Decreto ingiuntivo contro condominio e nuovo proprietario

[raffae]

ho acquistato un appartamento nel febbraio 2011,a giugno dello steso anno è arrivato un decreto ingiuntivo per danni provocati dal condominio verso un'appartamento del condominio stesso.mi chiedo se è lecito chiedere a me la quota del decreto ingiuntvo visto che io all'epoca dei fatti (2008)non c'ero?

 

[Antonio Azzaretto]

E' lecito chiederti i danni, poichè dalla data del rogito tutti gli oneri inerenti la gestione condominiale passano all' acquirente, a meno che tu non abbia avuto a suo tempo l' accortezza di far scrivere sul rogito la sussistenza del contenzioso e l' obbligo futuro di partecipare del venditore, in una percentuale che avreste potuto concordare.

 

[raflomb]

Suprema Corte di Cassazione nella Sentenza N° 1956 del 22 febbraio 2000, ha sancito che “Il principio dell'ambulatorietà passiva ha riscontro nell'art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ.; in virtù di esso l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Stante la portata generale che deve riconoscersi al secondo comma dell’articolo 63 disp. att. al c.c., si deve ritenere opponibile il vincolo di solidarietà passiva anche all’acquirente a pubblici incanti o a seguito di espropriazione, vedi in tal senso le pronunzie del Tribunale di Milano 8 luglio 1971 e del Tribunale di Roma 18 dicembre 1961.

 

[raffae]

a proposito dell'articolo 63 si deve ritenere che la solidarieta sussista anche se il danno provocato dal condominio verso una unità immobiliare del condominio stesso sia anteriore al biennio(anno in corso 2011 e precedente 2010)?

 

[raflomb]

La tua domanda è lecita e legittima, ma occorre fare le seguenti precisazioni:
1) la notifica del decreto ingiuntivo è una conseguenza di una sentenza di accertamento del danno provocato dal Condominio, pertanto è presumibile che quando hai acquistato la causa era al suo volgere;
2) l'errore che hai commesso, e che alcuni ancor oggi continuano a commettere, è quello di non assumere presso l'amministratore tutte le informazioni sulla situazione condominiale e del singolo condominio/venditore, come ad es. se è in pari con i pagamenti; se ci sono state delle delibere per dare inizio a lavori di manutenzione straordinaria, e se ci sono pendenze giudiziarie in corsol.
3) Acquistando l'appartamento, anche se il fatto risale al 2008, tu formalmente sei subentrato nei diritti e dovere del venditore, pertanto, se non eri stato posto a conoscenza della pendenza, ove il venditore non adempia spontaneamente al pagamento della quota parte potrai essere chiamato ad anticipare in virtù della solidarietà passiva, con diritto di rivalsa nei confronti del venditore.

 

[raffae]

decreto ingiuntivo è un debito vecchio non pagato, la massima della sentenza 12013 1 luglio 2004 scrive. le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spetta no a chi era proprietario al momento in cui la lite è sorta e quindi io penso che se la lite è sorta nel 2008 a me non possono chidere nulla in base al solito art 63

 

[raflomb]

La causa è del 2008 ma quando hai acquistato, senza adempiere agli incombenti che avresti dovuto fare, era pendente: il decreto ingiuntivo segue la notifica della sentenza, ne consegue che subentrando nella posizione del tuo dante causa, ove questi non pagasse spontaneamente, potresti essere chiamato a risponderne con diritto di rivalsa.

 

[raffae]

scusa se una causa dura decenni io dovrei pagare anche per qualcosa successa venti anni fa e il limite d solidarietà all biennio dell'art 63 cosa ne facciamo?Non mi pare giusto che debba rispondere per cose tanto vecchie

 

[raflomb]

Leggi! E la prossima volta previeni usando la dovuta diligenza:
Che cosa succede, invece, se il debito risale a tre o quattro anni prima della vendita? L’amministratore, solitamente, per ovvie ragioni di certezza nel reperire il debitore, agira’ contro l’attuale condomino. Tale decisione comporta anche la possibilita’ di ottenere una provvisoria esecuzione del decreto ex art. 63 disp. att. c.c., che se rivolto contro il precedente proprietario non sarebbe stata rilasciata. Orbene l’acquirente si trova a dover sopportare anche questa azione in virtu' del fatto che le obbligazioni relative ai beni immobili sono dette "propter rem" e come tali seguono il bene non rimanendo in capo al soggetto che le ha contratte. Naturalmente chi acquista potra' rivalersi contro chi vende e se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo "venduto libero da oneri ecc.", potra’ anche chiedere un congruo risarcimento del danno.

 

[raffae]

scusa,ma non ho capito cosa significa "ottenere una provvisoria esecuzione del decreto exart.63,che se rivolto contro il precedente proprietario non sarebbe stata rilasciata".inoltre ti chiedo: se ho acquistato tramite asta pubblica quindi il tribunale mi ha scritto libero da ipoteche e nella perizia non è stato messo in evidenza alcun debito o procedimento contro il condominio,inoltre per la legge sulla privacy io non potevo contattare l'amministratore,che non potevo conoscere,posso fare qualcosa per evitare di pagare?