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  1. gabr31

    gabr31 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, volevo chiedere a voi esperti, dovrei fare un contratto d'affitto ma il conduttore mi chiede di avere un contratto 4+4, io invece ho sempre fatto (ad altri inquilini) 3+2 con cedolare secca. Quali sono le differenze per il proprietario? Grazie mille per il vostro parere.
     
  2. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La differenza principale è che il canone dei contratti concordati 3 + 2 non può essere stabilito tra le parti, ma deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.
    Normalmente i canoni "di mercato" dei contratti liberi 4 + 4 sono maggiori rispetto a quelli agevolati dei contratti concordati 3 + 2.
    I primi prevedono l'adeguamento del canone in base all'indice Istat per l'inflazione, i secondi non consentono alcun aumento.

    I contratti concordati comportano interessanti agevolazioni fiscali per il locatore: se opti la cedolare secca la tassazione del reddito da locazione attualmente è il 10%.
    (Con i contratti liberi 4 + 4 in cedolare si paga il 21%).

    Anche l'IMU si calcola con un'aliquota inferiore: quella (normalmente già agevolata) stabilita dal Comune meno il cosiddetto sconto statale del 25%.

    Come probabilmente già sai, se percepisci solo redditi da locazione in cedolare secca non puoi usufruire delle deduzioni e detrazioni fiscali nella tua dichiarazione annuale.
    Quindi prima di decidere è bene fare una simulazione, ad esempio con questa applicazione:
    Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti
     
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  3. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungo che se il motivo del conduttore di chiedere un contratto 4 + 4 è la durata, dovresti controllare cosa prevede in merito l'Accordo Territoriale del Comune in questione per i contratti concordati.

    A Torino, ad esempio, si possono stipulare contratti concordati della durata di 3 anni + 2; 4 + 2; 5 + 2; e anche 6 anni + 2.
    Più aumenta la durata, più i parametri permettono di calcolare un canone di locazione maggiore.
     
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  4. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa uva se chiedo un chiarimento: ci sono due affermazioni che non mi convincono.
    Quanto ai contratti concordati, che non ho mai praticato, ricorderei che è previsto l'adeguamento limitato al 75% dell'Istat (nei 4+4 può essere del 100%)
    Quanto alla durata, il 3+2 mi risulta sia sempre stato il minimo: le leggi sulle locazioni hanno solo sempre contemplato la durata minima, ma non mi risulta abbiano contemplato un limite (massimo).
     
  5. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @basty
    Ho risposto al quesito del primo post, che pone le seguenti alternative:
    1) contratto 4 + 4
    2) contratto 3+2 in cedolare secca.
    Ne ho dedotto che nel caso 1) NON si opti per la cedolare secca, quindi SI' aumento Istat al 100%; mentre nel caso 2) NO aumenti perché è in cedolare.

    Circa la durata dei contratti concordati: la durata è determinata da quanto stabilito nell'Accordo Territoriale. Quella minima è 3 + 2. Nel mio Comune c'è la possibilità di stipulare anche contratti concordati 4 + 2; 5 + 2; 6 + 2.

    Se nel Comune dove si trova l'immobile di @gabr31 ci fosse la possibilità di stipulare un contratto concordato 6 + 2, dovrebbe confrontarlo con l'opportunità di fare un 4 + 4 libero.

    Meglio un canone concordato inferiore con le agevolazioni fiscali, oppure un canone (libero) di mercato superiore ma senza quelle agevolazioni?
    Prima di decidere è opportuno farsi bene i conti! E considerare che in questo periodo ancora di crisi ci sono famiglie che non riuscirebbero a pagare un canone di mercato.

    Da quanto scritto nel primo post (il conduttore chiede un contratto 4 + 4) ho pensato che l'inquilino non gradisca un 3 + 2 per motivi di durata.
    In casi analoghi io ho fatto il 6 + 2. Gran parte del vantaggio consiste, per me che ho gli immobili a Torino, nel pagare meno di IMU.
     
