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  1. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Ciao, ho acquistato una casa con 2 piani (pian terreno e e primo piano ) e un ampio sottotetto.

    Il sottotetto parte dai 270 cm e finisce a 80 cm, quindi non è assolutamente abitabile

    Pur tuttavia abbiamo concordato col venditore di creare un piccolo bagno di servizio e 2 locali (camera degli ospiti e studio)

    E' vero che se alla visita dei vigili per la residenza controllano il sottotetto e lo trovano arredato rischio una multa? E se lo trovano suddiviso con tramezzi di cartongesso? E il bagno di servizio come si colloca in tutto ciò?

    In generale, cosa succede se un locale che aveva una destinazione d'uso di non abitabilità viene riscontrato arredato e usato?

    Grazie

    Laste
     
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  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao laste
    A me risuta che i vigili controllano che effettivamente abiti in qiell'immobile ed a quell'indirizzo e non dovrebbero verificare la rispondenzaurbanistica dell'immobile in cui abiti, in quanto il mandato a cui hanno di ottemperare dovrebbe escludere il controllo della conformità urbanistica.
    Ciao salves
     
  3. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Grazie!
    Quindi questo controllo viene fatto solo per l'abitabilità?
    (che verrà sicuramente fatta prima del rogito)
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Si, però non è detto che l'abitabilità viene fatta prima del rogito può avvenire ache dopo ma con citato nel rogito che il venditore ottempererà a quanto occorre per il rilascio della stessa.
     
  5. alemaro

    alemaro Nuovo Iscritto

    comunque vai tranquillo che le innovazioni abusive NON risuylteranno sulla certificazione di abitabilità....
    comunque va detto questo:

    il bagno può avere altezza di 240 cm, quindi può darsi che con la media delle altezze sia fattibile, la soffitta poi la puoi dividere come credi, basta che non ci metti la destinazione d'uso....(poi se a te fa piacere dormire in soffitta, è un problema tuo.. ma non puoi VENDERE una soffitta per camera) tutto chiaro?

    comunque ti consiglio di fare una pratica edilizia prima di comprare, mettendoti df'accordo con il prop.

    ciao
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Penso che ottemperando a quanto vuole fare laste mi pare che andrebbe incontro ad una difformità catastale ed anche urbanistica in quanto se fattibile occorre procedere a scia per diversa distribuzione spazi interni che se non trasmessa si incorre alla sanzione prevista pre la regolrizzazione a quanto prescrive l'art6 comma 7 del d.p.r. 380/01 come modificato dall l 73/10, cosa che dovrebbe poi intraprendere qualora decide di alienare l'immobile sempre che non fuoriescano norme ancora puù ristrettive.
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    trasformare un sottotetto agibile in abitabile è anche reato. Se il Comune lo accerta devi demolire tutto e parte una denuncia alla Procura della Repubblica. Guarda in internet le numerose sentenze. Lo fanno tutti,si dice, ma quando tocca a te l'accertamento sono problemi
     
  8. alemaro

    alemaro Nuovo Iscritto

    nel rogito, pena la nullità, deve essere riportata la doppia conformità: urbanistica e catastale, quindi se con una scia, una sanatoria o che altro tu dividi la soffitta in + vani (sempre come soffitte ovvio....) ed il bagno ( una volta verificata la fattibilità), non hai problemi.....ripeto, dopo il contratto, se tu vuoi andare a dormire in soffitta, il probblema è solo tuo.... non è detto che PER FORZA le soffitte debbano essere polverose e piene di cianfrusaglie....
    certamente eviterei di dire ai VVUU in sede di sopralluogo per la residenza, che dormi in soffitta...(anche se a loro non interessa + di tanto...)

    per rispondere a rafffaelemaria:
    qui in toscana addirittura la Legge regionale permette la trasformazione dei sottotetti in abitazioni, comunque questa sentenza che ho trovato afferma che ci vuole il permesso, non che sia reato..
    Cassazione, Sentenza n. 30842 del 30/7/2008
    La funzione del sottotetto è quella di proteggere l’appartamento dai fattori atmosferici (caldo, freddo, umidità), per cui la trasformazione di esso in locali abitativi deve considerarsi opera nuova, incidente anche sugli standard urbanistici, e per questo necessitante del permesso di costruire.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    tutto quello che ti hanno detto sopra è saggio e corretto:

    dividere il sottotetto è un'opera soggetta ad autorizzazione, il bagno, ma anche tutti gli altri vani, devono avere altezze minime e medie conformi alla norma, già l'altezza ai lati pari a 80 cm non è a norma, dovrebbe essere portata a 150 con arredi fissi o pareti quindi anche il venditore/costruttore ti sta consegnando un fabbricato fuori norma (intendiamoci, prassi abbastanza normale, il sottotetto è infatti poi utilizzabile secondo esigenze)

    A volte capita che il sottotetto venga adibito a zona notte, il problema in sè non esiste, come ti hanno detto sono fatto tuoi, attenzione però ad avere camere e/o posti letto, noncè superficie, in zona abitabile sufficienti alle persone che vi abiteranno; il regolamento d'igiene prevede chiaramente questi parametri e i vigili ultimamente (dalle mie parti) stanno controllando questo, raramente entrano nel discorso prettamente urbanistico

    P.S. - in Lombardia puoi recuperare il sottotetto a fini abitativi, è però un'operazione che va calcolata bene, gli oneri sono piuttosto elevati, sulle nuove costruzioni però non puoi operare subito
     
  10. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Grazie
    La costruzione non e' nuova ma ristrutturata
    Non ho intenzione di abitarci (appunto, sarebbe troppo basso) ne' di adibirle a camere.Pero' vista l'altezza notevole un divano, dei libri, una sorta di "studio" ci salta fuori benissimo.
    Tutto il sottotetto (bagno compreso) lo consideriamo non di uso abituale, avendo camere e bagno al piano sottostante.
    Per il bagno non credo che ci stiamo come misure quindi, per via dell'altezza minima di 150 cm, giusto?
    Cosa si intende per "arredi fissi"?
    Grazie intanto delle risposte!
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    arredi fissi si intendono di fatto pareti perimetrali costituite da mobili dedicati, in sostanza:
    non si deve accedere normalmente negli spazi con altezze inferiori a m 1,50, se questi spazi sono però adibiti a guardaroba o similari vi accedi aprendo la parete che è appunto un arredo

    per il bagno tieni conto dell'altezza media, fatti assistere da un tecnico che provvederà all pratica edilizia
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se nelle schede che devi allegare per ottenere l'agibilità non sono conforme rischi una denucia penale, i vigile e/o polizia locale nel sopralluogo devono verbalizzare quanto visto e se non conforme sei passibile a quanto sopra detto, a te le conclusioni??????
     
  13. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Art.42 del testo unico dell'edilizia ( òegge 380/2001) at.1 comma b recita: l'arresto fino a due anni e l'ammenda d a 5,150 a 51,645 euro in assenza del permesso di costruire. Il comune ha l'obbligo di trasmettere alla Procura gli abusi edilizi.
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a questo punto il nostro amico vivrà sicuramente spaventato

    :shock:
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    FACCIO APPELLO AI RESPONSABILI DEL FORUM?
    non riesco a collegarmi automaticamento per poter dare eventuali pareri in risposta ai forumisti, qualè il motivo?? altreimenti mi vedo costretto ad eliminare tante richieste per non dover rimanere tutte le volte a rifare L'UTENZA E LA PASSW.
     
  16. laste

    laste Nuovo Iscritto

  17. Maratrieste

    Maratrieste Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    :applauso:Bgiorno a tutti. Mi associo alle inquietudini di Laste perché anch’io mi sto dibattendo da molti anni su questo problema per la mancata coibentazione della mansarda... mi dicono in sostanza: purtroppo hai comperato un alloggio disposto su 2 piani, mansarda + bagno ricavata nel sottotetto (con rilascio di conc.edil. e altezze da 2,70 a 1.20) unita da una scala ai vani sottostanti; la mansarda è agibile ma non abitabile in quanto i vani sono destinati a locali di servizio e quindi non deve essere coibentata per forza.
    Avrei piacere di capire se abbia senso parlare ancora di abitabilità differenziandola da agibilità. Avevo letto in proposito lo Studio n. 4512 Consiglio Naz.Notariato di cui riporto alcune parti.... "Il legislatore, con il TU 380/2001 ha abbandonato (artt. 24, 25 e 26 titolo terzo) il concetto di abitabilità ed introdotto quello di agibilità.
    E' opportuno precisare che da alcune disposizioni normative (in particolare gli artt.35 e 52 della L. 47/85 e all'art.11 della L.46/90) ma soprattutto da una certa prassi giurisprudenziale, si ricavava la sussistenza nel nostro ordinamento di due diverse certificazioni: quella per l'agibilità e quella per l'abitabilità.
    Tradizionalmente infatti con l'abitabilità si designava il provvedimento rilasciato per le case con uso di civile abitazione, mentre destinatarie del certificato di agibilità erano tutte le altre costruzioni destinate ad uso non residenziale, quindi uffici, esercizi pubblici ecc.
    Sulla scorta di tale distinzione, un’impostazione dottrinale ha affermato che l’abitabilità è concetto più ampio dell'agibilità dal momento che le norme che la disciplinano, proprio perché riferite alle case di civile abitazione, sarebbero più “garantiste” rispetto a quelle previste per l'agibilità e di tale portata da ricomprendere anche le prescrizioni sull’agibilità.
    In realtà appare più corretto ritenere che le due espressioni si intendano come omogenee e ciò in base alle seguenti riflessioni.
    Nel nostro ordinamento non sono mai esistiti due diversi procedimenti, disciplinati per conseguire due diversi certificati, esistendo invece il solo procedimento volto al rilascio del certificato di abitabilità, inizialmente disciplinato dall’art. 221 del T.U. di Sanità e succ.dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994. E’ questo l’unico procedimento che viene avviato per conseguire l’idoneità abitativa di qualunque unità immobiliare, sia essa o meno destinata a civile abitazione; lo conferma il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare.
    Nella relazione tecnico normativa allo schema del T.U. si legge che “per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni (….) si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore”.
    Cosa ne pensate? Si può fare chiarezza? Grazie mille
     
  18. Maratrieste

    Maratrieste Membro Attivo

    Proprietario di Casa
  19. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non credo serva fare chiarezza, l'agibilità riguarda l'attitudine dell'intero edificio ad essere usato in funzione delle caratteristiche dei locali . Singole parti dell'edificio sono idonee alla permanenza continua delle persone ( camere,bagni, soggiorno,ecc) , altre no ( ripostigli,cantine,sottotetti,ecc). Le norme dello strumento urbanistico definiscono le parti di un edificio che "fanno volume", solo all'interno di queste parti si possono collocare i locali che prevedono la presenza continua delle persone. A volte lo strumento urbanistico consente anche in cantinato la presenza di uffici, ma devono essere conteggiati come volumi pagando i relativi oneri di urbanizzazione.
     
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  20. Maratrieste

    Maratrieste Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio e... perdona l'ignoranza, dove verifico se sono stati pagati questi oneri dall'impresa che ha ristrutturato lo stabile? Ho reperito i progetti presentati a suo tempo: Il Comune nel rilasciare la concessione ha precisato che viene rilasciata per modifica interna del Vp., l'abbassamento della quota del solaio del sottotetto e l'accessibilità dello stesso, più la realizzazione di una terrazza a vasca. L'intervento rientra nell'art. di una Legge Regionale FVG (aumento superficie calpestabile per la realizzazione locali di servizio). Ma, mi chiedo, se i due piani sono collegati da una scala e quindi gli spazi della mansarda sono direttamente connessi al sottostante piano di abitazione e nel ristrutturare doveva essere rispettata la L. 10/91 ecc. come è possibile che debba accettare gli spifferi che passano dal tetto perchè in sostanza l'impresa ha mantenuto inalterata la sua truttura di vecchia soffitta? E' ovvio che io ho pagato tutto per nuovo:shock:... Grazie ancora per la pazienza
     

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