Difformità planimetria catastale

[simonetta1978]

Saluti a tutti in qualità di nuova iscritta.

Ho stipulato a novembre il compromesso per l'acquisto di un immobile e versato acconto 30.000 €. su 300.000 €. Entro maggio dovremo fare il rogito.
In tale sede ho fatto rilevare al notaio che sulla pianta sussistevano alcune difformità rispetto al reale (seconda finestra in locale soggiorno mai realizzata, diversa localizzazine dell'attuale cucina, alcuni piccoli tratti di muratura non segnalati); il notaio affermando che tali diversità, non sono tali da determinare variazione di rendita, nè costituiscono "difformità" rispetto all'attuale normativa ha osservato che avrei potuto ricomprenderle nella presentazione del mio progetto di ristrutturazione in comune e successivo aggiornamento catastale. Pertanto alcuna incombenza in merito
è stata accollata nel preliminare al venditore.

La successiva ricerca presso archivio comunale ha rivelato anche un secondo progetto dell'impresa costruttrice, ma ancora non corrispondente all'unica planimetria catastale.
Il tecnico da me incaricato ha anche verificato che l'immobile si trova in zona sggetta a vincolo paesaggistico.

Fortunatamente il defunto padre del venditore ha richiesto e ottenuto nel 1987 condono e sanatoria comunale, in cui tuttavia si fa riferimento ancora alla pianta errata. (io leggo: ti condono con riferimento a quanto risulta da una pianta che evidenzia una finestra mai realizzata, quindi deduci, come se esistesse). Ma il proprietario mi dice che all'epoca non era prescritta la presentazione della pianta corretta in catasto, anzi, l'ufficio tecnico erariale non accettava la presentazione di varianti relativa a diffrmità del ns. tipo.

Il mio quesito è questo:

- Se io presento il mio progetto in Comune, avvalendomi della sanatoria,
è possibile che il comune, avendo diretto accesso all'archivio del catasto riscontri la difformità e mi crei problemi o imponga oneri e/o sanzioni?

- Posso comunque pretendere dal proprietario per mia completa tranquillità (e ad evitare perdite di tempo future con gli uffici) che provveda a proprio nome, al limite a mie spese (il mio tecnico mi dice che il costo è di 50 € già considerato nei costi globali della pratica) la denuncia per variazione catastale per aggiornamento grafico in catasto prima che io presenti il progetto in comune e garantendomi di accollarsi eventuali eventuali esborsi o conguaglio che il catasto o l'Ufficio Tutela del Paesaggio dovessero richiedere limitatamente al pregresso (tanto più che tutti asseriscono che non può accadere in quanto contrario alla normativa)?

Attendo Vs. prezioso parere. Grazie.

Simonetta

 

[archisilvio]

Da quello che dici sembrerebbe che tu sia stata consigliata bene.
L'importante in questo momento - essenzialmente - è che la casa sia conforme all'ultima pratica che c'è in Comune (progetto o sanatoria che sia).
Se nel condono i grafici dello "stato attuale" o "stato effettivamente realizzato" sono conformi alla realtà, non hai problemi (non conta se in passato per un certo periodo vi è stata difformità).
Se non è così, il catasto è l'ultimo dei problemi!
Il Comune (che io sappia) non va a spulciare le planimetrie catastali per cercare difformità che - per di più - sono piuttosto banali; sarà già tanto se riprende l'ultima pratica che oltretutto gli dichiari tu qual'è!

La planimetria catastale è conforme se la consistenza non varia: il numero e la posizione delle finestre non cambia nulla, piuttosto (in alcuni casi) potrebbe influire lo spostamento della cucina, fatti confermare dal tuo tecnico che non varia.

Il problema di fare una nuova planimetria prima del rogito, è essenzialmente che si potrebbe rimettere in discussione gli altri parametri che il Catasto usa per calcolare la rendita (categoria e classe), ovviamente al rialzo, e la variazione non è immediata perché il catasto ha un anno di tempo per confermare quella che gli proponi tu con la nuova planimetria.
Tutto questo ti potrebbe constringere a dover dichiarare nel rogito una rendita catastale presunta (non consolidata) su cui calcoli l'imposta di registro che paghi, però se il catasto poi ti aumenta la rendita dovrai integrare l'imposta successivamente.
Per questo motivo ti sconsiglio di presentare una nuova planimetria prima del rogito se la vecchia è conforme (anche se non perfettamente identica), tanto più che mi pare di capire che vorrai ristrutturare e quindi dovrai comunque presentarne un'altra in seguito.
Ah, il costo dei diritti è 50 euro ma l'onorario del tecnico è decisamente di più...

