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  1. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ho ricevuto, insieme ad altri 5 familiari, in eredità, parte di un edifico, molto vecchio, il cui pianterreno è di altri proprietari.
    La parte superiore, nostra eredità, è posta su due livelli ed è disabitata da decenni.
    I signori del piano inferiore, pretendono che sia rimessa a nuovo da parte nostra e per questo motivo è stato nominato un CTU che si era espresso in un certo modo. Ora, e non si capisce il perché, la conclusione del CTU è stata stravolta ed il giudice ne ordina la ristrutturazione, dei muri perimetrali, a nostre spese.
    A questo punto chiedo:
    1. è giusto che la spesa sia sostenibile solo da un proprietario? le spese per il rifacimento del tetto in che misura vanno ripartite?
    2. i signori sottostanti che hanno ricavato un bagno scavando appropriandosi di una parte di nostra proprietà, causando, forse, ulteriori lesioni al fabbricato, non devono restituire la "cosa" allo stato originario?
    3. possiamo demolire la parte di nostra proprietà e, se fattibile, quali sono gli adempimenti a nostro carico, oltre le spese di demolizione?
    4. possiamo rinunciare alla proprietà con atto e registrarlo alla Conservatoria dei Registri immobiliari?
    Grazie
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    1) tutte le spese inerenti le parti comuni si dividono proporzionalmente secondo le quote di proprietà dei comunisti.
    2) se sono passati più di 20 anni dai lavori per usucapione adesso è loro, anche se, in questo caso, sono loro che si devono attivare per certificare l'avvenuto usucapione. Se non sono passati dovete intentare una azione legale per la demolizione del costruito illegamente, la restituzione della proprietà ed il ristabilimento del confine.
    3) vuoi significare ridurre l'altezza del fabbricato, cioé portare un edificio di 3 piani fuori terra ad una costruzione di 1 piano fuori terra? Ma non fate prima a vendere ad un prezzo simbolico la vs proprietà a coloro che abitano al piano terra? L'impresa è fattibile ma vi costerebbe un botto perché oltre alla demolizione dovrete pagare anche la ricostruzione e la sistemazione statica dell'edificio.
    4) la rinuncia della eredita, ma di tutta l'eredità non solo l'edificio, va fatta davanti al notaio, sempreché nessuno abbia già compiuto atti che siano ritenti accettazione tacita della eredità.
     
  3. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie per la risposta.
    Punto 4, abbiamo già accettato l'eredità.
    Poiché è stata impiantata controversia con i "proprietari" del piano sottostante, per la ristrutturazione, ho appena saputo che il giudice ci ordina la ristrutturazione della parte che potrebbe causare un danno.
    Il CTU ha fatto presente, nella sua relazione, che ci sono state delle innovazioni che avrebbero causato il cedimento di una parte dell'edificio però il giudice non lo ha considerato.
    Ci si può opporre all'ordinanza o si deve dar corso alla ristrutturazione richiedendo poi il rimborso all'altro proprietario? Possiamo, nello stesso tempo, chiedere all'altro proprietario il rifacimento del tetto e dei solai?
    Grazie
     
  4. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il giudice non ne ha tenuto conto perché sicuramente non faceva parte della richiesta di chi vi ha citato, sembra strano? mi spiego se a un giudice viene chiesto: i signori del piano di sopra non vogliono ristrutturare ed è pericoloso per la collettività, il giudice risponde: si deve riparare, punto non va oltre a vedere, ossia, la colpa delle condizioni dello stabile che cade a pezzi non è solo dei proprietari del piano di sopra ma di tutti perché le mura perimetrali sono di tutti, chiaro? se nella citazione ci fosse stato anche la richiesta di come dividere le spese e di chi era la colpa solo all'ora il giudice avrebbe sentenziato.
    Giusto o sbagliato fanno cosi, a me hanno dato ragione per il motivo della citazione ma non avendo chiesto specificatamente il rimborso dei danni ecc. la parte avversaria ha detto, si hai ragione ma visto che il giudice non ha definito una somma io cosa ti do? pertanto altra causa.:confuso:
     
  5. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma si può fare opposizione prima di iniziare i lavori?
     
