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  1. rodolf

    rodolf Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti, ho una domanda da porvi.
    In un contratto di locazione abitativo il deposito cauzionale è sempre fruttifero di interessi legali?
    E poi se nel contratto inserisco che il deposito non è fruttifero, mettendo a conocsenza anche il conduttore, è legale o no?
    Grazie
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'obbligo di corrispondere gli interessi sul deposito cauzionale è norma imperativa e non derogabile contrattualmente.
    Legge 392 del 1978, art. 11. Confermata dalla legge 831 del 1998.
    saluti
    jerry48
     
  3. rodolf

    rodolf Nuovo Iscritto

    Grazie Jerry, ma se nel contratto, di comune accordo tra le parti inseriamo che il deposito non sia fruttifero è valido o no?
     
  4. Panti

    Panti Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Assolutamente no, un domani avrai sicuramente dei pasticci. ciao.
     
  5. marco demarco

    marco demarco Membro Junior

    Se il deposito cauzionale non supera due mensilita' non vi e' dovuto nessun interesse,se invece
    il deposito cauzionale corrisponde a tre mensilita' in su sei obbligato a riconoscere
    interessi.io questo problema l'ho risolto facendo un libretto postale che se non supera la
    somma di 5000 euro non comporta nessuna spesa e quindi alla risoluzione del contratto
    restituisco la cauzione piu' interessi maturati spero ti sia stato utile ciao.
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    il contratto commerciale può avere anche validità decennali, quindi come la mettiamo?
    certo se ha termini brevi non c'è alcun bisogno, come ti ha risposto marco
    saluti
    jerry48
     
  7. marco demarco

    marco demarco Membro Junior

    Intendevo che se la somma della cauzione non supera la cifra di due mensilità del canone di locazione non è dovuto nessun interesse indipendentemente dalla durata del contratto.
     
  8. Non mi risulta. L'art. 11 legge 392/78 dice: Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
     
  9. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Tempo fa avevo lo stesso dubbio e allego un contributo che avevo trovato in rete, nel caso possa essere utile.
    Alla fine ho scelto di mettere la clausola per escludere gli interessi, chiarendo il punto all'inquilino.

    Saluti



    Nei contratti di locazione è obbligatorio il deposito cauzionale, se è produttivo di interessi? E quando va restituito?
    L’art. 11 della legge n. 392/1978 stabilisce che nei contratti di locazione ad uso abitativo degli immobili urbani “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.
    La norma non prevede l’obbligo di corrispondere una cauzione, ma questa viene quasi sempre richiesta dal proprietario - locatore a garanzia dei futuri canoni da riscuotere e della conservazione dell’immobile locato in buono stato.
    Secondo una pronuncia della Cassazione, sentenza n. 8330/2004 che conferma il precedente orientamento “l’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole e impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepiti dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta”.
    Quanto alla maturazione di tali interessi, secondo la stessa sentenza essi devono essere corrisposti “non fino alla data di cessazione della locazione, bensì fino al momento in cui la corrispondente somma rimane in possesso del locatore stesso, consentendogli di percepirne i frutti. Cosicché gli interessi sono dovuti fino al giorno in cui la somma è restituita al locatore, restando del tutto irrilevante al riguardo il tempo in cui la locazione è cessata”.
    A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 431/98, il Tribunale di Modena ha ritenuto che la norma dell’art. 11 legge 392/78, pur non abrogata sia, però, derogabile dalle parti relativamente ai contratti stipulati dopo il 1998, data di entrata in vigore della nuova legge: “il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale art. 11 legge 392/78 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati nella vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/98 poiché deve ritenersi che, secondo la nuova disciplina locatizia, le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi”.
    Tale pronuncia è, per il momento minoritaria e, non sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione. Pertanto, secondo tale interpretazione le parti possono concordare che la cauzione produca o meno interessi ed in che misura, ed anche che le spese di gestione ed estinzione di un eventuale libretto di risparmio o conto vincolato siano a carico del conduttore.
    Invece, ove il proprietario intenda concedere in locazione la sua proprietà con contratto concordato - a norma dell’articolo 2, comma 3, legge 431/98 (contratto con durata di tre anni più due) o a norma dell’articolo 5, legge 431/98 (contratto transitorio o per studenti universitari) - è tenuto a uniformarsi ai contratti - tipo, allegati al Dm, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, che non stabiliscono limiti all’entità del deposito cauzionale, ma dispongono che il deposito deve essere produttivo di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, “salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad
    anni quattro(ferma la proroga del contratto per due anni)”.
    Avv. Paolo Foschini
    Patrocinante alla Corte di Cassazione e alle Giurisdizioni Superiori
     
    A piace questo elemento.
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa è solo una sentenza del Tribunale di Modena, non della Cassazione.
    Pertanto è un'autorevole opinione legale ma non fa testo.
    Un altro giudice potrebbe pensarla diversamente.
     
