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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Quando si cambia la distribuzione interna degli spazi in un appartamento,locale commerciale,etc,NON c'è bisogno di chiedere alcun permesso edilizio.
    Nulla di nulla.
    E'liberalizzato.
    Purchè NON si tocchino le strutture portanti.
    Allora che senso ha ,o per quale LEGGE,i notai PRETENDONO la conformità della planimetria catastale alla attuale.
    Ossia se si riscontrano difformità,che NON comportano permessi edilizi,evidenziate dall'acquirente,il venditore è OBBLIGATO all'aggiornamento planimetrico?
    Posto che NON è un elemento ostativo al rogito,se l'acquirente lo accetta nello stato di fatto e di diritto.

    E' un puro scrupolo personale del notaio?
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non è esatto: puoi fare le modifiche ma devi comunicare al comune l'opera, non è un permesso che necessita di autorizzazione ma una comunicazione, devi comunque verificare i requisiti dei vari regolamenti (igiene, ecc.). La comunicazione al Comune e la variazione al catasto.
    Per vendere un immobile il notaio deve verificare la conformità urbanistica e catastale, è la norma a tutela dell'acquirente che deve essere certo che l'immobile sia a norma
     
    A Gianco e Daniele 78 piace questo messaggio.
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il notaio è l'emblema del rigore burocratico ma sempre pronto
    ad accomodamenti tipo"volemose bbene". Mio generò ereditò un piccolo alloggio dalla zia defunta...che non aveva accatastato l'abbattimento di un piccolo muro divisorio fra l'ingresso e il bagno
    per ottenere il cosiddetto leaving...Alla vendita di tale alloggio il notaio pretendeva il ripristino del muro con il ricorso al geometra e al muratore...però siccome all'acquirente il ripristino non piaceva fino al punto da ricusare l'acquisto con tutte le conseguenze...( compreso il mancato rogito...t'è cappì...)...Lui il Notaro se ne venne
    con questa soluzione: dividete a metà il costo del ripristino e il venditore ne versa il valore all'acquirente che in futuro potrebbe
    subire la COSA nel caso volesse alienare l'alloggio...E così fiat!
    Ecco cos'è il volemese bbene...notarile...Cappitto mi hai quiproquo??
    Cappitto ti/mi ho...Tanto tanto...E pace e bbbene anche a Frad.
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie a tutti.
    Quindi sposto un muretto in casa,poi vai dal Geometra e fai l'aggiornamento planinetrico.

    Ma qui Si tratta di Una vendits in cui e'stato trascritto un preliminare.
    L'acquirente acquista a corpo e nello stato di fatto e di diritto.
    Il venditore fornisce la planimetria estratta dal catasto.
    L'immobile e'condotto.
    L'acquirente lo ha visitato.
    Ora solo in sede di rogito Si lamenta che c'e'difformita nella olanimetria.
    E vorrebbe far saltare Il preliminare.
    Ma non e'una difformita'che puo'far saltare un preliminare od un rogito lo spostamento di un tramezzo non portante.
    Il venditore Va dal Geometra ed in 3 giorni aggiorna la planinetris al catasto.

    Il venditore e'ignaro del piccolo spostamento del tramezzo.L'immobile appunto e'condotto.E la modifica non e'evidente.Infatti solo Il Geometra l'ha notata.

    Comunque grazie a tutti.Buono a sapersi.
    Prima di vendere mandate un Geometra a verificate la plsnimetria in immobili condotti.

    Scrupolo utile.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il conduttore ha fatto la modifica senza avvertire?
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Certo che Si!!!!!
    Il locatore non puo'stare mica ogni momento a visitate Il locale per verificare come Il conduttore lo personalizza.
    Ne Il contratto puo'essere risolto se sposta un tramezzo non portante.

    Si per correttezza dove a avvertire e incaricare un Geometra a sue spese per l'aggiirnamento planinetrico,con firma del locatore.

    Ma ormai I commercianti cambiano spesso la distribuzione degli spazi interni al locale.

    E che stiamo ogni Ann a fare l'aggiirnamento planinetrico.....

    Tantopiu che sono cambiamenti minimi che non comportsno alcun permesso edilizio.

    E poi oggigiorno le tramezzature sono pure prefabbricate .Sono lavori di mezza giornata....

    Comunque qui c'e'una vendita,e se l'acquirente s'inpunta Sul tramezzino...
    Il Notaio avalla....ed Il venditore aggiirna la planinetria.
    Tramezzino prezioso.....
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se all'ultimo acquirente o locatario piace la modifica, che la nuova
    planimetria, dovuta o meno che sia..., vada a farsi fot...re...lei e
    anche LUI...qpq.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Ok, dobbiamo riconoscere che è un caso un po' particolare e non credo che la spesa per una comunicazione al comune e l'aggiornamento della scheda sposti le ondizioni della trattativa di vendita. Purtroppo la situazione va "legalizzata" altrimenti ci potrebbero essere conseguenze per il notaio ed il venditore nel caso in cui l'acquirente voglia creare danni (non si sa mai), in questo caso sarai d'accordo che l'importo speso oggi sarà ben speso
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    D'accordo, ma nel caso di mio genero da me postato...il notaio ha
    messo tutto a tacere...perchè l'acquirente ci ha firmato una ricevuta di euro 400 non ricordo con quale causale...Cosa mai potrebbe inventarsi un acquirente una volta insediatosi nell'alloggio???
    Solo un FradJAcono in preda a delirium tremens potrebbe sconvolgere la COSA a 5 zampe: Lui, il venditore, il mediatore,
    il Notaro e Quiproquo. Meglio di così...!
     
