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  1. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Salve ho comprato casa da un paio di mesi da un privato. Di recente alcuni condomini mi hanno detto che circa due anni fa una perizia rilevò che la pittura della facciata si stava distaccando in più punti causa cattiva qualità del materiale e che alcuni sottobalconi (tra cui quello di chi abita sopra di me) presentano macchie di umidità a causa delle soglie di marmo malamente sigillate. Sono difetti a parti comuni e anche evidenti che io avevo già notato e di cui non mi ero preoccupato, ma ora potrei rilevare qualche vizio sottaciuto e ottenere un risarcimento? Nell'atto il venditore ha dichiarato no vizi. Il fabbricato ha 6 anni.
     
  2. mtr

    mtr Membro Attivo

    Effettivamente ilvenditore avrebbe dovuto informarti della perizia. Magari chiedigli conto, prima di scagliarti sul formale.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti sei risposto da solo, erano difetti visibili non occulti. tu infatti li hai visti cosa ti cambia adesso? adesso "sembra" solo una piccineria per ottenere soldi indietro.
     
    A theresadelblues piace questo elemento.
  4. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Secondo te ho qualche possibilità o rischio solo di fare una figuraccia?
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    secondo me fai solo una brutta figura. si fa fatica con vizi occulti e seri. figuriamoci con quelli che possono vedere tutti...
     
  6. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Infatti, inoltre mi sa che quella perizia qualche dubbio ce l'ha visto che sono passati due anni e non ha avuto nessun seguito.

    Grazie
     
  7. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Se il fabbricato ha sei anni, si potrebbe provare a chiamare in causa il costruttore, responsabile per 10 anni, ammesso di riuscire a dimostrare che i vizi della pittura siano gravi difetti di costruzione come previsto dall'art. 1669 del CC; per questo occorrerebbe iniziare una procedura di Consulenza Tecnica d'Ufifcio; l'amministratore dovrebbe consigliarvi in merito.
    Per quanto riguarda il balcone superiore, se non sono presenti dei particolari fregi architettonici o rivestimenti vari, ma è un semplice balcone con soletta in c.a. a sbalzo, pavimento e filetta in marmo di contorno, la spesa è a carico del condomino proprietario del balcone.
    Il venditore dell'appartamento, se il tuo balcone non ha problemi, non doveva dire nulla ad eccezione di segnalare i problemi della tinteggiatura esterna, che però non sono occulti.
     
  8. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Grazie Dante. Non miè stato detto ancora nulla in merito al mio balcone da parte dell'inquilino di sotto. Immagino sia a posto ma in caso contrario cosa suggerisci di fare? Inoltre cosa si intende per gravi difetti della pittura? Da quanto ne so nella perizia si dice che gli scrostamenti di pittura maggiori presenti nella parte bassa dei muretti giu ai garage dipende dall'assenza di apposita guaina protettiva per cui in corrispondenza della unione tra muretto e pavimento di asfalto ci sono tali scrostamenti. Poi gli scrostamenti di pittura sui frontalini sembrerebbe dipendere dalla sigillatura dei marmi.
    Non so se mi conviene aspettare e in futuro provvedere di tasca mia o agire sin d'ora verso il venditore. adi certo so che il condominio in passato ha rinunciato ad agire verso il costruttore su suggerimento dell'aministratore.
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se come tu affermi la perizia che accerta detti vizi è stata redatta due anni fa, mi chiedo del perchè non ci sia stato un seguito nei confronti della garanzia che il costruttore deve prestare per i vizi che sopravvengono nei 10 anni.
    Il venditore aveva, comunque, il dovere di metterti a conoscenza della perizia, in quanto anche se trattasi di vizi non occulti, ove dalla perizia emergessero potenziali conseguenze ancor più gravi di quelle che avevi potuto accertare ictu oculi, allora sussisterebbe una responsabilità anche a carico del venditore.
     
  10. pierugo

    pierugo Membro Junior

    se il condominio decide di non far nulla per quei vizi perchè li ritengono trascurabili o perchè non così importanti da dover intervenire, in assenza di una delibera posso cmq agire per chiedergli qualcosa? E se fra un anno per esempio si deliberasse di spendere soldi per la facciata, non perchè se ne cade ma per estetica?
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La perizia cosa afferma? Hai interpellato l'amministratore? Non hai ancora spiegato del perchè fu dato incarico ad un tecnico di redigere una perizia, e sul perchè non ci sia stato un seguito nella richiesta risarcitoria.
    Assumi tutte queste informazioni e poi potrai trovare risposte più dettagliate nel merito.
     
  12. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Si ho chiesto. Quella perizia fu fatta fare perchè alcuni condomini si lamentavano di problemi nelle loro proprietà individuali allora chiesero di far redigere una perizia in cui si segnalavano vari difetti tra cui i loro. Si mise tutto: macchie sotto i balconi (per il perito erano infiltrazioni dovute alla mancata sigillatura dei marmi), intonaco rovinato dopo soli 4 anni di vita, asfalto dei garage che si stava già sgretolando e si aggiunsero i difetti in alcune proprità esclusive. Si volle tentare di forzare il costruttore in tal modo ma non ne volle sapere. Poi l'allora amministratore sconsigliò di procedere data l'incertezza di un eventuale azione.
     