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  6. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sarei curiosa di sapere (se lo vuoi dire) perché non hai mai stipulato contratti concordati.
    Non li facevi neppure quando si poteva calcolare tutto da soli e non c'era l'obbligo dell'attestazione di conformità di almeno un Sindacato?
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Più precisamente:
    Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
     
  8. gabr31

    gabr31 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il contratto che ho stipulato in altre occasioni era 3+2 concordato e in cedolare secca, mi pare di ricordare. Ora mi sembra di capire che non si possa fare da soli ma bisogna obbligatoriamente farsi assistere dal sindacato per l'attestazione di conformità? Ci sono quindi altri costi da sostenere? Ecco perché non conviene più affittare gli appartamenti, tra tasse, IMU e cedolare secca rimangono in tasca pochi spiccioli. Grazie comunque
     
  9. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si può ancora fare da soli: ma alla fine occorre farsi rilasciare da una delle associazioni una sorta di attestato di conformità all'accordo. Non è obbligatorio essere iscritti a tali associazioni, ma un obolo per tale attestazione comunque è richiesto: non ne conosco l'importo, ma meno di 50€ non credo
     
  10. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessun problema:
    mi è sempre sembrato distantissimo dai valori di mercato (e ti sto parlando di canoni di mercato attorno ai 400-500 mensili, quindi non stratosferici).
    Leggendo te, ho anche pensato che forse non facevo bene i conti e non consideravo correttamente i parametri: e per la cronaca non mi risulta che il Comune abbia approntato un accordo/contratto tipo, e non so se si dovesse prendere a riferimento Settimo T. o Torino.
    Altro probabile mio errore, è che prendevo i parametri dell'accordo (non ricordo se avevo considerato Settimo), e non li aggiornavo con la rivalutazione Istat, che invece ho imparato da voi sia possibile.
    Per ultimo in genere sottovaluto il beneficio fiscale IMU: quanto alla cedolare secca, per ora non poss applicarla nella maggioranza dei casi.

    Una domanda: dove non esiste un accordo, e non può dirsi di avere un comune confinante omogeneo. come si stipula un contratto 3+2? Con quali canoni?
     
  11. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questa frase lascerebbe supporre che sia possibile anche non prevedere, cioè escludere l'adeguamento Istat, in certi accordi? Mi sembra piuttosto un arbitrio.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della legge n. 431 del 1998.
     
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  13. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nei vari allegati reperibili in rete ho sempre solo trovato il testo e gli articoli: ma mai valori economici (in euro)
     
  14. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'art 1, c. 2 del D.M. Infrastrutture e Trasporti 14/07/2004 recita:

    Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi
    ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998, cosi' come
    previsto dal precedente comma 1 del presente decreto, si fa
    riferimento all'Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo
    di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.

    In pratica è possibile stipulare contratti concordati in tutti i Comuni italiani, facendo riferimento ad un Accordo Territoriale come sopra indicato (magari relativo ad un Comune omogeneo in una Regione diversa) e applicandone i parametri.
     
  15. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ammetterai che la definizione di Comune Omogeneo è piuttosto vaga e/o soggettiva....:

    parità di abitanti?
    analoga situazione socio-economica?
    equidistanza da un capoluogo di provincia?
    che ne sappiamo della offerta di abitazioni libere? (tensione abitativa o meno)?

    Comunque grazie
     
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  16. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come ho riportato nel post n.# 14, si fa riferimento al Comune demograficamente omogeneo.

    Siccome prevedo che mi chiederai come si individua un Comune demograficamente omogeneo (sto scherzando!) e non saprò risponderti (questo è vero), mi premunisco così:
    Archivio consulenze

    da cui copio e incollo:

    L’espressione “Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale” comporta dubbi interpretativi allo stato non ancora risolti né (per quanto risulterebbe) da successivi provvedimenti ministeriali, né dalla giurisprudenza, assai limitata in materia.
    Sembrerebbe corretto ritenere che sia il Comune, ovvero i suoi Uffici, ad indicare al contribuente il comune di riferimento; in quanto il riconoscimento dell’agevolazione risulterebbe condizionato dalla sussistenza delle condizioni di legge e regolamentari (nella specie, mancando l’accordo nel comune di localizzazione della proprietà immobiliare, risulterebbe condizionato dalla correttezza dell’individuazione del comune ‘di riferimento’, scelta che per il contribuente risulterebbe ‘rischiosa’ e tale da non assicurare il riconoscimento, pur astrattamente dovuto, dell’agevolazione).

    Per farla breve, mi sembra logico informarsi presso il Comune dove si trova l'immobile da affittare!
     
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  17. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ... si, se a le nen suppa, l'é pan bagnà ...
     
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