  11. Hai ragione, anche io non mi fiderei più di tanto!
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    SE HAI FATTO UN LIBRETTO AL PORTATORE POSTALE remunerato di interessi non bastano a coprire gli interessi legali anche se la scritto sul contratto devi dare veramente gli interessi legali che variano di anno in anno e non quelli maturati sul libretto al portatore ciao:daccordo:
     
  13. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Concordo sicuramente.
    Il ragionamento e' stato che piuttosto che il fastidio di inventarsi qualcosa per gestire fiscalmente questa norma, si può correre il "rischio" di un improbabile contenzioso, che dovrebbe essere, una volta tanto, ad iniziativa dell'inquilino.
    In termini di buon senso, trovo che l'impossibiltà di derogare in caso di accordo sia fuori dal tempo.

    Saluti
     
  14. marinoernesto

    marinoernesto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve.
    Dico anche la mia:
    Ma se si devono riconoscere gli interessi legali, avete voglia di ricalcolarli a fronte di un libretto a risparmio: si dovrebbe tutti gli anni andare in banca, fare accreditare gli interessi (che saranno netti, per via della tassazione del 20% dal 2012) e quindi calcolare la differenza, oggi al 2,5%. dico riconoscere la differenza, perchè difficilmente su un libretto oggi ti danno l'1%; e poi, anche si dovessero maturare il 2,5%, è lordo! Infine oggi le banche, (polemicamente grazie alla trasparenza) ti fanno pagare le spese anche sui libretti: come la mettiamo, dobbiamo rifondere all'inquilino le spese di tenuta libretto?
    alla fine, mi sa che conviene avere il contante dal conduttore: diventa tutto più facile!
    Infine, provocatoriamente: ma se il contante che ricevo dal conduttore, lo investo, ad esempio in BTP, con scadenza pari a quella del contratto di locazione, gli interessi che percepisco li prendo netti! e perchè allora devo riconoscere interessi "Lordi" all'inquilino?
    Se Monti si accorge di questo, va a finire che pretende che tutti i locatori diventino sostituti d'imposta!
    Mi viene in mente un'altra cosa: esempio tre anni fa ho redatto un affitto e ho ricevuto le 3 mensilità canoniche: ma oggi, dopo 3 aumenti ISTAT, la cifra in deposito, non corrisponde più alle tre mensilità attuali! Bisognerebbe rivedere anche questo aspetto: forse bisognerebbe rivedere veramente tante cose degli affitti, che ristabiliscano un più equo rapporto tra le parti -conduttori, locatori e stato-, che oggi, ritengo, troppo a sfavore dei locatori (non dimentichiamo che a conti fatti la cedolare secca ha molte ombre-ise, detraz famigliari ecc-, mentre il sistema dichiarativo è stato penalizzato abbattendo dal 15% al 5% l'abbattimento (scusate la ripetizione) della cifra da dichiarare sul 730/UNICO). sono uscito un pò dal tema del deposito cauzionale, scusate:disappunto:

    stavo dimenticando un altro aspetto: oggi sopra i 1000 euro, non possono essere rilasciati libretti al portatore, ma solo nominativi: a chi va intestato il libretto? se lo richiede il conduttore, la banca non lo intesterà mai al locatore! allora, in caso di ricorso forzato al libretto, al termine della locazione, il locatore che lo avrà in mano, quando andrà in banca a estinguerlo cosa riceverà? una pr..pr..!
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Direi che la cauzione su libretto al portatore, in base alle nuove normative introdotte dagli ultimi due Governi, è cosa senz'altro superata.
    Oggi come oggi personalmente preferisco farmi fare un bonifico con l'importo della cauzione che poi travaso su un conto-deposito tipo Conto Arancio di ING o Rendimax di IFIS Banca.
    Tali somme, soprattutto se vincolate per un periodo di 6 mesi, un anno e via deicendo (su Rendimax il vincolo è libero e si può svincolare con preavviso di 30 giorni) rendono anche il 4% lordo, che tradotto in netto supera di gran lunga il tasso legale che dovrò riconoscere al conduttore a fine locazione.
    Per quanto riguarda la proporzione tra canone e cauzione, basta inserire nel contratto una clausola che dica che la cauzione dovrà essere riproporzionata in base alle variazioni in aumento del canone e, così facendo, si avrà sempre la cauzione pari a tre mensilità.
     
  16. OK! Grazie!
     
  17. FreSte

    FreSte Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao,
    ridò vita a questa discussione per chiedere qualche informazione in più sul deposito cauzionale.
    Quando al termine di ogni anni di locazione versate l'interesse del deposito cauzionale al vs inquilino, come suggerite di tenerne traccia? Lo stessa domanda la chiedo anche in riferimento alla restituzione del deposito cauzionale.
    Può bastare una semplice scrittura privata firmata dall'inquilino che attesta il versamento dell'interesse ovvero la restituzione del deposito?

    Ringrazio anticpatamente per ogni chiarimento che sarà dato.

    Stefano
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Accreditare gli interessi e restituire la cauzione all'inquilino con bonifico bancario è il sistema migliore per tenerne traccia inconfutabile, a prova di bomba !
     
  19. FreSte

    FreSte Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Perfetto! Grazie 1000
    Stefano
     

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