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  1. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    ho acquistato un immobile in asta giudiziaria nel 2013. Nel 2012 il condominio di cui fa parte questo immobile ha deliberato ed effettuato lavori di ristrutturazione per oltre 50000 euro. Poiche' chi acquista e' responsabile delle spese condominiali anche per gli ultimi due anni precedenti l'acquisto, mi tocca pagare una quota di piu' di 7000 euro per spese di ristrutturazione dell'immobile.
    Ho gia' pagato 4000 euro ma ho richiesto all'amministratore la sua dichiarazione per portare in detrazione del 36% tali spese da me gia' sostenute.
    L'amministratore ha dichiarato che poiche' all'epoca della ristrutturazione ha spalmato la quota di ristrutturazione spettante al ex proprietario moroso sugli altri condomini che hanno accettato e versato le loro quote e la parte spettante al moroso, ha gia' fatto questa dichiarazione per tutti i condomini che hanno pagato. Quindi ora non puo' piu' rilasciare a me alcuna dichiarazione in quanto ha gia'
    effettuato questa dichiarazione verso tutti i condomini paganti per l'intero ammontare della ristrutturazione.
    In questa modo, non appena io avro' saldato la mia quota di oltre 7000 euro di ristrutturazione, che immagino verra' suddivisa tra i condomini che hanno inizialmente anticipato questa cifra, i condomini si troveranno a portare in detrazione una cifra superiore a quella da loro realmente spesa. Ho fatto una lettera indirizzata a tutti i condomini e consegnata all'amministratore in cui chiedevo di poter pagare tutti i 7000 euro eccetto il 36% che non posso portare in detrazione quindi in definitiva pagare circa 4500 euro, ma non ho ricevuto
    risposte.
    Cosa mi consigliate di fare?

    Grazie.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per la precisione, l'art. 63, comma 4 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile dispone che:
    "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente."
    Il riferimento all'anno deve intendersi come relativo all'annualità condominiale.
     
  3. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il punto non e' il periodo ma il fatto che non mi e' permesso portare in detrazione delle spese di ristrutturazione in quanto l'amministratore non mi rilascia alcuna dichiarazione.
     
  4. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Secondo me la tua proposta è più che sensata. Se restituisci tutti i 7000 gli altri usufruiscono di una detrazione che diventa impropria mentre non l'avresti tu pur nel momento in cui paghi tutto.
    Fai bene i conti, ti trattieni il 36% e versi al condominio, a saldo, solo la differenza con l'accompagnamento (raccomandata...) di una memoria esplicativa e citando la risposta dell'amministratore. Penso che i condomini saranno ben contenti di riavere i loro soldi. E' vero che loro hanno versato di più ma per 10 dieci anni pagano meno tasse del dovuto (si spera per loro che abbiano abbastanza capienza...).
    Quando l'amministratore avrà ricevuto il saldo dei 4500 (non ho fatto il calcolo, mi fido del tuo...) sta a lui la prossima mossa
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io rivedrei anche la percentuale della detrazione. Verificare in quali mesi sono stati effettuati e pagati i lavori.
    La detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

    Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
     
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  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    in effetti 7.000,00-36%= 4.480,00 (controprova 4.480,00+36%= 6.092,80)
    quindi se @wizard restituisce 4.500,00 € restituisce meno della quota a suo carico.
    dovrebbe pagare 7.000:1,36= 5.147,08 (controprova 5.147,08+36%= 6.999,99)
     
  7. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Perché????
    Il 36% di 7000 fa 2520. Lui deve rimborsare 7000-2520= 4480.
    Controprova: il 36% è lo sconto, lui deve pagare il 64% di 7000, che fa 4480
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La controprova non è valida, è calcolata su basi diverse. La detrazione corretta è quella calcolata sottraendo dalla spesa il 36 % ( o altra aliquota). Nell'esempio, in realtà con 4.500 Euro si contribuisce con 20 Euro in più.
     
  9. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Ti viene questo numero se sommi il 36% di 4480, ma direi che non è pertinente... L'onere a carico di @wizard sarebbe di 7000. Del 36% di questa somma lui avrebbe diritto alla detrazione, cioè i 2520. Se li tiene in tasca e paga la differenza, i 4480.
    Sempre dopo aver controllato le date delle fatture, come suggerito da @alberto bianchi
     
  10. Nautilus

    Nautilus Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Faccio notare che fra i condomini vi può essere anche chi non ha potuto detrarre tutta la cifra perché incapiente. Inoltre gli altri condomini hanno anticipato la cifra nel 2012 e solo nel 2022 riceveranno l'intero rimborso ...
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certamente ! L'accenno al recupero in dieci anni è stato fatto ed implicitamente agli interessi, come pure è stato accennato all'ipotesi che per la stessa spesa e nello stesso anno possano esistere due aliquote distinte per la detrazione (36 % per il primo semestre ed il 50 % per il secondo).
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Infatti, il problema della capienza l'avevo già posto, è un problema reale. Tendo a pensare che se i condomini si accollano la spesa di chi non paga forse per loro il problema non sussiste. E' però una possibilità
    D'altra parte non è nemmeno giusto che chi salda solo ora, non per colpa sua, paghi tutto mentre gli altri usufruiscono della sua detrazione
     
  13. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti per gli interventi.
    Una domanda banale: ma non sarebbe piu' semplice per l'amministratore rifare i conteggi e rifare le dichiarazioni per le detrazioni includendo anche il sottoscritto?
    Chi ha detratto di piu' con la vecchia dichiarazione detrarra' meno con la nuova per gli stessi anni, cioe' se ho detratto per due anni 100 euro in piu' detrarro' cento euro in meno per i prossimi due anni.

    Grazie ancora.
     
  14. Nautilus

    Nautilus Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'amministratore ogni anno deve certificare le fatture pagate nell'anno, con l'indicazione della somma effettivamente riscossa da ogni condomino. Non può quindi modificare successivamente una certificazione già effettuata correttamente. Cioè non può certificare a te una fattura pagata nel 2012 dagli altri condomini. Potresti però chiedere all'assemblea di abbonarti una parte delle spese, considerate le circostanze ed i vantaggi fiscali di cui stanno godendo ...
     
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  15. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E infatti e' quello che ho fatto nella mia lettera ai condomini ma non hanno voluto aderire alla mia proposta. Che si fa allora? Grazie ancora.
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @wizard sei sicuro che devi pagare? Il condominio non si è insinuato tra i creditori? Se l'assemblea ha deciso di accollarsi i debiti del precedente proprietario senza deliberare di rivalersi sul medesimo, considerando la dichiarazione fatta dall'amministratore agli altri condomini tu non devi nulla. Il riparto delle spese è stato approvato?
     
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  17. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il condominio non si e' messo tra i creditori di questo sono sicuro, non ho pero' visionato i verbali delle assemblee dell'epoca, ma mi sembrerebbe strano che abbiano potuto deliberare di non rivalersi sul proprietario futuro dell'immobile. Quindi che fare se i condomini continueranno a non aderire alla mia proposta di pagamento salvo le detrazioni del 36%?
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    tutto può succedere. Se il condominio non si è insinuato tra i creditori, ed ha deliberato di distribuire le quote non pagate dal condomino moroso tra tutti gli altri condomini senza accennare al recupero della somma, ed il riparto è stato approvato anche in consuntivo della spesa, io farei orecchio da mercante.
    Tu hai già fatto, improvvidamente (da persona onesta), una proposta aspetta la loro risposta. Temporeggia; aspetta che facciano una mossa. Poi potrai recarti dall'amministratore per farti dare una fotocopia del verbale della assemblea nella quale hanno deciso di accollarsi le spese: poi decidi.
     
  19. wizard

    wizard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ho dato un'occhiata ai verbali di assemblea dell'epoca e non c'e' alcun riferimento alla distribuzione delle quote spettanti al condomino moroso verso gli altri condomini.
    Comunque sia gli altri condomini mi hanno gia' fatto sapere, tramite amministratore, che sono contrari alla mia proposta di pagamento salvo le detrazioni del 36%.
    Che si fa ora?
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se il bilancio consuntivo dei lavori è stato approvato con la distribuzione della quota del condomino moroso agli altri condomini, secondo me, tu non devi dare nulla. Vai a vedere le condizioni di acquisto dell'asta giudiziaria magari c'é scritto che l' appartamento viene venduto libero da oneri, così saresti a posto, oppure c'é scritto che c'é un debito da pagare. D'altra parte mi sembra che ci sia una differenza tra l'acquisto fatto direttamente dal proprietario e l'acquisto che avviene mediante asta giudiziaria. Io comunque aspetterei che gli altri facciano loro la mossa di chiedere ancora soldi.
     
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