  13. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La questione è la seguente:
    1) se lei era, al momento dell'acquisto, pienamente consapevole e posto a conoscenza di questi vizi sulle parti condominiali non potrà rivalersi sul venditore, ma solo sul costruttore, ed i presupposti ci sono.
    2) solo nel caso in cui il venditore gli abbia nascosto vizi occulti potrà avanzare legittime pretese nei suoi confronti.
    Per vizi occulti intendo non solo quelli che lei usando la diligenza del buon pater familias avrebbe dovuto accertare, come il distacco dell'intonaco, ma anche il progressivo distacco d intonaco su tutta la facciata, se ciò era rilevabile dalla perizia ed il venditore abbia omesso di produrla.
     
  14. pierugo

    pierugo Membro Junior

    In quest'ultimo caso quale azioni avrei a disposizione? E nella peggiore delle ipotesi cosa pensa potrei ottenere?
    Per fortuna il distacco non è progressivo ma la perizia mi è stata sottaciuta cmq.
     
  15. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se la perizia è stata sottaciuta ma i vizi corrispondono esattamente a quelli che hai constatato, in quanto visibili, o che avresti dovuto accertare usando la diligenza ...., non potrai avanzare pretese nei confronti del venditore, ma, comunque, ritengo opportuno fare indire un'assemblea straordinaria per la discussione, a livello condominiale, per far valere la garanzia del costruttore.
    Consulta, prima, un legale al quale gli farai leggere la perizia, in modo da essere preparato in sede di assemblea ad esporre il problema con cognizione.
     
  16. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    La perizia redatta da un tecnico di parte serve a poco; per valutare effettivamente lo stato dei luoghi occorrerebbe iniziare una procedura di Consulenza Tecnica d'Ufficio che non è una causa, ma comporta l'incarico ad un legale ed alla nomina di un Cons Tec di Parte; in questo caso a fronte della richiesta del Vs. avvocato il giudice incaricherebbe il CTU (Cons Tec d'Ufficio), che è l'occhio del Giudice in cantiere.
    I risultati della perizia ufficiale, per la stesura della quale il CTU nominato dovrà confrontarsi con i CTP, potranno essere utilizzati o meno per iniziare la vera causa civile nei confronti del costruttore, nel caso in cui ci siano i presupposti. Per questo dovrà consigliarvi il CTP in concerto con il Vs Avv.
    Per la CTU dovete mettere in preventivo i costi iniziali dell'Avv. e del CTP e l'anticipazione del CTU, che potrà "forse" essere rimborsato nel caso in cui la successiva causa risulti a voi favorevole.
    Ho in corso una cosa simile ed ai condomini ho fatto creare un fondo spese iniziale di € 6.000,00 (seimila).
    A questo punto occorrerebbe valutare quanto costa un eventuale intervento di manutenzione del fabbricato e confrontarlo con le spese sicure della consulenza, per un risultato finale incerto.
    Occorrerebbe anche verificare le motivazioni addotte dall'amministratore per non iniziare la procedura: perchè lo ha nominato il costruttore o perchè non ne vale la pena dal punto di vista economico ???
     
  17. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Sembrerebbe non conveniente sul piano economico e poi qualche condomino dice che la societa' costruttrice non esiste piu' e sarebbe impossibile rifarsi sul costruttore. A me sembra strano, allora uno costruisce poi chiude la societa' e chi si e' visto si e' visto? L'amministratore e' cmq favorevole ad una soluzione interna e ci sconsiglia di affrontare spese legali data l'incertezza finale.
    Che dite?
     
  18. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

     
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  19. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Con una perizia di parte devi iniziare per forza una causa civile ed in corso di causa la controparte ovviamente contesta la prima perizia e di conseguenza il giudice nomina un CTU che farà la sua perizia per conto del giudice, affiancato dai due CTP.
    Quindi si riparte da capo e la perizia di parte servirà solamente al CTU per consultazione, prima di redigere la sua, che sarà quella di cui il giudice terrà conto.
    Con il procedimento dell'accertametno tecnico preventivo, se i risultati non sono quelli sperati, non è necessario inziare una causa civile.
    E' chiaro che se il tecnico di parte redige una buona perizia, potrebbe essere sicuramente molto simile al risultato finale del CTU, ma in ogni caso il lavoro è da fare due volte.
    Prima di parte poi il CTP dovrà partecipare ai vari incontri con il CTU; quindi al CTP prima gli devi pagare la redazione della sua perizia, poi gli devi pagare la prestazione come CTP.
    E' chiaro che tutte queste ipotesi prevedono la solvibilità e l'esistenza dell'Impresa costruttrice, in difetto cadono tutte.
    Se la motivazione dell'amministratore per non inziare la procedurà è questa, allora ognuno dovrà curarsi le sue ferite.
     
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  20. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Chiaro. Quindi dato che l'impresa non esiste più verrebero meno i presupposti di un'azione. Mentre per l'iniziale ipotesi di azione verso il venditore altrettanto è inutile provarci trattandosi di difetti visibili. Meglio lasciare tutto come è.
    Giusto?
     

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