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  1. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'Amm.re ha inviato la bozza del regolamento condominiale con le modifiche apportate e siccome alcuni articoli non mi sembrano giusti chiedo a voi il vostro parere:
    ART.6) DISPOSIZIONI TRANSITORIE E RISERVE A FAVORE DELLA SOCIETA' COSTRUTTRICE.
    Sino a che non saranno vendute tutte le unità immobiliari che costituiscono il complesso oggetto del presente regolamento , la società costruttrice potrà apportare modifiche alle convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune e quindi al numero, alla superficie coperta, alla volumetria, alla localizzazione o alla destinazione d'uso dei fabbricati, nonchè varianti alle facciate esterne, alle finestre, agli interni ed alle parti comuni dei fabbricati nonchè a quelle immobiliari o parte di esse e relativi impianti delle quali risulti essere proprietaria esclusiva così modificare la consistenza, raggruppare unità immobiliari, suddividerle, aprire porte anche nei muri comuni, potrà altresì apportare modifiche alla destinazione delle aree comunali in relazione alleesigenze di ordine tecnico o architettonico che si manifestassero (ferma rimanendo invece l'immodificabilità delle singole unità immobiliari già cedute agli aventi causa).
    In relazione a quanto sopra alla Società è riservato il diritto, che è escluso dalla vendita frazionata del complesso immobiliare in oggetto, di procedere da sola alla conseguente modifica e all'eventuale integrazione del presente regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali, nonchè di procedere da sola alla correzione di eventuali errori od imperfezioni sia delle planimetrie che lo integrano.

    Questo articolo mi sembra una forzatura che ci priva di qualsiasi possibilità di replica o diniego.
    Più avanti parla delle suddivisione delle spese e le spese dell'ascensore le divide per il 50% in base ai millesimi della proprietà e l'altro 50% per altezza piano.
    Nella mia scala abbiamo al primo piano uffici con via vai di gente ed al secondo piano alloggi privati.
    E' chiaro che il consumo di corrente e la manutenzione ascensore per gli uffici deve essere di molto superiore alle abitazioni che lo usano al mattino 10 volte a scendere ed alla sera altrettanto per salire.

    Ecco vi chiedo un aiuto per poter dare una risposta all'Amm.re.
    Grazie per l'aiuto.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Penso che si riferiscano a tutti quei appartamenti e parti comuni non già ceduti come alla fine puntualizzano, in questo caso al momento del rogito invita il costruttore ad allegare e/o citare oltre la planimetria dell'appartamento anche quella delle parti comuni non censibili in questo caso l'elaborato planimetrico, onde evitare la modifica di questi a delle parti comuni già cedute.

    La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3264 del 17 febbraio 2005 ha stabilito che è legittimo il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore condominiale in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ. con riferimento alle scale condominiali, secondo cui le spese sono ripartite fra i condomini, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

    Ciao salves
     
  3. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per l'ascensore non concordo in quanto l'uso del medesimo non è proporzionale tra gli appartamenti e gli uffici. negli uffici c'è un via vai molto intenso di persone per cui l'usura è molto più alta e quindi dovrebbero pagare un supplemento di spesa, perchè paradossalmente si verifica il fatto che pagano più le abitazioni poste al 2° piano che gli uffici posti al 1° piano. E questo non è affatto giusto.
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Hai verificato con quote alla mano? oppure sono dati relativi ad altre situazioni simili?
    Ciao salves
     
  5. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non ho dati alla mano in quanto gli uffici si sono insediati nel mese di Aprile 2012 per cui non esiste uno storico. Gli uffici sono due: il primo è un Call-Center con avvicendamento di telefonisti ed il secondo è la sede del gestore di tutte le macchinette dei giochi a soldi nei bar, con impiegati ed utenti.
    Non posso nemmeno fare una proiezione di uso dell'ascensore.
    Ci sarà pure un parametro per fare un calcolo approssimativo
    Dovendo, però, inserire nel Regolamento un metodo di calcolo, sarebbe opportuno inserirlo in modo giusto se non secondo la Legge, che è alquanto fumosa, almeno secondo il buon senso, con il sistema del " buon padre di famiglia ".
    Intanto ti ringrazio per avermi risposto in così breve tempo.
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Non importa se gli uffici sono attivi o no, intendevo hai le quote millesimali?

    fai un'ipotesi occorrono € 1000 per manutenzione dell'ascensore, allo stato di fatto € 500 li dividi per le quote millesimali, € 500 li dividi per la somma delle altezze dei piani esempio palazzina di tre piani piano terra, 1°- 2° e 3° la somma dell'altezze ipotizzando che a piano misuri 3,00 ml è la seguente 0 per piano terra, 3 per primo piano, 6 per piano 2° 9 per piano 3° ed avendo due appartamenti per piano la somma è 0+0+3+3+6+6+9+9= 36.
    alla luce di quanto spiegato:
    la tua quota sarà 500 x quota millesimale + 500/36x6= j + € 83,33
    La quota degli uffici sara 500 x quota millesimale + 500/36x3= z + € 41,66

    Ciao salves
     
  7. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ciao Salves, domani in giornata guardo il rendiconto condominiale per vedere le quote millesimali e poi te le farò sapere, dicendoti anche come sono suddivise le proprietà nella scala.
    Per intanto grazie, ci sentiamo domani.
    Ciao
     
  8. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Non mi esprimo sulla questione dei millesimi dell'ascensore, perchè non è di mia competenza, ma sull'articolo riportato.

    Essendo una nuova costruzione, è normale che l' impresa possa decidere autonomamente s tutto, tranne che sulle unità immobiliari già vendute
    Codice:
    (ferma rimanendo invece l'immodificabilità delle singole unità immobiliari già cedute agli aventi causa).
    e facendo riferimento anche ad eventuali necessità architettoniche o tecniche che dovessero intervenire, nonchè sulle convenzioni, alle quali oeraltro è obbligata ad ottemperare.
     
  9. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    La divisione delle spese per l'ascensore sono perfettamente coerenti con quanto previsto dalla giurisprudenza degli ultimi 60 anni. Che poi possa essere ingiusto o semplicemente non piacere è un altro conto...

    Per quanto riguarda la clausola a favore del costruttore, che problema c'è? Se come ho capito il regolamento non è stato ancora approvato e il condominio si è già costituito (ossia il costruttore ha già venduto il primo appartamento), non si tratta di regolamento contrattuale ma assembleare e quindi basta votare contro in assemblea e la clausola scompare. Andando a incidere sui diritti dei singoli, infatti, passerebbe solo con i 1000/1000.:daccordo:
     
  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    per l'ascensore proponi la vecchia e cara casettina con i soldi cosi chi più la usa più paga è l'unico sistema per combattere l'uso in più o in meno dell'ascensore.
    Auguri HAI HAI HAI IL CONDOMINIO:disappunto:
     

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