  10. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Vale per tutti.
    Prima di vendere controllate bene ka planinetria catastale.
    Mettetevi a fare due misurine.
    Oppure scrivete nel preliminare o nel contratto di locazione:
    L'acquirente o conduttore entrante accetta l'immobile nello stato di fatto e di diritto,a corpo.
    Ha visitato l'immobile e l'ha ritenuto idoneo.
    Ha visionaro la planimetria catastale e l'ha ritenuta conforme allo stato attuale dell'immobile.

    Nel Mio caso c'e'un goffissimo tentativo di far saltare Il preliminare registrato da agenzia immobiliare e notificato al conduttore con u.g.

    Appunto per un tramezzino spostato dal conduttore all'insaputa del proprietario.

    L'acquirente sperava che la leggerissima difformita'nella planinetria,nonostante che gli fosse stats fornita prima del preliminare e che ha avuto tutto Il tempo per verificate Li stato dei luoghi prima del preliminare.

    Bisogna essere puntigliosissimi,perche la genre ci tipensa,pure dopo 4 mesi.

    Ora Una difformita'fi tramezzino un Geometra la risolve in 2 giorni.
    Via mail con Il catasto.
    Costo 50 E di spese catastali piu spese Geometra.
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    mi sembra che manchi la comunicazione al Comune
    Comunque se l'acquirente, dopo l'atto rilevasse difformità, potrebbe chiedere i danni e di invalidare l'atto, da amico diventa nemico solo per convenienza economica, un accordo per il valore del 20% del prezzo dell'immobile potrebbe esere ragionevole?
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Quale comunicazione al Comune?

    La cila?

    Ma un conduttore non puo'fare la cola senza Il consenso scritto del locatore.

    FA saltare l'atto Una difformita'nella planinetria catastale relstiva ad opere che comportsno un permesso edilizio.
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    come scritto sopra: puoi fare le modifiche interne ma devi comunicarle al comune perchè ne prendano atto e poi fare la variazione in catasto.
    Il conduttore non può fare le modifiche senza avvertire il proprietario, nel caso specifico probabilmente le avrebbe eliminate alla scadenza del contratto ma a quanto pare il contratto rimane, in questo caso si deve preocedere come ti ho scritto, non basta la variazione catastale, la conformità urbanistica non c'è
     
    A Gianco e Daniele 78 piace questo messaggio.
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Persona griz non so coda sia la conformita'urbanistica.
    Mi dici che comunque dove a fare Una cila?

    Sicuro e'respinsabilita'del conduttore.
    L'acquirente non puo addossare colpe al proprietario locatore se Il conduttore a sua insaputa modifica I tramezzi interni.

    Ribadisco:
    L'acquirente ha avuto accesso al locale,pubblico,prima del preliminare con la planimetria catastale fornita dal proprietario.
    Non ha obiettato nulla e redatto un preliminare registrati con tutti I crismi.

    Salvo poi in sede di rogito affermare Una difformita'planimetrica.

    Dopo 4 mesi....
    Piu malafede di cosi.....
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La conformità urbanistica è il solo il primo passo per ricevere la tanto agognata AGIBILITÁ dell'immobile.
    La conformità urbanistica la ottieni nientemeno che con un Pdc validato dal Comune e dall'ottenimento dell'AGIBILITÁ seguendo pedissequamente quanto richiesto dal D.P.R.380/2001 (Testo unico edilizia).
    Se manca anche uno solo degli allegati indicati negli art.24 25 e 26 riguardanti proprio l'agibilità dell'immobile, essa NON può venire rilasciata dal tecnico comunale.
    Concordo in tutto e per tutto con @griz
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Daniele
    PdC Li ho gia'fatti pure con l'ottenimento di Agibilita'.
    No,non e'questo Il caso.
    Per un simile errors Il contratto di locazione e'nullo ipso iure.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se ti sposti una tramezza di fatto crei un abuso perché viene a mancare il principio del dlgs 78/10 tra censito,realizzato e concessionato.

    Il 99% delle volte chi compra fa un mutuo con la propria banca ed essa prima di concedertelo (oltre al tuo reddito e/o lavoro) ti chiede di tutto e di più sull'immobile che andrai a comprare proprio perché finché non hai completato il pagamento del mutuo diventa la garanzia per la banca stessa.

    Ovviamente questa garanzia per aver un valore di mercato deve essere a tutti gli effetti priva di abusi edilizi e/o fiscali (catasto), ecco perché il perito della banca del compratore fa le pulci ad un'immobile, ed è bene saperlo onde evitare sgradite sorprese.

    Se l'immobile è affittato e l'inquilino vuole fare modifiche deve chiedere al proprietario di farle a proprio nome (visto che solo il proprietario può farlo).
    Il proprietario può tranquillamente richiedere il pagamento del dovuto all'inquilino (dato che va oltre al mero contratto d'affitto).
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se la modifica @key la fai dopo l'Agibilità hai fatto un'abuso edilizio in quanto l'oggetto in questione (l'immobile agibile) non corrisponde più a quello effettivamente realizzato.

    Bisogna iniziare a pensare l'AGIBILITÀ dell'immobile come il libretto di circolazione dei veicoli, nessuno si sognerebbe di andare in giro con un veicolo con un libretto non corrispondente, pena multa o sequestro dello stesso.
    Qui dobbiamo iniziare a ragionare allo stesso identico modo: AGIBILITÀ = libretto di circolazione dell'edificio.
     
  20. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Daniele .
    Perfetto!!!!

    Il perito Della banca non concede Il mutuo appunto se sono stati fatti abusi che comportano la richiesta di nuova agibilita'.

    Quindi difformita'sostanziali.

    Ad.es.aver trasformato un garage in taverna.

    L'agibilita'il 90% degli immobili non la possiede.
    I notai rogitano senza agibilita'.
    Non e'elemento di legge ostativo al rogito.
     

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