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  1. TylerN

    TylerN Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti!
    Innanzitutto mi scuse se l'argomento è già stato trattato, ma ho fatto una ricerca nel forum e - forse a causa della sua peculiarità - non ho trovato discussioni che mi potessero aiutare.

    Vivo in un condominio in cui 2 proprietari, possedendo diverse unità abitative, arrivano da soli a più di 500 millesimi.
    Naturalmente questo crea una situazione difficile, considerando che praticamente potrebbero farsi le assemblee da soli e deliberare quasi tutto ciò che vogliono.
    Nell'ultimo anno - grazie anche al nuovo amministratore che fa da "mediatore" molto bene - la situazione si è fatta un po' più sostenibile, ma al momento si sta presentando una evenienza che preoccupa...
    Alla prossima assemblea si dovrà deliberare su ben quattro lavori di manutenzione straordinaria che comportano una spesa di diverse migliaia di euro per unità abitativa.
    A causa della crisi economica già negli anni scorsi - e per cifre molto minori - diversi condomini della "minoranza" hanno avuto notevoli difficoltà ad affrontare il pagamento delle spese (a volte arrivando anche ad affrontare decreti ingiuntivi).
    E' molto probabile (anche se l'assemblea non è ancora avvenuta) che i due "grandi elettori" votino a favore dei lavori, costringendo i piccoli proprietari a pagamenti insostenibili.

    Questa volta vorremmo evitare il peggio ed informarci su come "schivare" questa grossa batosta... :shock: prima di arrivare ai decreti ingiuntivi.

    Premesso che stiamo parlando di lavori straordinari, di grande entità e non urgenti in alcun modo (nulla sta crollando o mettendo a rischio alcuno), nella fattispecie vi chiedo lumi su quanto segue:
    • Ho letto che la delibera di lavori straordinari di grande entità deve essere approvata da una assemblea con 500 millesimi OPPURE la maggioranza delle "teste". Nel caso in cui i millesimi (2 condomini) vincano per il sì e le teste (4-6 condomini) vincano per il no... chi vince davvero?!? (Ho trovato risposte sul forum a questa questione, ma non le ho mai trovate "chiare" o non le ho capite e non mi hanno molto aiutato).
    • I condomini che votano contro non lo fanno perchè non approvano il lavoro in sè, ma perchè sanno già da ora che non riuscirebbero a pagare ben 4 lavori straordinari in un anno: non hanno i soldi! In questo caso la loro "motivazione" sincera ed anticipata può essere di peso nella delibera?
    • I condomini contrari possono far mettere a verbale assembleare la motivazione economica del loro rifiuto e che (ferme e garantite restando le spese ordinarie) non possono garantire i pagamenti straordinari? Ma soprattutto: servirebbe a qualcosa?
    • Se i lavori fossero comunque deliberati contro la volontà e le possibilità di un certo numero di condomini... questi possono fare qualcosa per tutelarsi contro eventuali attacchi giuridici?
    • Considerando che il nostro condominio è solito "raccogliere" i soldi per i lavori deliberati prima dell'esecuzione stessa dei lavori straordinari... è possibile quindi che non possa avvalersi di strumenti coercitivi (messe in mora, decreti ingiuntivi)? Del resto - mio parere, ignorante di legge - il condominio non ha ancora affrontato alcuna spesa, i lavori partiranno solo a somme raccolte e il ritardo nei pagamenti non causa alcun danno al condominio se non la posticipazione dei lavori (deliberati, sì, ma non di carattere urgente). IN sostanza, non sto mancando il pagamento di lavori effettuati: sto mancando ad una "raccolta fondi".
    Vi ringrazio infinitamente per ogni consiglio che possiate darci!
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dato per assodato che i vostri lavori siano effettivamente di manutenzione straordinaria e che in tal senso solo un Giudice potrà essere determinante (Cassazione n. 25145/2014: "in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito")
    1) i lavori andranno deliberati ex art. 1135, primo comma n. 4, c.c e con la maggioranza ex 1136, quarto comma, c.c (in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi)
    2) motivazione irrilevante.
    3) possono farlo verbalizzare; effetto alcuno avrà.
    4) possono rifiutarsi ma dimostrando che il tutto costituisce innovazione gravosa e voluttuaria ex art.1121 c.c. "i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa" ; cosa questa per nulla semplice... generalmente i lavori sono solo manutenzioni e non innovazioni
    5) quando le quote verranno richieste: o si paga o ci si dovrà opporre al D.I. eccependo il punto 4) con onere a proprio carico.
    Temo che, salvo "sviste" della maggiornaza quanto alle innovazioni, dovrete corrispondere quanto richiestovi
    Cordialità.
     
