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  1. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Da pochi giorni mi trovo in un nuovo condominio, con gente apatica che si disinteressa dell'operato dell'amministratore, ed ho avuto modo di sapere che da lungo tempo esistono tre morosi per cifre superiori ai 5.000 euro cadauno verso i quali l'amministratore non ha provveduto all'emissione del decreto ingiuntivo.
    Peraltro questo amministratore non cura la sicurezza delle parti comuni e, con la scusa dei condomini disinteressati e non puntuali nel versamento delle quote, paga le bollette di acqua e ascensore in ritardo e li mette a bilancio uno o due anni senza esaurienti spiegazioni. E, ancora, sino ad oggi ha utilizzato un suo conto corrente personale, per cui non ci si capisce nulla. Ho provato a chiedergli chiarimenti, ma la risposta è una sua imminente convocazione di assemblea straordinaria con all'ordine del giorno le sue dimissioni e la nomina di un nuovo amministratore.
    Mi par di capire che voglia uscirsene perchè si trova in difficoltà nella normalizzzazione del condominio, ovvero nella riscossione del dovuto da parte dei morosi verso i quali non si è adeguatamente mosso. Ha chiuso il bilancio 2013 con un debito di 13.000 euro e già una ditta è venuta a bussare ad uno dei condomini in regola coi pagamenti, chiedendo il pagamento del debito condominiale.
    Può questo amministratore uscirsene così tranquillamente? Accettarne le dimissioni equivale ad avallare il suo operato e ad accollarci i debiti dei morosi?
    Gradirei dei consigli su come comportarci e/o comportarmi per non incorrere in ulteriori brutte sorprese?
    Grazie di cuore per le risposte.
     
  2. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    entro sei mesi dall'emissione delle bollette, l'aministratore è costretto per legge a intimare agli inadempienti il pagamento delle quote pena il decreto ingiuntivo immediato. Se non lo fa cosa succede? niente. un qualsiasi condomino può richiedere la rimozione. Non vi resta che cercarne un altro con più polso. Sono sempre i condomini alla fine che devono vegliare sull'andamento condominiale
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Art. 1129, comma 9 c.c.:
    "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
     
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  4. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    a quando risale la sua nomina ad amministratore con il quorum richiesto ?
    a quando risale l'aprovazione dell'ultimo bilancio.?
    Tieni conto che per legge sia che venga dimissionato sia che si dimetta lui rimane in prorogatio fin quando non ne trovate un altro che subentrerà , di solito con conti ed i sospesi già sistemati ed approvati
     
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  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io cercherei un amministratore ( ragioniere o simile è utile che abbia esperienza dei conti ) gli spiegherei la situazione, prospettandogli di eleggerlo, ma che prima vuoi la sua consulenza ( pagando ) per controllare e mettere a posto i conti per poi mandare a far friggere il vecchio amministratore, ma prima di questo parla con i condomini fattene amici tanti da raggiungere i 500 millesimi e poi agisci altrimenti è solo fegato amaro
     
  6. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Temo che in questo caso l'amministratore dimissionario non sistemerà un bel niente e lascerà la patata bollente al subentrante che va scelto con cura.
     
  7. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    lo penso anch'io ma dipende anche se i condomini i n questione sono dei pecoroni perchè varrebbe la pena far fare un auditing e poi portarlo in tribunale
     
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  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sergio, non ci sono gli estremi a quel che mi risulta. Materialmente l'amministratore non risponde della cattiva gestione. Purtroppo!! Risponde solo di malversazioni. Ancora, purtroppo, e due! Sono i condomini a dover sorvegliare il sorvegliante.
     
  9. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Adesso Vi racconto, in forma concisa, cosa è stato scritto dal segretario nel verbale di assemblea, con la presenza di 6 condomini su 14 e un quorum di 408 m.mi. Pecccato che non ci son potuto andare io ma ho dovuto delegare mio genero.
    "L'amministratore rassegna le proprie dimissioni. Consegna copia dell'ultimo bilancio relativo al I° sem 2014, precisando l'esistenza di un debito di circa 3000 euro nei confronti del gestore Acqua e testimoniando, attraverso il bilancio, che non vi sono altre pendenze nei confronti di terzi. In merito ai debitori risultanti nel predetto bilancio, sarà cura dell'amministratore uscente provvedere alla riscossione dei crediti vantati e le azioni di recupero nei confronti dei singoli morosi saranno nei confronti degli stessi e mai nei confronti del Condominio in solido. Viene fatto il nome del nuovo ammministratore proposto (non presente), ma i condomini accettano con riserva nell'attesa di una nuova riunione per la ratifica dell'eventuale nomina".
    Vi sono due passaggi che non mi convingono:
    1. oltre il debito evidenziato nei confronti del gestore acqua, a bilancio vi sono circa 14.000 euro di negativo che l'amministratore dimissionario ha riferito di impegnarsi a recuperare in via personale dai morosi e di stare tranquilli, come se ai fornitori li avesse già anticipati lui (ma non sembra);
    2. non ha firmato il verbale: che valore hanno queste sue dichiarazioni riportate e scritte dal segretario e firmate dai soli condomini presenti?
    Temo possa trattarsi di una furbizia per uscirsene indenne. Non sarebbe stato meglio fargli sottoscrivere una esplicita dichiarazione liberatoria nei confronti del Condominio. Cosa ne pensate?
    Nel frattempo sto provando a contattare questo amministratore per chiedergli le ultime fatture dei fornitori e verificare quanto in esse riportato circa il debito residuo.
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non si poteva ne' sfiduciare ne' nominare un altro amministratore. Ci vuole la maggioranza del condominio, non dell'assemblea. L'amministratore non può firmare nulla sul registro condominiale. Capita che coordina le assemblee, cosa già di per se disdicevole, l'assemblea e' condominiale ovvero dei condomini. Credo anche che avrebbe potuto lavarsene le mani ed attendere l'altro che gli toglie da torno i problemi. Poteva benissimo farsi gli affari proprii.
    Invece ha avuto a cuore i guai commessi. Chi lo avrebbe fatto?
     
  11. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    C'era il segretario e l'amministratore ma nulla mi dici del presidente , non è che l'amministratore ha fatto da presidente.?
    Non capisco poi la proposta di sostituzione con un candidato " di fiducia" dell''amminiastratore.
    Poi non capisco come possa aver presentato i conti del semestre 2014 senza aver fatto, penso, il consuntivo del 2013. Nel consuntivo di solito si da la posizione debitoria di ciascuno e le rate da pagare.
    Se il consuntivo al 2013 è stato presentato com è che non ha parlato allora dei morosi.
    C' è qualcosa che non mi convince. Comunque per quello che ho appreso con il cambio di amministratore qui da noi mi riesce difficile credere che l'amministrator dimisionario in prorogatio non debba occuparsi di fare le consegne con tutto in regola .
    Una liberatoria è il minimo che deve dare.
     
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  12. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il presidente c'è stato pure.
    E' da anni che vengono chiusi i bilanci con i soliti 3-4 morosi in continua evoluzione debitoria; qundi tutti i condomini l'hanno sempre saputo e anch'io appena ho preso possesso dell'aoppartamento. E' stato inadempiente l'amministratore che, adesso, se ne vuole uscire con la favola, secondo me, del suo impegno al recupero personale nei confronti dei morosi, adducendo la motivazione che è più incisiva un'azione personale che da amministratore di condominio. Siccome, ripeto, mi sembra una trovata che alcuni dei presenti hanno anche caldeggiato, da parte mia ritengo che per non avere sorprese dovrebbe appunto rilasciare una liberatoria, anche se il nuovo amministratore accetta l'incarico in queste condizioni.
     
  13. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    sono d'accordo ma mi incuriosisce il fatto che il presidente non habbia firmato in qualità di presidente il verbale
    Tornando all'amm.re in passato, (ho letto in un articolo ) tralasciavano troppo spesso la “possibilità” di attivare un’azione legale (già prima fissata dal vecchio Art. 63) per svariati motivi, primo fra tutti quello riconducibile alla “paura” di “farsi un nemico in condominio”, che magari avrebbe votato contro alla conferma alla prima Assemblea utile; sulla scia di tali comportamenti diversi edifici sono giunti nel passato a situazioni ingestibili, con debiti verso terzi addirittura superiori ad un’intera annualità di gestione e di conseguenza magari con il riscaldamento spento e gli altri impianti inutilizzabili a causa della mancanza anche di energia elettrica (che “blocca” ovviamente tutto) e/o del metano. Appare ovvio che tali situazioni, ponendo a disagio anche i Cittadini che invece pagavano regolarmente le proprie rate, NON potevano più essere tollerate dallo Stato, anche per una questione sociale. Ora l’amministratore, simpatia o meno verso un determinato condomino, non potrà più sottrarsi dall’intraprendere l’azione legale, ciò, come detto a tutela dell’intera socialità condominiale; è pur vero che potrebbe in tal senso essere esonerato dall’Assemblea, ma, salvo casi veramente particolari (desiderio di tutti di NON pagare le spese e di rimanere senza i servizi essenziali …!?), ciò difficilmente avverrà. Piuttosto tale sfaccettatura della nuova normativa potrebbe essere legata all’ipotesi di “piani di rientro” del debito diversi dalle rate approvate dall’Assemblea. Per meglio spiegarci: se prima un Condòmino che non si riteneva in grado di affrontare le rate come approvate dall’Assemblea proponeva, in alcuni casi, piani di versamento diversi da quelli deliberati e l’amministratore spesso li accettava pur di incassare qualcosa e sperare di riuscire a pagare le bollette, seppur in ritardo; ora l’amministratore non potrà più farlo (visto l’obbligo invece di intraprendere una causa), dovrà al contrario convocare un’Assemblea straordinaria (con spese probabilmente a carico di chi avrà chiesto la concessione del piano di rientro) e probabilmente in tale caso, qualora il medesimo piano risulterà accettabile, l’Assemblea potrebbe sollevare l’amministratore dall’obbligo dell’azione legale, come previsto dalle prime parole del Comma 9 dell’Art. 1129; un’alternativa alla costosa Assemblea Straordinaria potrebbe essere quella, magari dinanzi alla deliberazione di spese straordinarie particolarmente alte, di pre-concedere, da parte dell’Assemblea (tenendo comunque conto di quanto vedremo nelle righe sottostanti), all’amministratore qualità di presidente il verbale
    di accettare piani di rientro che siano comunque compatibili con le spese da affrontarsi e le sempre più diffuse e probabili detrazioni fiscali inerenti. Occorrerà comunque da parte della medesima Assemblea porre molta attenzione all’utilizzo della “dispensa” dall’azione legale, molti amministratori potrebbero infatti cercare di utilizzarla per i soliti motivi e con le scuse più varie, con il rischio di porre l’edificio ed i Condòmini più ligi al dovere in situazione di grave imbarazzo legale ed eventuale distacco delle utenze, rendendo così vano l’intento del legislatore.

    Il nuovo Art. 63 delle Disposizioni d’attuazione del C.C. costringe l’amministratore a segnalare ai fornitori i nominativi dei condomini morosi che impediscano eventualmente di poter saldare le fatture emesse dallo stesso fornitore. Il fatto di dover comunicare alle imprese che eventualmente non riuscissero ad incassare quanto a loro dovuto dal Condominio i nominativi di chi non è in regola con il versamento delle rate può stupire molti; in realtà tale norma ha senso ben fondato. Risulta chiaro che l’amministratore per nessun motivo potrà sottrarsi dalla comunicazione di detti dati, non esistendo, come invece nel caso appena sopra trattato, la possibilità di essere in questo caso dispensato neppure dall’assemblea, i Condòmini morosi NON potranno quindi sperare in alcun modo di essere esonerati da tale rischio; i motivi sono semplici, a partire dal 2010 alcune sentenze della Cassazione (ora di nessun valore dinanzi ad una nuova Legge) avevano ritenuto che nel Condominio i Condòmini in regola con i pagamenti non potessero essere responsabili dei mancati pagamenti alle aziende (in effetti da nessuna parte era fissata la solidarietà nel debito come avviene invece ad esempio fra i soci delle società commerciali, ora però, per eccesso, si), ciò aveva messo in grave difficoltà economica molte ditte e si correva anche il rischio che difficilmente, dinanzi alla paura di non poter poi recuperare parte del dovuto, diverse imprese sarebbero state disposte a lavorare per gli edifici in Condominio; con la nuova norma si assicurano le ditte in tal senso, si scoraggia chi non volesse le rate per “vezzo” (purtroppo ne esistono tanti ..) e, allo stesso tempo, si fissa la solidarietà fra i Condòmini, seppur solo in seconda battuta (dopo aver tentato il recupero nei confronti dei soli condòmini morosi, ora è infatti certo che le ditte potranno agire anche contro chi risulta in regola con i pagamenti). D’ora in poi chi non pagherà le rate in modo regolare rischierà di dover quindi subire 2 azioni legali contemporaneamente, una da parte del Condominio in base a quanto trattato nel capoverso precedente, una da parte delle aziende creditrici. Lo Stato spera inoltre sicuramente che tale rischio, quello di vedersi messi alla berlina nei confronti delle ditte, possa disincentivare la propensione a non pagare da parte di alcuni Condòmini, così da non dover ricorrere in seconda istanza alla solidarietà fra i proprietari. Occorrerebbe sottolineare che, visto che le imprese nulla hanno a che fare con i rapporti interni al Condominio, se chi deciderà di avvalersi di un piano di rientro, qualora accettato dall’Assemblea, potrà scongiurare l’azione legale diretta da parte del Condominio NON potrà comunque sottrarsi a quelle eventualmente messe in pratica da parte delle aziende creditrici; detti piani, accennati nel precedente paragrafo, dovranno quindi essere richiesti da parte dei Condòmini solo in situazioni di reale disagio economico e solo dopo aver evitato altre spese che dovranno necessariamente d’ora in poi passare in secondo piano rispetto a quelle condominiali (vacanze, auto nuove, ecc.). Purtroppo questo nuovo rapporto diretto fra aziende esterne e condòmini morosi, assieme al resto fissato dall’Art. 63, quindi alla possibilità di rivolgersi in un secondo momento anche ai condòmini in regola con i pagamenti, instaura e rende altresì reale e certa la solidarietà fra condòmini, cosa che molti ritenevano negli ultimi anni scongiurata e, per i motivi che spiegheremo più approfonditamente in un prossimo articolo, pone gli edifici maggiormente a rischio di distacco delle forniture da parte delle aziende che, oltre alla complicata azione legale del recupero del credito, hanno anche la possibilità molto più veloce di “chiudere un rubinetto”, aumentando così anche i rischi di chi normalmente paga i propri debiti con il condominio in modo preciso e puntuale.
     

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