 

[adimecasa]

Risposta x simonetta1978 se il tuo tecnico dice che con 50€ sana tutto sei a cavallo, ma purtroppo non è così, vai in comune chiedi lumi e se c'e fattibilità di una sanatoria con ripristino alle reali schede catastali, che dovrai aggiornare e da li vedi il risultato della richiesta in sanatoria,. ciao adimecasa

 

[geomarchini]

evidentemente il tecnico si prende la responsabilità di fare una piccola furberia modificando catastalmente la pianta facendo comparire magicamente una finestra...non è corretto ma spesso è una scappatoia praticata.

 

[adimecasa]

Risposta x Archisilvio, vedo che risiedi in toscana non fare furbate, eviterài di pentirtene in seguito, prendi un tecnico si non hai tempo di seguire personalmente la pratica, e una richiesta in comune (per avere e sapere quali paletti ci sono) e dopo agirai di conseguenza come meglio credi, fatti fare dei preventivi anche dal tuo tecnico, eviterai sorprese ciao adimecasa

 

[archisilvio]

@adimecasa: questo è un forum molto sobrio e competente quindi mi dispiace sinceramente dirtelo, ma di non fare le furbate lo dici al tuo geometra!
Io sono un professionista serio e corretto, non faccio furbate e come vedi nella mia firma ci metto anche il nome, mentre te non scrivi nemmeno di dove sei.

@tutti: Forse ho capito male io, ma mi sembra che la casa della signora sia conforme dal punto di vista urbanistico perché ci sono due progetti di costruzione e poi una sanatoria (alla quale parrebbe che la casa sia conforme, altrimenti come ho detto ci sono grossi problemi).
La signora dice di aver incaricato un tecnico che penso avrà verificato quanto sopra e le avrà suggerito il da farsi, insieme con il notaio che ha fatto il preliminare (con i quali io concordo, anche perché se la casa non è conforme io non avrei fatto firmare il preliminare).

Da quello che leggo inoltre, capisco che la signora dice che la planimetria catastale attuale è diversa dalla realtà (per una finestra e la cucina che è da un'altra parte) ed inoltre è diversa sia dalla sanatoria che dai progetti originali.

Allora io dico questo:
1) (ripeto) se l'ultima pratica in Comune (sanatoria) è conforme allo stato reale non ci sono problemi urbanistici e fin qui dovremmo essere d'accordo tutti...
2) se le differenze tra la planimetria catastale e lo stato reale non costituiscono difformità (ricordo che l'Agenzia del Territorio ha scritto un'apposita circolare in relazione alle novità introdotte con l'art. 29 comma 1-bis L. 52/85) non vedo il motivo di ripresentare una planimetria quando la stessa AdT dice che non è necessario.
3) a maggior ragione questo si verifica se, come dice la signora, dopo l'atto andrà a ristrutturare e quindi dovrà comunque ripresentare una nuova planimetria.
Poi forse ho capito male quello che diceva la signora e quindi tutto questo discorso non vale, ma non mi pare una gran furbata.
Cordialità,

 

[adimecasa]

Risposta x archisilvio sei pure architetto io sono solo geometra come si far firmare un impegno e pensare che tutto sia in regola perchè lo dice la signora, quali dei 2 progetti è valido se ci sono delle difformità nessuno dei 2, allora mi dispiace se ti sei offeso e chiedo venia ma la parola furbata è una semplice euforisma senza nessuna malizia:daccordo: spero che con qualche altro chiarimento tutto si acclarerà ciao adimecasa da Bergamo

 

[archisilvio]

La signora ha mandato un tecnico in comune, spero proprio che egli sappia se un progetto è valido e se la realtà è conforme ad esso, perché se mettiamo in dubbio la competenza del tecnico non ne usciamo più.
Come si fa a firmare un impegno davanti a un notaio ed al tuo tecnico? Mah, se vogliamo chiamare anche il becchino perché in futuro non si sa mai...
Spero comunque che la signora simonetta sia ben assistita e che non trovi alcun problema.

Ciao bergamasco, nessun problema e nessuna malizia :daccordo:!

