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  1. Maio82

    Maio82 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera,
    mi trovo in una situazione veramente assurda.

    Quattro anni fa ho acquistato un appartamento (trilocale) in un nuovo condominio, per la quale, al momento dell'atto, non era ancora stato rilasciato il certificato di agibilità dall'impresa (al momento dell'atto il condominio era completato per metà e il cantiere era ancora aperto).

    Finiti i lavori l'impresa, accampando le solite scuse sulla crisi, non ha più completato le parti comuni del fabbricato e non ha più rilasciato l'agibilità (nonostante fosse stata garantita in atto).

    Ora, dopo 4 anni, sono in procinto di vendere casa per trasferirmi altrove e non volendo lasciare casini all'acquirente subentrante mi sono attivato per ottenere l'agibilità dell'alloggio, recuperando (a mie spese) le certificazioni mancanti e incaricando un geometra per seguire le pratiche.

    Qua però scopriamo che l'alloggio, un trilocale più mansarda, ha anomalie edilizie, rispetto ai progetti depositati all'epoca in comune dall'impresa e che quindi va fatta una sanatoria.

    Sconsolati ma rassegnati incarichiamo il geometra di occuparsene e viene fuori che le 2 camere da letto non hanno aerazione sufficiente per essere considerate abitabili! Di fatto quindi quattro anni fa mi è stato venduto un alloggio per trilocale abitabile, essendo però un monolocale con 2 stanze non abitabili!

    La cosa strana è che anche i progetti depositati in comune all'epoca, difformi rispetto alla realtà su alcune cose, avevano segnate aperture non sufficienti ma il comune sembra aver "fatto finta di non vederlo".

    L'atto effettuato quattro anni fa, dove mi si spacciava un monolocale con 2 stanze non abitabili per trilocale abitabile suppongo sia impugnabile. Credo che sia stata una truffa bella e buona!

    Ma impugnando l'atto, io che ho li sopra un mutuo (che contavo di estinguere con la vendita della casa) cosa devo aspettarmi?

    Qualcuno sa darmi qualche consiglio? Io e mia moglie siamo moralmente a terra.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Quanto è la superficie di pavimento delle due camere e quanto la superficie degli infissi esterni e dove sono stati misurati?
    Il comune controlla, ma non può rivedere tutta la progettazione della quale è responsabile il progettista, che a corredo del progetto ha presentato la dichiarazione di conformità alle norme di materia di igiene urbanistica.
    Inoltre, il problema si può risolvere in modo molto semplice, a condizione che la superficie finestrata mq 1,13 per una superficie di un vano di 9 mq.
     
  3. Maio82

    Maio82 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Una stanza è 410x407, finestra 140x108.
    L'altra 284x550, finestra 180x90.
    Allego anche tabella raffigurante il rapporto superficie finestrata e di pavimento (le 2 camere in questione sono quelle in rosso.
     

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  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente c'è da intervenire con la sostituzione degli infissi con altri adeguati.
    Il responsabile è il progettista.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    L'adeguamento si può fare ingrandendo le finestre, però se sul progetto sono state citate quelle misure c'è un evidente errore del progettista, se invece le misure da progetto sono corrette e poi i serramenti sono stati eseguiti più piccoli, il progettista non c'entra, a meno che non abbia dichiarato la conformità dell'eseguito al progetto.
    L'impresa di solito chiude e non riuscirai a perseguirla, il progettista di solito non scappa
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Domando:
    1) da quando le banche effettuano il controllo della conformità catastale ed urbanistica? Mi pare da più di 4 anni.
    2) Cosa specifica esattamente l'atto? Cosa ti hanno venduto? Su quali riferimenti?
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    attenzione non tutta la superficie della finestra o porta finestra viene considerata.
    Guarda qua, proviene dal Regolamento dell' Ufficio di igiene del Comune di Milano e a Torino ce ne dovrebbe essere uno quasi uguale.
     

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  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    L'eventuale adeguamento dovrà essere progettato da un tecnico, lui conoserà i regolamenti (quanto meno dovrebbe conoscerli :))
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' proprio vero che siamo in Italia: ogni comune adotta dei regolamenti differenti. Mai che ci sia una norma generale. Da noi si applica semplicemente la misura netta delle aperture, senza considerare velette e balconi, oltre alla profondità del vano.
    Ora non vorrei che il Regolamento dell' Ufficio di igiene del Comune di Milano e a Torino avesse norme differenti dal regolamento edilizio.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il regolamento d'igiene della Regione Lombardia prevede che per le porte/finestre non venga conteggiato per il RI la parte inferiore dell'apertura per 60 cm (come per ipotizzare un parapetto cieco che ostacoli l'illuminazione), però al momento dell'adozione del regolamento, alcune ASL avevano cancellato questo paerticolare, si tratta però di adozioni che oggi non credo abbiano effetto. I regolamenti comunali a volte ribadiscono le prescrizioni.
     
  11. cassio

    cassio Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma la ditta che ti ha venduto casa esiste ancora?
    Se si perché non gli fai causa?
    Spetta a loro sanare tutte le difformità, infatti la garanzia copre anche questo.
    Per non parlare del fatto che chi ti ha venduto casa ha commesso reato di falso in atto pubblico, per il quale se non sbaglio è previsto anche il carcere
     
  12. Maio82

    Maio82 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'impresa esiste ancora ma i tempi per una causa non ci sono. Devo sistemare le cose per poter vendere in tranquillità e la vendita ho bisogno di farla entro tot mesi (ho già anche degli acquirenti interessati) per non superare l'anno dall'acquisto della nuova casa e perdere le agevolazioni fiscali prima casa.

    Sistemerò le cose a mie spese e poi eventualmente farò causa per un risarcimento danni.
     
  13. cassio

    cassio Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Potresti anche far sistemare le cose al futuro acquirente, detraendo la spesa dal prezzo di vendita.
    Ovviamente dovrai indicare nell'atto tutte le difformità da sanare per le quali specifichi che viene effettuata una detrazione dal prezzo di vendita e così stai tranquillo su tutto.
    Poi in seguito potrai sempre rivalerti su chi ti ha venduto casa che ha dichiarato una conformità edilizia che non c'è (anche se devi far vedere bene che c'è scritto sul tuo rogito)
     
  14. Maio82

    Maio82 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non vorrei spaventare gli eventuali acquirenti. Ho già perso due vendite per il fatto che l'alloggio non ha ancora l'abitabilità. Preferivo sistemare tutto e presentare le cose già a posto agli acquirenti.
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    No, l'atto sarebbe nullo in quanto lo stato di fatto, che se non ricordo male, corrisponde al progetto, ma non rispetta le norme del regolamento edilizio, dovrebbe prevedere prima la regolarizzazione della situazione urbanistica e catastale.
     

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