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  1. vitiell

    vitiell Ospite

    Salve, sono nuovo e volevo porvi una questione in cui mi trovo, mi scuso anticipatamente se ho sbagliato forum.
    Allora(è passato già un'anno):
    ho comprato un appartamentino ed ho fatto il rogito il 21/1/2011, tutto quello che pendeva su questo appartamento era stato regolarizzato, compreso i debiti col condomino, infatti l'amministratore aveva rilasciato al venditore i documenti che attestavano il pagamento di tutto ovviamente "salvo conguaglio".
    Nel mio condominio il conguaglio lo si calcola al 30 di Aprile quindi tre mesi dopo che ho comprato mi sono ritrovato che devo pagare 4080€ di conguaglio, andai dall'amministratore per chiedere il perché di questo, e mi ha risposto che sono spese legali, perchè il condominio ha fatto una causa contro il vecchio proprietario che non pagava mai le sue quota da molti anni ed aveva superato i 20.000 di debito.
    Però vidi sul monitor dell'amministratore che queste spese legali risalgono all'8/6/2010 cioè 7 mesi prima del rogito, glielo feci notare all'amministratore! visto che con i miei soldi il vecchio proprietario andò per pagarsi i debiti e gli rilascio i documenti di cui ho detto sopra, comunque dopo che gli ho fatto notare la data mi risponde dicendo "che questi non li aveva visti" ed io ora per un suo errore dovrei pagare?
    Comunque sono andato da un avvocato che per ora ha mandato una lettera al vecchio proprietario (anche se io volevo denunciare l'amministratore perché il proprietario in buona fede andò apposta per pagare tutto) ed ora sto aspettando visto che in Italia queste cose durano molto.
    In più quest'anno abbiamo anche cambiato amministratore.
    Cosa ne pensate?
    aspetto vostre risposte
    Grazie
     
  2. erwan

    erwan Membro Attivo

    sono spese a carico del venditore
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In pratica è quel "salvo conguaglio" che è negativo per te, e rimane una questione tra te e l'ex proprietario, infatti l'art. 63 Disp. Attuazione Codice Civile, afferma che;

    Art. 63
    Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)
    Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.


    Ovvero se nel Rogito era stato scritto che i debiti con il condominio erano stati pagati e non lo sono stati (salvo conguaglio), il problema riguarda solo voi due, venditore e acquirente, e siete entrambi debitori in solido verso il condominio.
    L'amministratore, ora non potendo più agire verso l'ex (perchè non più condomino), chiede a te (subentrante condomino) di corrispondere la quota, e se richiederà il Decreto Ingiuntivo dovrai pagare comunque nonostante opposizione, quindi per il momento è meglio che saldi il debito, ma avrai la possibilità di rivalerti verso il venditore.
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sei in errore condobip: la solidarietà implica che l'amministratore può, a sua discrezione, chiedere il pagamento del debito al venditore, come all'acquirente. Nel caso lo chieda all'acquirente, questi potrà, a sua volta, rivalersi sul venditore.

    Saluti
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti ho detto così, l'amministratore chiede il saldo al nuovo condomino (acquirente) in quanto l'amministratore di solito segue la via più semplice, ovvero l'applicazione dell'art 63 Disp. Att. CC, e chiede il debito ai condomino attuale (cioè l'acquirente) come sembra abbia fatto.

    Se invece dovrebbe chiedere il saldo del debito verso l'ex condomino (venditore), ora completamente estraneo al condominio, dovrebbe attuare una procedura civile con l'approvazione assembleare, perchè esorbita dai suoi poteri stabiliti dall'art. 1130 cc, e questa sarà molto più costosa per il condominio e sicuramente il tempo sarà molto più lungo di un D.I. verso l'attuale condomino.
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono d'accordo. L'amministratore non deve avere l'autorizzazione dell'assemblea per porre in essere le azioni necessarie al recupero dei crediti vantati dal condominio, proprio in base all'art. 63 disp. att. c.c.. E a nulla rileva il fatto che il venditore sia o meno un condomino. Come agisce nei confronti dell'acquirente, così può agire nei confronti del venditore, altrimenti dove starebbe la solidarietà?
    Il vantaggio di aggredire l'acquirente risiede, piuttosto, nella più agevole reperibilità dello stesso.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686 Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma .... Il ricorso è infondato. Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella specie, poiché il G. ha venduto il **** (l'immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell'immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto né emesso nei suoi confronti. Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino "APPARENTE". In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio
     
  8. erwan

    erwan Membro Attivo

    vedi che la sentenza riportata tratta un caso diverso?
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E che c'entra? Per le spese condominiali arretrate vale l'art. 63 Disp. Att. CC, ovvero quelle per l'anno in corso e l'anno precedente, ed il neo condomino è in solido con il venditore, per le antecedenti il nuovo non deve nulla e visto che sul rogito c'era scritto "salvo conguaglio", l'amministratore può addebitare solo le spese dovute e ricadenti nell'art 63 Dacc, non altre, se ne mette altre il neo condomino può rifiutarsi di corrisponderle.
    p.s. N.B. io ho sempre parlato di contributi condominiali.
     
  10. erwan

    erwan Membro Attivo

    addio...

    :occhi_al_cielo:
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    [​IMG]
     
    A piace questo elemento.
  12. vitiell

    vitiell Ospite

    Salve, ho letto tutto quello che avete scritto, io di articoli e leggi non sono mai riuscito a capire nulla, però ho capito che alla fine dovrei io pagare ingiustamente.
    Comunque rifacendomi a quello che è scritto sul rogito in cui il venditore giura che sul appartamento in
    questione non ci sono pendenze, uscendo fuori queste 4080€, potrei intendere che ha dichiarato il falso
    ed è una truffa nei miei confronti, inoltre questi soldi, come dicevo, sono spese legali e non credo che
    possono essere qualificate come "conguaglio" non è possibile che un conguaglio raggiunga una cifra del
    genere su un appartamento di 50 mq senza che si sia fatta una ristrutturazione o altro.
    Infine chi mi dice a me che il venditore non si sia messo d'accordo col ex amministratore per risparmiare
    questi soldi ed accollarmeli a me, non è giusto che io paghi per errori di altri, ecco perchè ho fatto
    affidamento ad un avvocato per salvaguardare i miei diritti, infondo ero inconsapevole di queste spese
    altrimenti non avrei comprato l'appartamento e neanche il notaio me l'avrebbe fatto comprare.
     
  13. erwan

    erwan Membro Attivo

    dipende...
    secondo condobip sì, secondo tovrm e secondo me no.
    (e - a quanto pare - neppure secondo le vigenti leggi...) :idea:

    ottimo.
    e quando ti fornisce il parere?

    PS
    ritengo che un parere preliminare possa dartelo anche il notaio (e magari senza neppure chiedere un pagamento, visto che hai appena fatto l'atto con lui: prova a contattarlo...
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @ vitiell, avevi detto nel 1° post che;

    - il condominio ha fatto una causa contro il vecchio proprietario che non pagava mai le sue quota da molti anni ed aveva superato i 20.000 di debito.

    Chi mi dice che quei 4080 €, non siano le spese condominiali per l'anno del rogito e l'anno precedente?

    Chiedi all'amministratore di farti vedere i consuntivi e da questi saprai esattamente da dove e perchè ti chiede questo danaro, poi c'è un altro fatto secondo me molto grave per l'amministratore, perchè ha fatto lievitare il debito fino a 20.000 €, non sa che esiste il Decreto Ingiuntivo per i morosi?
    E poi perchè i condomini approvavano un consuntivo in debito senza dire nulla?
    Poi per le spese legali sino a Sentenza non si sa chi deve pagare, ma intanto ognuno paga il proprio legale e 4080 e per in solo appartamento mi sembra un po eccessivo, tu che non eri neppure condomino allora non dovresti pagare nulla.
    Per cui, un bel controllo dei resoconti a consuntivo è la cosa più saggia da fare, hai tutto il diritto di visionarli e ottenere copie (queste a pagamento), poi le potrai far vedere a persona di fiducia e competente.
     
