo Iscritto

    L'altezza è 2.40 al soffitto, mi ero sbagliato, scusate non ho dietro tutti i dati, comunque a Roma non è raro vedere seminterrati abitati.
    Al di là di questo voglio vedere se con poca spesa riesco a portarlo a C2
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Non è stato comeso errore madornale in quanto si tratta di edificio condonato, che va in deroga a leggi e regolamenti urbanistico sanitari per quanto riguardano gli standard dimensionali, quindi correttamente dichiarato al catasto.

    Occorre cambio destinazione d'uso autorizzato da comune e variazione catastale per un costo di circa 1500-2000 euro.

    Ciao salves
     
  5. bptanc

    bptanc Nuovo Iscritto

    Ok grazie x la risposta Salves, speravo meno :)
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    A/2" mi sembra esagerato ma il comune pur di incassare nei condoni accetta tutto, tutt'al più un A/3
     
  7. bptanc

    bptanc Nuovo Iscritto

    comunque credo che l'altezza al soffitto sia 2.40, forse mi ero sbagliato.
     
  8. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le altezze obbligatorie sono 2.70 metri per i locali abitabili, nei locali di servizio mt 2.40, nei comuni montani mt 2.55 gli abitabili, nelle mansarde la media deve essere 2.40 per gli abitabili. Saluti.
     
  9. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ricordo che stiamo parlando di un edificio condonato e che in virtù del condono le altezze previste dal d.m. per i requisiti igienico sanitari previsti per i locali adibiti ad abitazione son andati in deroga.

    Ciao salves
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se non ha le altezze conformi non poteva essere condonato:daccordo:
     
    A essezeta67 piace questo elemento.
  11. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Giusto! come magazzino cantina...
    ma non come abitazione, come potrebbe avere i requisiti per la permanenza stabile di persone???
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    bptanc se non vuoi declassarlo a C/2 (visti il costo che salves ti ha dato) c'è sempre la possibilità di fare la domanda di inagibilità (sicuramente te la danno visto che ASL e Comune non ti danno il permesso per abitarci; e con la legislazione corrente sull'IMU ti permette di avere una detrazione del 50% sulle tassa da versare.

    La pratica dell'inagibilità non ti vale sicuramente 2.000 € in quanto non devi fare variazioni catastali e o comunali, semplicemente raccogliendo i dati in tuo possesso.

    per essere agibile un abitazione deve avere

    1) catasto (corrispondente ai disegni comunali ed allo stato di fatto)
    2) Concessione comunale (corrsispondente ai disegni catastali), e corrispondente allo stato di fatto; oppure una pratica di condono andata a buon fine.
    3) Conformità degli impianti (elettrico, idraulico e quant'altro)
    4) Salubrità dei muri (non vi deve essere umidità) tan't vero che i Direttori dei Lavori devono sempre fare una dichiarazione che i locali sono salubri ai sensi della xxx pena inagibilità
    5) Ora anche la certificazione energetica serve per avere l'agibilità (visto cheè A/2 attualmente.
    6) T serve la dichiarazione dove si riporta che la tua unità abitativa è collegata ai vari servizi (acqua, elettricità, fogna ecc.) questo lo si può desumere o da bollette o da concessioni/autorizzazioni con i vari enti coinvolti.

    La mancanza anche di uno solo di questi requisiti automaticamente fa scattare l'inagibiltà di un fabbricato.

    Molto probabilmente il Comune e L'ASL, avendo analizzato la pratica (non so se hanno fatto sopralluogo) avendo visto una sola di queste mancanze non ti danno l'agibilità per abitare.

    A questo punto ti conviene fare la domanda di inagibilità (sicuramnete passa) e la tua unità rimane a/2 ma essendo inagibile paghi solo il 50% della IMU che dovresti versare.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Purtroppo le categorie A/3 e A/4 sono di fatto categorie morte, nel senso che in caso di variazione di una qualunque vecchia casa (anche senza fare ampliamenti, sopraelevazioni, ma semplicemente una diversa distribuzione degli spazi interni di tutto o anche di un solo locale) ti richiede un nuovo accatastamento che nel caso del classico alloggio centro città anni 60 te lo manda in automatico in A/2....mentre se è una casa di campagna anni 60 con giardino (stessa casistica di sopra) finisci in A/7 (abitazione in villino). Questo se si fa una simulazione con il DOCFA anche solo prima di presentare una pratica.

    Ormai con la nuova normativa catastale stanno scomparendo di fatto gli A/4 salvo nei casi degli ex rustici dove (in molti comuni soppressa la categoria A/5) ivi finiscono.
     
  14. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Con i nuovi regolamenti IMU in tutti i comuni, un fabbricato per essere inagibile deve essere in condizioni tali che per renderlo agibile sia necessario non un intervento di manutenzione ordinaria nè straordinaria, ma deve avere la necessità obbligatoriamente di ottenere una dia o scia per ristrutturazione o restauro conservativo: i muri devono essere fatiscenti, il tetto o solaio pericolante......
    Non mi sembra il caso del fabbricato in questione. Saluti.
     
  15. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Conosco un geometra "in gamba" (nel senso che fa un po' il furbetto)
    che è riuscito ad accatastare un nuovo fabbricato unifamiliare, con parecchi vani (tra 2 piani fuori terra e mansarda saranno più di 300mq), parecchie finiture di lusso, mega giardino, mega seminterrato,ultimato solo 3 anni fa, in A3.. e con una rendita da fame (e un calcolo IMU da casa popolare).
    Mi chiedo come abbia fatto... Saluti.
     
  16. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene
    altresi' rilasciato il certificato di abitabilita' o agibilita' anche
    in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le
    opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia
    di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneita' di cui
    alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e
    degli infortuni. (L.47/85 art.35 comma 14)

    Un buon tecnico può venire incontro alle esigenze del cliente e per questo può aiutare nella dichiarazione e censire nei limiti legali le unità anche nel caso citato da te. Come abbia fatto? seemplice adesso le dichiarazioni docfa sono fatte telemticamente ed in riferimento ad un archivio esistente in banca dati all'agenzia del territorio, cioè se nel fg su cui insiste il fabbricato con caratteristiche di villino ma non esistono abbastanza villini censiti ed il tecnico fa in modo di censirlo tale da non farlo cosiderare villino all'agenzia del territorio non rimane altro che approvare e se è il caso potrebbe metterlo a collaudo per verifica dell'assegnazione della rendita, qualora accada ciò aggiornerà la rendita con tutti gli altri annessi e connessi.

    Ciao salves
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma se già l?ASL o il Comune non gli davano l'agibilità per abitare un motivo c'era.

    in particolare per ottenere l'agibilità di un qualunque fabbricato i documenti che DEVi avere in mano per ottenerla sono tutti quelli che ho indicato prima, se te ne manca anche un solo addio agibilità.

    Se hai i muri non salubri, o gli impianti non sono a norma, o il pavimento trasuda umidità continuamente è facilmente dimostrabile l'inagibilità del tuo immobile, anche perchè l'intervento per riportarlo in condizioni "normali" non è proprio economico quindi riesci a motivarlo al Comune.

    Io discutendo con 2 tecnici comunali sono riuscito ad ottenere l'inagibilità di un garage che versava in condizioni simili a quelle che ho descritte, l'abitazione era messa pure peggio.

    ovviamente hanno fatto anche resistenza, (mi hanno citato il regolamento famoso) però allo stesso modo gli ho fatto notare lo stato effettivo dell'immobile ed alla fine l'inagibilità mi è stata riconosciuta.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    6 anni fa circa (era il mio primo Docfa) per un errore-bug del programma mi saltò fuori dal programma che un nuovo appartamento di circa 70 m², come categoria A/3, invece dell'A/2. presentato il Docfa l?agenzia me lo prese subito come A/3, salvo poi cambiarlo subito in A/2 e mandarmi una lettera dove se volevo riottenere l?A/3 dovevo comparire in commissione tributaria provinciale e dimostrare perchè era un A/3.

    Sinceramente, non essendo casa mia, non mi toccava in tasca, ma sentito il parere di un collega che faceva accatastamenti da più tempo di me disse, che il programma Docfa aveva parecchi problemi, ma che comunque (nella nostra zona come in altre) tutti i nuovi appartamenti saltavano fuori in A/2.

    So che dal momento in cui viene presentato un accatastamento (avendo parlato con un Tecnico dell'Agenzia) che i classamenti e le rendite sono da "validare" o comunque "rivedibili" per 6 mesi dalla data di presentazione.

    Ora bisogna vedere quando questo Tecnico ha presentato un accatastamento in classe non idonea, e dipende anche tanto dall'ufficio provinciale, qui a Biella l'avrebbero subito cambiata.

    Oggi come oggi, quando presenti un accatastamento con il nuovo Docfa 4.0 molti bug sono stati risolti, diventa veramente difficile far passare un immobile in una categoria piuttosto che in un altra. Puoi sempre farlo ma ti esponi ai controlli delle commissioni tributarie per cui non è così semplice.
     
  19. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Per capirci, l'abitabilità a cui mi riferisco io è quella che si ottiene mediante la produzione dei documenti tecnici e in questo caso anche se l'appartamento ha l'altezza difforme a quanto prevede il d.m. ha tutte le carte in regola per ottenerla così come prescrive l'articolo da me citato.

    Adesso se l'asl ha fatto un'ordinanza di inabitabilità dell'edificio dovuta a fattori non tecnici ma di salubrità della zona in cui è ubicato l'edificio, o per disfunzioni negli impianti pubblici di scrico acque reflue ecc.ecc. intervenuti dopo l'acquisizione della sanatoria allora ok.

    In poche parole se l'edificio è ubicato in zone salubri non oggetto di ordinanze di divieto di abitazione con i parametri che ha anche se con altezza del soffitto difforme al d.m. è abitabile per effetto dell'articolo citato.

    Ciao salves
     
  20. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La nuova casa è stata ultimata 3 anni fa e al proprietario non è arrivata alcuna notifica di rendita nè accertamento da parte dell'agenzia del territorio che ha mantenuto la rendita proposta dal professionista (magari ha delle conoscenze presso l'agenzia del territorio...). Saluti.
     

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