  6. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io penso, visto che sicuramente la spesa non è poca roba, dovreste prima far fare un preventivo, un capitolato farvi dare una idea di cosa costi insomma, poi visto che il palazzo non è solo il vostro, dovreste decidere tutti i proprietari su cosa fare come fare e come dividere la spesa, il giudice vi ha imposto di fare i lavori non è che li devono pagare solo chi non li vuole fare ( almeno credo, le informazioni sono poche ) e poi si può sempre fare una messa in sicurezza per il momento cosi avrete un paio di anni di tempo, nel frattempo potreste anche trovare un costruttore che vi faccia i lavori e si prende la vostra parte dandovi, poco, ma dandovi comunque qualcosa, e voi ne sareste fuori, oh ragazzi è sempre una proprietà avrà pur un valore no?
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A me pare che tu ed i tuoi abbiate un pò subito passivamente la citazione dei proprietari delle unità immobiliari del piano terra. Vi siete fatti assistere da un CTP ossia da un vostro consulente? Questo avrebbe dovuto far evidenziare che i dissesti o parte di essi erano stati causati da una costruzione quando meno abusiva?
    Certo che potete fare appello ma se la sentenza è esecutiva dovete almeno dare inizio ai lavori, che il giudice devevaver specificato nella sua sentenza, lavori che poi sospenderete in attesa del risultato dell'appello. Però prima di fare appello consultatevi con l'avvocato e cercate di capire la motivazione della sentenza perché è su questo argomento che si giocherà la rivincita non su nuovi argomenti.
    Se i lavori del tetto non sono stati imposti dal giudice certo che potete chiedere agli altri comunisti la loro parte.
     
  8. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    PERFETTO.E' proprio andata cosi. Il CTU ha fatto presente che c'era una costruzione abusiva, ma ritengo che il giudice abbia voluto evitare il "danno imminente" (si dice così?).
    Mi rincuora il fatto che si possano sospendere i lavori e tentare di coinvolgere l'altro proprietario per il tetto - non menzionato dal giudice - bensì le pareti e/o le strutture portanti.
    Grazie ancora, vi terrò aggiornati. Grazie grazie:rabbia::rabbia::rabbia::fico:
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ieri avevo postato una risposta che ora non trovo.....
    Ad ogni modo, dalla descrizione fatta evinco che:
    1) Siamo in ipotesi di Condominio (sia pur c.d. minimo) e non di Comunione; i soggetti in causa sono condòmini e non comunisti (con tutti gli annessi e connessi quanto alla normativa da applicarsi)
    2) Il tetto, salvo titolo contrario, si presume comune per legge; come tale tutti i condòmini vi concorreranno alle spese; in assenza di tabella millesimale, il riparto andrà operato con un criterio provvisorio che tenga conto del rapporto immobili/fabbricato, lo stesso rapporto andrà utilizzato per la regolare convocazione dell'organo assembleare.
    3) Il CTU è solo un consulente, fornisce un parere; il Giudice può benissimo disattenderlo.
    4) La rinuncia alla proprietà non è possibile: divieto di legge ed obbligo alla compartecipazione delle spese.
    5) L'altro condòmino potrà essere coinvolto; per evitare sorprese andrà formalizzato in regolare Assemblea Condominiale
    6) Un parere meno aprossimativo potrebbe essere dato conoscendo le motivazioni della sentenza ed il suo dispositivo.
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma se non ha scritto che poteva essere tra le cause delle lesioni, o che ha innescato la situazione di pericolo, è come se non l'avesse citata ai fini di quello che sostieni tu: cioè che i danni sono stati provocati anche dalla costruzione abusiva sulla vostra proprietà di un locale bagno.
    guarda che mi sembra di aver scritto un'altra cosa: ho scritto che il cantiere per i lavori elencati dal giudice con sentenza esecutiva, deve essere installato, poi, dopo aver presentato il ricorso d'appello in tribunale, lo potete sospendere in attesa del secondo giudizio. Se non fate ricorso non potete sospendere i lavori imposti dal giudice. Il lavori del tetto sono un'altra cosa; è meglio tenerli separati, altrimenti avrete problemi di contabilità per la suddivisione delle quote. Se il giudice vi ha condannati a fare dei lavori alle pareti e strutture portanti dell'edificio questi lavori sono a totale carico vostro sino a quando interviene un'altra senteza che si esprime differentemente.
    I lavori del tetto vanno divisi in quote o millesimali, se questi sono disponibili (si possono anche fare per l'occasione perché servono sempre), oppure in proporzione alla proiezione di copertura del tetto per proprietà immobiliare diviso per ogni piano.
    Non ho scritto che i lavori prescritti dalla sentenza del giudice si possano sospendere in attesa che voi e gli altri decidiate su come rifare il tetto dell'edificio.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    guarda che sovente i giudici nello scrivere le loro sentenze usano il termine comunista come sinonimo di condòmino sopratutto quando l'oggetto del contendere è una parte comune.
    In ogni caso la tua puntualizzazione è giusta.
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ha perfettamente ragione, spesso tal termine e' utilizzato in modo improprio, anche da tecnici e professionisti. La mia precisazione non voleva riprenderla, anzi dar un contributo ulteriore per cogliere nella corretta prospettiva il tutto. (le norme sulla comunione sono assai diverse da quelle sul condominio)
    Saluti.
     
  13. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se il fabbricato non vi interessa e non volete spendere enormi capitali per una ristrutturazione coatta potete fare, presso un notaio, un "atto di rinuncia alla proprietà e ai diritti reali di godimento". Il bene passa di proprietà allo stato...
    La spesa che dovete sostenere è solo quella notarile...
    Il resto dell'eredità lo potete tranquillamente tenere!!!
     
  14. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Luigi scusa perché a totale carico loro? se sono mura portanti sono condominiali pertanto la spesa va divisa per tutti i condomini e poi resta sempre la carta della messa in sicurezza del fabbricato, se per ipotesi incominciano i lavori e poi li sospendono il fitto delle attrezzature, impalcature occupazione di suolo ecc. che costano una cifra chi li paga? non conviene.
    Ma da qui a dare una più giusta valutazione dovremmo sapere quanti condomini sono che tipo di lavori sono da fare ecc.
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    bisognerebbe chiederlo al giudice; qui per il momento sembra che ci sia una sentenza che obbliga in solido i proprietari degli ultimi due piani a fare dei lavori di sistemazione statica delle strutture e delle pareti.
     
  16. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il giudice elenca i lavori che bisogna fare:
    • rifacimento delle piattebande
    • ristilatura armata giunti della parete a faccia vista interconnessa ad intonaco armato sulla faccia interna.
    dopodicchè indica come devono essere fatti tali lavori.

    Per quanto riguarda la sospensione dei lavori, forse mi sono espresso male, ma ho capito che dobbiamo iniziare i lavori perché imposti dal giudici e poi fare opposizione. MA I LAVORI DEVONO INIZIARE.

    Il piano superiore è in comproprietà con altri 5 eredi (fratelli e sorelle) e non esiste condominio.
    E' giusto, a mio parere, che si proceda alla riparazione, ma l'atteggiamento del giudice è stato scorretto perché le leggi sul condominio o sulle parti comuni LE CONOSCE.
    Mi auguro che si aspetti anche il ricorso.