    A TylerN piace questo elemento.
  3. TylerN

    TylerN Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao Ollj!
    Ti ringrazio della risposta!
    Permettimi però di farti un appunto... la maggior parte di chi frequenta questo forum non è un avvocato. E' un povero cristo (che magari fa il panettiere) e che chiede consiglio qui perchè la maggior parte delle risposte che trova in rete sono scritte in "legalese".
    Ho compreso le tue risposte dalla 2 alla 4 e ti ringrazio, ma purtroppo la 1 mi sfugge proprio.
    Io non capisco nulla di articoli, commi e sentenze di cassazione e ancora non mi è chiaro. Cercherò di dare più dettagli:

    La L. 220/2012 e con le successive modifiche introdotte dal D.L. 145/2013 (conv. L. 9/2014) (sì... ho usato Google! :D) mi pare dica che esistono due criteri per il quorum: la maggioranza degli intervenuti (teste) OPPURE voti di un numero di partecipanti che assommino a più di 500 millesimi.

    In una assemblea in seconda convocazione in cui è presente il 75% dei millesimi del condomini avviene una votazione in cui:
    • 2 condomini che possiedono complessivamente 560 millesimi votano a favore.
    • 6 condomini che possiedono meno di 440 millesimi votano contro.
    Con le "teste" vince il no.
    Con i "millesimi" vince il sì.

    Chi prevale?

    Mi stai dicendo che in seconda convocazione prevale il numero dei votanti indipendentemente dai millesimi che possiedono?
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La delibera per essere valida deve:
    - Essere approvata dalla maggioranza dei presenti all'assemblea
    - Essere approvata con almeno 500 millesimi
    Se in assemblea sono presenti 8 condomini, la delibera deve avere il voto favorevole della loro maggioranza, quindi se solo 2 voteranno a favore, pur avendo la maggioranza millesimale, non potranno far deliberare alcunche'.
    Attenzione però: cio' vale solo per le spese di notevole entita' ex art.1135 4'; infatti ciò che risulta gravoso per il singolo può anche non rientrare nell'ambito del 1135 4', ecco il perchè del richiamo a Cassazione piu' sopra: solo il giudice potra' affermare ciò e i lavori potrebbero essere deliberati anche con la maggioranza semplice (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio), cosa che vi comporterà attenzione quanto alla partecipazione attiva in assemblea (non sia mai che i due convincano qualcuno....)
     
    Ultima modifica: 28 Maggio 2015
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quanto evidenziato non corrisponde al vero.
    Ollj lo ha precisato da par suo...io te lo traduco col linguaggio del "panettiere":

    Nell' esempio che hai riportato
    la risposta è nessuno...situazione di stallo...pareggio a reti inviolate.
    Finchè almeno 4 votano contro i 2 "possidenti" nessuna delibera potrà esseere approvata.

    Occhio però...se i lavori "straordinari" di cui parli sono relativi a questioni di sicurezza (personale o dell' edificio) i "favorevoli" potrebbero farne richiesta tramite un Giudice.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se ci sono i mm. ma non ci sono le teste, non approvi un bel niente, salvo eventuali urgenze
     

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