    A romrub piace questo elemento.
  15. vitiell

    vitiell Ospite

    L'avvocato per ora ha mandato la raccomandata al vecchio proprietario ed ora bisogna attendere i classici 60 gg, per ora ne sono passati solo 30 comunque lo provo a chiamare a settembre per aggiornamenti.
    Dal Notaio ci sono stato e mi ha detto di fare ricorso.

    Sul consuntivo che ho del 2010/2011 (promemoria il rogito l'ho fatto il 21gennaio 2011 e il 30 aprile avviene la chiusura dell'anno del condomino) questi soldi sono indicati come spese legali nei confronti del vecchio proprietario mentre sul consuntivo 2011/2012 li ha messi come conguaglio è o non è una truffa nei miei confronti. Dimenticavo, quando ho scoperto questa cosa mi sono fatto scrivere dal ex amministratore una nota con tanto di firma che indica che quei soldi spettano al vecchio proprietario pagarli ora non so se puo servirmi a qualcosa io comunque ho dato tutto quello che può servire al mio avvocato.
    P.s. questo decreto ingiuntivo, il nuovo amministratore quando sono stato da lui per conoscerlo e parlargli della mia situazione mi ha detto che potrebbe farlo a me!
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi pare molto strano che l'amministratore possa inserire nel consuntivo spese legali a carico di un condomino (parte avversa), caso mai dovrà esserci una Sentenza dove il Giudice stabilisce che le spese legali sono a carico della parte soccombente più il debito 20.000 €, ma come detto, sino a sentenza ogni parte paga le proprie spese al proprio legale e dato che il venditore era parte avversa al condominio (essendo debitore) avrà pagato lui stesso il suo avvocato.
    Chiedi all'amministratore se esiste una sentenza, ed in questo caso non sarai tu a dover pagare ma la parte soccombente.
     
  17. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Vitiell: penso che necessiti che tu fornisca ulteriori elementi, come ti è stato già fatto notare, la cifra richiestati, sembra eccessiva per una causa.
    Quanti condomini siete? La suddivisione è stata fatta per "teste" o secondo i millesimi? Chi ha vinto la causa? Con la causa il condominio è riuscito a rientrare dei 20.000 euro di scoperto che aveva? Se si come sono stati ripartiti quegli euro?

    Cambio discorso, per me dovresti interessare nella tua richiesta di risarcimento anche l'amministratore che ha dato carta scritta erronea, carta che ha determinato la tua situazione, primo perchè se non lo fai tu, in corso di causa ci penserà il venditore per tutelarsi (con notevole perdita di tempo), secondo perchè quasi tutti gli amministratori professionisti hanno un'assicurazione che copre eventuali errori, quindi in tale caso è più facile aver soldi da quella parte che dal venditore. Ciao.
     
  18. erwan

    erwan Membro Attivo

    la fattura di un avvocato? se sono stati classificati "spese legali" non credo che l'amministratore possa essersele inventate...
    forse l'ha fatto, forse l'esito non è stato quello sperato, forse successive vicende giudiziarie si sono trascinate a lungo... (da qui la voce "spese legali"...)
    se siamo arrivati a sentenza o no non sta scritto da nessuna parte, o mi sbaglio?
    non capisco bene dove sarebbe la scorrettezza contabile...
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    1. Non ho ancora sentito parlare da vitiell che l'amministratore ha esibito una fattura di un avvocato e poi come fatto notare anche da romrub, 4080 € anche se ci fosse la fattura, per una sola u.i. pare eccessivo
     
  20. erwan

    erwan Membro Attivo

    per essere alto è alto, ma non sappiamo a cosa corrisponda, né quante siano le UI tra cui dividere;

    ma ripeto: mi sembra difficile che se le sia inventate...
     

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