    TETTO: è giusto avvisare l'altro proprietario che anche il solaio e il tetto vanno rifatti?
    .
    Grazie mi siete di Grande Aiuto
     
  17. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    AAAAAAHHHHH! sarebbe esclamazione di urlo rabbioso....sarò stupido ma più si va avanti e più non ci capisco niente.
    Il giudice dice come fare
    i lavori? ma perché oltre a essere giudice è anche ingegnere?
    ma ti ha dato un termine ben preciso?
    Mettiamo in chiaro una cosa, il condominio è composto anche da due persone sole si dice tale quando si ha in comune un qualcosa OK nel caso tuo hai detto che il piano di sopra e in comproprietà di altri 5 fratelli più tu 6 ok? mentre al piano di sotto ci sono altre abitazioni o negozi che appartengono ad altri proprietari ok? pertanto avete costituito un condominio, anche se non c'è l'amministratore e le cose vanno avanti cosi come viene, ossia il fabbricato ha delle fondamenta conficcate nel terreno e su quelle ci sono i negozi il primo piano il secondo ( se c'è ) e il tetto o terrazzo ok? ora le fondamenta con il terreno sono di tutti i proprietari e pertanto sono in comune tra loro per queste parti, poi ci sono le mura portanti o le mura maestre e il tetto o il terrazzo che anche se fosse di proprietà di una sola persona i lavori di manutenzione vanno ripartiti secondo il codice civile.
    ho reso l'idea? altrimenti caro neegooroo non arriviamo da nessuna parte se ( non voglio offenderti ) non ha compreso cosa è un condominio come si ripartiscono le spese e chi è il responsabile dello stabile per quello che succede.
    Detto questo aspetto una tua su i vari punti che ti ho sottolineato, perché mi sembra strano che il giudice abbia condannato solo voi a pagare tutti i lavori avrebbe dovuto condannare tutto il condominio ossia tutti i proprietari del fabbricato.
     
  18. neegooroo

    neegooroo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi permetto trascrivere la sentenza per evitare equivoci. Scusatemi per la lungaggine.

    Il giudice nel procedimento tra ...omissis ...
    OSSERVA
    Il ricorrente (l'altro proprietario), con denuncia di danno temuto, ha chiesto che venisse ordinata ai resistenti (NOI) l'esecuzione delle opere necessarie ad eliminare il pericolo di danno grave ed irreparabile alla propria abitazione (unico piano sottostante a NOI), posta al piano terra del fabbricato individuato nell'atto introduttivo, allegando l'esistenza di uno stato di degrado ed abbandono dell'abitazione di proprietà dei Resistenti, situata al primo piano e piano soffitta del medesimo edificio.
    Ciò premesso, risulta corretta la qualificazione della domanda, nei termini di danno temuto, di cui agli artt. 1172 c.c. e 688 cpc. Ai sensi della normativa richiamata, presupposto per l'accoglimento di un pericolo grave e prossimo alla cosa che forma oggetto del diritto del denunciante.
    Il pericolo deve ritenersi grave quando esso è idoneo a minacciare l'integrità della stessa. Tale pericolo deve, inoltre, essere imminente, ovvero non meramente eventuale ma attuale e concreto, potendo verificarsi in qualunque momento, nonché prossimo e derivante da qualsiasi edificio, albero o altra cosa che si trovi sul fondo altrui o nell'altrui disponibilità.
    Occorre, quindi, richiamare le valutazioni effettuate dal CTU, nominato , nella relazione tecnica depositata (abbiamo richiesto copia) da condividere in quanto immuni da vizi logici e giuridici.
    Riferisce il consulente che, all'esterno del fabbricato, " sono immediatamente visibili le notevoli lesioni descritte da parte attrice e l'ispezione visiva e lo studio degli incartamenti non sollevano alcun dubbio sulla sussistenza delle lesioni al cui ricorso introduttivo della parte attrice e riportate all'attenzione dall'ufficio tecnico del comune di ...."
    Tali lesioni risultano visibili dalle fotografie allegate.
    Quanto alla causa di esse il ctu riferisce:" il terreno di fondazione nel tempo ha subito un cedimento, legato, molto probabilmente, all'aumento del carico dovuto alla costruzione dei fabbricati in adiacenza, ed al deterioramento delle caratteristiche geotecniche del terreno"
    In ordine all'urgenza di effettuare gli interventi richiesti, specifica, poi, il consulente che "ulteriori modificazioni della struttura, a causa di eventi naturali imprevedibili e comunque non necessariamente eccezionali, potrebbero portare le lesioni ad aggravarsi andando ad interessare porzioni più ampie del fabbricato con possibilità di distacchi di muratura e piccoli crolli che potrebbero recare danno a terzi in transito sulla Via ::::"
    Alla luce di tali valutazioni devono, quindi, ritenersi integrati i presupposti della domanda nunciatoria.
    Il ctu ha ritenuto compatibili ed adeguati alla tipologia del danno visibile dall'esterno, gli interventi indicati nella relazione del Geom........, nominato congiuntamente dalle odierne parti, prima dell'introduzione del presente giudizio e così individuati:
    1. Rifacimento delle piattabande;
    2. Ristilatura armata giunti della parete a faccia vista interconnessa ad intonaco armato sulla faccia interna.
    In particolare tali interventi dovranno svolgersi attraverso le seguenti fasi:
    ...quì elenca ....
    P.Q.M.
    - in accoglimento del ricorso, ordina a ...NOI di effettuare immediatamente, sul fabbricato sito in ......, tutti gli interventi individuati in parte motiva e nella relazione tecnica del CTU, depositata e cui si rinvia interamente.
    - condanna parte resistente al pagamento delle spese del presente procedimento.........
    - pone definitivamente a carico della parte resistente le spese del CTU
     
  19. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    con una sentenza così o ti trovi un principe del foro con un CTP espertissimo, oppure, secondo me, è meglio che voi tutti andiate in farmacia a comprarvi una bella bottiglia di Soluzione Schoum per curarvi il fegato e incominciate a cercare una banca per avere un finanziamento così nel tempo diluite l'onere finanziario dei lavori.Se poi volete vedere il bicchiere mezzo piene pensate che questi lavori sulle murature abbinati ad esempio a lavori per il risparmio energetico possono avere delle detrazioni fiscali.
    Il Giudice ha accolto in pieno la tesi delle vostre controparti
    ed anche il CTU ha fatto una relazione che vi inchioda.
    Se non sbaglio le piattabande sono le parti superiori delle finestre costruite con mattoni posti a foglio (la piattabanda è un arco ribassato ma così ribassato da essere orizzontale; e anche se è orizzontale scarica le tensioni dovute al peso che gli sta sopra come un arco).
    Le stilature armate servono per contrastare le deformazioni delle murature.
    Certo che di carne per fare un ricorso ce ne potrebbe essere: ad esempio, partendo dalla osservazione del CTU
    si potrebbe sostenere che le lesioni non sono tutte dovute all'incuria per l'abbandono abitativo, ma sono per la maggior parte dovute al deterioramento delle caratteristiche geotecniche del terreno provocato dall'aumento del carico dovuto alla successiva costruzione di fabbricati in aderenza. Però ci vuole un CTP con le contropalle.
    Auguri
     
  20. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma chi vi ha difesi Babbo Natale? qui si dovrebbe tirare in ballo il fatto della costruzione abusiva che hanno fatto, in che modo.... dalle piantine catastali dai rogiti e poi i lavori abusivi che ditta li ha fatti, il comune ha dato la licenza? con quale progetto firmato da quale ingegnere responsabile in pieno della cosa UUUHHH! c'è ne per tutti i gusti eventualmente tirare in ballo anche le costruzioni vicine che non hanno provveduto al consolidamento del terreno e poi visto la gravità della cosa io chiamerei un'altro ingegnere per valutare lo sgombro da parte dei VVFF tanto a voi che importa non ci abitate ma a gli altri si poi mettere in sicurezza e solo dopo a distanza di tempo eventualmente fare i lavori ma nel frattempo voi potreste anche vendere a un prezzo bassissimo a un costruttore ma qui vi deve seguire uno con i ????? cosiddetti altrimenti siete in un grosso guaio tranne se non avete una buona disponibilità e in quel caso ristrutturate vendete e ci guadagnate.
    Auguri
     

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