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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Secondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione, la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
    L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
    (così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

    Domanda:
    aver inserito nel contratto la clausola:il deposito cauzionale mai verrà imputato in conto pigioni

    Ha valenza giuridica?

    O il giudice potrebbe obiettare che la morosità NON sussiste in quanto è presente un deposito cauzionale,in barba alla clausola inserita nel contratto che mai tale deposito può essere imputato in conto pigioni?
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questo il giudice non lo può affermare.
    Se in udienza il moroso non paga quanto dovuto o non si presenta, il giudice prende atto che la morosità sussiste e convalida lo sfratto.
    Indipendentemente dall'esistenza o meno del deposito cauzionale e dal suo ammontare.

    La cauzione verrà restituita (o compensata con quanto dovuto dal conduttore per danni a lui imputabili e/o per morosità) nel momento del rilascio dell'immobile.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Quindi la clausola:
    Il deposito cauzionale non puo essere imputato in conto pigioni neanche in fase di rilascio
    E'vincolante e inoppugnabile.

    Ma e'un patto tra le parti.

    La legge stabilisce che il deposito cauzionale e'per tutte le inadempienze contrattuali.

    Siamo sicuri che il giudice non potrebve eccepire su questo patto espresso?
     
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho seguito alcuni sfratti per morosità negli ultimi 15 anni e in nessun caso il Giudice ha previsto la possibilità di compensare la morosità col deposito cauzionale!
    La mia esperienza riguarda contratti di locazione abitativi, ma non penso ci siano disposizioni diverse per i contratti commerciali.
    A me sembra logico che il Giudice (non potendo prevedere né la data del rilascio effettivo dell'immobile, né l'eventuale presenza di danni imputabili al conduttore al momento del rilascio) non abbia motivo di sentenziare la compensazione del deposito cauzionale con la morosità per evitare la convalida dello sfratto.
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille grazie!!!
    A me e'successo con una fideiussiine per 4 mensilita
    Bancaria.
    Per ogni inadempienza contrattuale.
    Conduttore moroso di 2 mensilita
    Il giudice non convalida lo sfratto per morosita.
    Perche c'e'la fideiussiione.
    Il conduttore continua ad essere moroso.
    Altre due mensikita morose
    Secondo sfratto...
    Il giudice comunque si riserva.

    Ossia ritiene che in primis va escussa tutta ka garanzia.
    Indipendentemente dalka orevisione di danni.
    Non deve rimanere neanche un euro a garanzia.
    Tutto va imputato in conto canoni.

    Per questo ribadisco:e'vincolante per il giudice che il deposito cauzionale non sia imputabile in conto canoni.

    Chi ha altre esperienze in merito?

    Grazie
     
  6. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    non potra mai essere imputato come canone, ma se è inadempiente e la cauzione è capiente ben venga utilizzata
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Si ma il nio quesito e':
    -per il giudice in sede di sfratto per morosita o sentenza dichiarativa di risoluzione contratto ai sensi 1456 cc e'vincolante la clausola:
    Il deposito cauzionsle non puo essere nai imputato in conto pigioni.

    Grazie
     

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