 

[simonetta1978]

Ringrazio tutti per l'attenzione e in particolare Slvio Pellegrini per aver ccentrato la questione.
Cerco comunque di spiegarmi meglio:
STORIA:
Il primo progetto presentato dal costruttore é del 1955, la piantina catastale ancora oggi ufficiale è del 1956.
Successivamente al primo è stato presentato sempre in quegi anni altr progetto.
Entrambi i progetti non corrispondono alla rappresentazine della planimetria.
Nel 1987 il proprietario chiese ed ottenne dal Comune sanatoria per l'immobile che da allora non ha più subito modifiche e tale è ad oggi. (abbiamo copia della sanatoria e del secondo progetto presentato)
MA:
IL COMUNE disse: sano la situazine che risulta dalla planimetria catastale: forse non avvedendosi delle diversità? oppure
dato che a quel tempo pare che non si dovesse/potesse presentare la rettifica grafica in catasto, per quest motivo?
Oggi le diversità di fatto rispetto alla pianta sono: cucina in in una camera da letto, stipiti e piccola colonna di separazione tra ingresso e corridoio, seconda finestra mancante in soggiorno.

Il prgetto che presenteremo incmune prevede:
- cucina in altra camera da letto attigua al soggiorno
- aperture di varco con porta scorrevole in vetro m.1,80 per 230 circa
- eliminazine stipiti non in cartina catastale (quindi ripristino situazine ante)
- ovviamente mantenimento della chiusura della malefica finestra (che peraltro la documentazione dimostra mai
realizzata in tutta ll colonna del condominio).
(Oltre rifacimento completo bagno, finestre, blindata, impianti elettric e riscaldamento)
LE PARTI
Il notaio si esprime come Architettosilvio.
Il venditore anche
L'Arch. da me incaricato, che ha eseguito tutte le ricerche, è di parere contrario: perchè teme che il Comune rimetta in discussine la sanatoria che si riferisce a una situazione grafica diversa dal reale, perchè siamo in zona soggetta a vincolo paesaggistico, perchè è corretto che la situazione sia aggiornata a spese del venditore soprattutto in merito ad eventuali richieste di esborsi per il pregresso.
Suggerisce pertanto di presentare ns. progetto in Comune con riferiment alla sanatoria attualmente vaida senza rilevare le difformità grafiche e qusto dopo che venditore abbia presentato, a propria firma in catasto l'istanza di rettifica della planimetria.


DOMANDO ALLA SUA GENTILEZZA E COMPETENZA:

- MI CONFERMA CHE PER LE OPERE CHE INTENDO FARE E' NECESSARIA LA PRESENTAZIONE DEL PROGETTO IN COMUNE,
VOLENDO ANCHE FRUIRE DELLE DETRAZINI D'IMPOSTA?
- SE PRESENTO IN CATASTO L'STANZA DI AGGIORNAMENTO RELATIVA AL MIO PROGETTO, CON UNA
FINESTRA CHE RISPETTO AL LORO GRAFICO FIGURERA' CHIUSA E SI TRATTEREBBE TRA L'ALTRO DI MODIFICA AL
PROSPETTO ESTERNO CONDOMINIALE IN ZONA SOGGETTA A VINCOLO PAESAGGISTICO (E' NATURALE CHE CAPISCANO
CHE L'HO CHIUSA IO) POTREBBERO CREARMI PROBLEMI, APPLICARMI SANZIONI O CHE ALTRO?
- PER EVITARE CIO' POTREI ALLEGARE ALLA MIA ISTANZA UNA DICHIARAZINE CON DOCUMENTAZINE FOTOGRAFICA,
SOTTSCRITTA ANCHE DAL VENDITORE IN MODO DA CHIARIRE INCONFUTABILMENTE CHE IO NON C'ENTRO?
OPPURE PER I MOTIVI DA LEI CHIARAMENTE INDICATI MI CONFERMA LA PROCEDURA GIA' SUGGETITA?

La ringrazio infinitamente per l'aiuto che vorrà darmi e mi scuso se non mi sono espressa con termini tecnici adeguati.
Buona giornata.

 

[adimecasa]

Risposta x simonetta1978 se è stata accettata una sanatoria edilizia ci sarà allegato alla pratica tutta la documentazione, chiedila in comune con una semplice domanda in carta libera paghi solo i diritti di segreteria, e dopo agirai in merito con quei documenti in mano farài i dovuti confronti, e vedi se c'e stato un abuso sanato, e con quali schede, se no non ne usciamo più, ciao adimecasa:daccordo: