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  1. kysersose

    kysersose Membro Attivo

    Buonasera a Tutti
    Vado a porVi questa problematica, in quanto a mio parere al quanto atipica.Siamo un immobiliare che come unica attività affitta il capannone, bene strumentale della azienda, a più ditte. Nello specifico in una partizione di questo immobile, l'affittuario, ditta individuale, visto i tempi di profonda crisi ci chiede momentaneamente l'abbassamento del fitto per almeno un anno, per poi se ve ne saranno le condizioni, riandare a pieno regime. Tale ditta, avendo sentito, avvocato e commecialista sostiene che non ci sono particolari problemi, basta cessare il contratto in essere e rifarne uno ex nuovo per una cifra più bassa, da stabilire tra le parti ed allegare a quest'ultimo una scrittura privata fra le parti che riporti l'accordo di riduzione temporanea di fitto. Da parte Ns. la questione non ci sembra così facile, anzi i nostri professionisti si sono dimostrati scettici verso questa soluzione in quanto come bene sappiamo non esistano contratti temporanei (salvo casi particolari quali attività momentanee o a scadenza: temporary store/sede di partito durante elezioni etc) ma il canonico 6+6. Inoltre anche se stipulato, tale contratto anche se temporaneo, potrebbe essere trasformato molto facilmente,davanti ad un giudici un contratto perenne (12 anni) senza grossa difficoltà, inficiando così l'accordo preso tra le parti. Restiamo comunque perplessi anche per la cessazione e stipula di nuovo contratto che comunque comporterebbe un costo vivo immediato di imp. di reg. (comunque dovuta durante l'anno ma da poco corrisposta per l'anno in corso) , spese legali per la redazione di tale scrittura e la consulenza in merito e soprattutto le incertezze sulla solvibilità del soggetto che pur essendo Ns. cliente da 10 anni, in questo momento risulta essere parzialmente insolvente per il contratto in essere e che probabilmente potrebbe avere un giovamento comunque isufficente da un esborso mensile inferiore di circa 800 euro rispetto a quello attuale. Vi chiedo cortesemente cosa ne pensate e se avete già avuto esperienze in merito. Grazie anticipatamente a tutti
     
  2. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ditte proprietarie che si sono trovate con i capannoni vuoti perchè le
    ditte locatarie non riuscivano più a mandare avanti l'attività, adesso confidano che preferirebbero locare a 1/3 di quanto facevano anni fa piuttosto che ritrovarsi senza locatari e con spese comunque da sostenere tra IMU, spese condominiali ecc. ecc.
    Meglio un contratto con un canone più basso che senza contratto.....
     
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  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io (persona fisica proprietaria di un ufficio) ho avuto un'esperienza analoga. Il conduttore (una s.r.l. con contratto commerciale 6 + 6) mi ha chiesto una riduzione del canone per 12 mesi perché è in difficoltà finanziarie. Ho acconsentito a condizione di mantenere in vita il contratto originale. Quindi ho redatto una "variazione di contratto di locazione ad uso commerciale" che, con riferimento al contratto in essere, riporta il nuovo canone ridotto, la durata della riduzione, la data di quando tornerà in vigore il canone normale, la specificazione che verrà applicato l'aumento istat e che i costi inerenti alla variazione sono a carico del conduttore. Tutto ciò ferme restando tutte le altre clausole del contratto originale.
    Ho registrato questa variazione all'Agenzia delle entrate pagando il bollo e l'imposta fissa di 67 euro (che mi sono stati rimborsate dalla s.r.l. conduttrice).
    La registrazione non è obbligatoria per legge ma si rende necessaria per evitare possibili accertamenti sul canone ridotto che viene dichiarato nell'Unico del proprietario, e per dare data certa alla variazione.
    E' anche opportuno che questa variazione venga preceduta da corrispondenza scritta tra le parti con la quale il conduttore chiede la riduzione specificando importo e durata e il proprietario acconsente dettagliando le sue condizioni.
     
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  4. kysersose

    kysersose Membro Attivo

    riduzione di fitto con contratto esistente

    ringrazio gli utenti per la risposta, specialmente uva per aver riportato la personale esperienza. Il mio caso è leggermente diverso in quanto riguarda due soggetti IVA ma a sentire quanto riportato da questo utente, con le dovute cautele sembrerebbe essere possibile effettuare la diminuzione. Quello che mi premerebbe sapere è se prima di fare ciò sia l'utente che l'affittuario si erano consultati con commercialista e avvocato, in quanto anche noi da un colloquio con l'Ufficio del registro abbiamo constato che le variazioni sono possibili,addirittura in questo caso, senza comunicazione alcuna, ma su quanto riguarda l'aspetto legale l'ufficio non si è pronunciato. Cioè spiegandomi meglio, se l'affittuario al termine del periodo di prova, vuoi per difficoltà economica o qualsiasi altro problema, si rivolgesse al tribunale per far modificare il contratto in essere con il canone di affitto temporaneo in definitivo (pagando quindi meno) riuscirebbe ad avere ragione e far divenire il contratto definitivo? Tengo a precisare un'altra cosa importante, il contratto risale a dieci anni fa e a ns. opinione, anche in caso di variazione di fitto da temporanea a definitiva imposta da un giudici, tale contratto avrebbe termine fra due anni, ma visto la giustizia italiana non escluderei che venga ritenuta valida come nuova data di locazione quella di variazione dello affitto, morale 6+6 a partire da oggi. Grazie anticipatamente per la Vs. cortesia
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo Uva,
    Mi chiedo però a cosa servano Avvocati, Commercialisti e consulenti vari se non sono stati in grado di effettuare un semplice Amendment temporaneo ad uin contratto commerciale per un problema così banale.
     
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  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io non mi sono consultata con nessun legale, ho solo chiesto info all'Agenzia delle entrate.
    Se al termine del "periodo di prova" il conduttore non ha la possibilità di pagare il canone originario o disdice il contratto e se ne va, oppure rimane lì e non paga. Nell'ultimo caso io inizio una pratica di sfratto per morosità citandolo in tribunale.
    Secondo me è assurdo e contrario alla legge quindi impossibile che il conduttore ottenga dal Tribunale la trasformazione del canone ridotto temporaneo in un canone definitivo!
    Né si può configurare una "nuova locazione" col canone inferiore che sostituisca il contratto esistente!
    La legge attribuisce alle parti facoltà di stabilire di comune accordo l'ammontare del canone. E di conseguenza di variarlo in via transitoria o definitiva. Sempre a condizione che vi sia l'accordo tra locatore e conduttore.
    L'unica cosa che non può variare è la durata del contratto (6+6).
    La scadenza del contratto si calcola sempre dalla data di stipula, non certo da quella di variazione del canone.
     
  7. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Uva, sono perfettamente d'accordo con te,. E del resto quì si tratta di rapporto tra du operatori economici dove esiste libertà di contrattazione. Il contratto tra privati è tutta unìaltra cosa.
    Cerea neh.
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Secondo me è importante far precedere la "variazione" da uno scambio di corrispondenza tra le parti che ne chiarisca le intenzioni. Ho preteso che il conduttore mi specificasse nella sua richiesta sia l'importo del canone ridotto sia la durata della riduzione (dal...al...). Io ho risposto subordinando il mio consenso a queste e altre condizioni (p. es. oneri fiscali e spese inerenti a suo carico). Il tutto con raccomandate a mano sottoscritte da entrambi.
    Così nessun tribunale può equivocare sulle reali intenzioni del proprietario e dell'inquilino!
     
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  9. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E soprattutto fatti pagare sempre con bonifico, dietro emissione di regolare fattura con evidenziazione dello sconto di natura temporanea.
     

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