1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Buongiorno
    Innanzitutto scusate se commetto qualche errore nei confronti del forum, chiedo di rimuovere o spostare in questo caso.
    Sono Massimo di Milano, da 10 anni proprietario di un attività di autorimessa in centro a Milano.
    Il mio contratto di affitto di 12 anni scade tra 2. Il mese scorso ho avuto una buona offerta per vendere la mia attività ma subordinata al rinnovo dell affitto da parte del proprietario dei muri.
    Ho chiesto se era possibile dati gli ottimi rapporti con il prop. ma dopo una settimana mi manda una raccomandata dove mi scrive che alla normale scadenza non mi rinnoverà l affitto perchè orientato verso diversa attività.
    Praticamente mi trovo con un attività che fattura 200Mila euro annui che tra 18 mesi non vale più niente se non una fatidica buonuscita o simili.
    Può fare una cosa del genere? Per negarmi un rinnovo... non deve volerne beneficiare lui o un parente?
    Può la legge essere così stupida?
    Può decidere di affittare a un altro solo per suo piacere?
    Grazie a tutti coloro che vorranno darmi qualche risposta. Massimo
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La tua situazione è normata dall' art. 34 della Legge 392/78 :
    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
    SUNIA Salerno, legge 392/78
    :daccordo:
     
  3. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta...
    Ma il proprietario può decidere se affittare a altri invece che a me? Non ha nessun obbligo verso di me a livello di prelazione sull affitto o altro di similare?
    Grazie
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Hai il diritto di prelazione in caso di vendita :
    Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
    Ed in caso di nuova locazione :
    Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

    Nella lettera di disdetta il locatore non ha accennato ai motivi che determinavano la mancata prosecuzione del contratto ? :daccordo:
     
  5. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Quando io gli ho comunicato che avevo un buon acquirente e che volevo sapere se intendeva esercitare la prelazione lui mi ha risposto così:
    Non è intenzione nostra rinnovare il contratto oltre il termine del 15/02 avendo la proprietà orientamenti diversi.
    La presente quindi vale anche come disdetta.
    Poi a voce ho saputo che intende affitare a un azienda di roba elettrica...
    Credevo che almeno avessi diritto a potere concorrere con questa ditta di roba elettrica a un eventuale "gara" o simili...uno si sveglia e affitta a chi vuole anche se c'è un attività???
    Che paese ragazzi...
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Vale l' art. 40 della L. 392/78 che ti ho citato...:daccordo:
     
  7. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Scusa se sono un po tardo...quindi secondo te avrei o no diritto a questa prelazione?
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ti spetta la prelazione :
    :daccordo:
     
    A mamo piace questo elemento.
  9. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Da una parte mi hai un pelino sollevato...
    Hai da darmi qualche consiglio o mi tocca aspettare la scadenza e sperare di citarlo se sarà stato inadempiente in qualche modo?
    Non devo fargli qualche comunicazione scritta o rammentargli le leggi ecc?
    Grazie ancora intanto...
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Un incontro con un tuo legale di fiducia potrebbe essere utile...:daccordo:
     
  11. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Purtroppo o per fortuna è la prima volta che ho bisogno di un legale...ho provato a chiedere a un avvocato che è mio cliente nell autorimessa e mi ha detto che fino a quando non siamo alla scadenza non posso fare niente, ovvero poi se qualcosa non è stato fatto secondo la legge potrò cercare di rivalermi ma attualmente perdo acquirente, sonno e salute...Confermi?
    Mi piacerebbe trovare un legale che ne sappia su questo argomento...ma come faccio? Esiste una lista o un albo? Grazie e scusa dello stress...
     
  12. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Abbi fiducia, potrebbe tutto risolversi in modo indolore. Hai tempo per individuare il legale che fa al caso tuo... :daccordo:
     
    A mamo piace questo elemento.
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    prima aspetta la scadenza poi troverai il da farsi, non fasciare la testa in attesa che ti faccia male, il locatore ha tutto l'interesse ad affittare al miglior offerente, che dovra farti un'offerta in primis, se x te non va bene potrà affittare ad altri, al prezzo a te comunicato;):daccordo:
     
  14. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Lo so e ti ringrazio...il problema è che con la crisi che c'è e tutto il resto mi dispiace perdere un acquirente per la mia attività adesso che ne avevo trovato uno con ampie garanzie di solvibilità. :confuso:
     
  15. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ti lancio un'idea non potresti nel tempo che hai a disposizione trovare un'altra collocazione per la tua azienda? se sei bravo ed i tuoi prezzi sono onesti hai tutto il tempo per organizzarti ed avvisare i tuoi clienti del cambio di locazione. non vorrei che fosse una manovra per verificare il tuo interesse e sparare un rinnovo a cifre iperboliche.. insomma una specie di "ricatto" a cui non so se ti conviene cedere.
     
    A Allen piace questo elemento.
  16. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Grazie Arianna ma "spostare" un attività di parcheggio a Milano non ha senso...
     
  17. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    credevo fossi un meccanico. scusa.
     
  18. Allen

    Allen Nuovo Iscritto

    Prova a fare un'offerta con l'aggiornamento del canone a partire da adesso. Lui inizierebbe a prendere di più da subito e tu avrai la tranquillità di altri 12 anni. Ricorda pure che 12 anni è il minimo ma volendo puoi farlo più lungo, mi pare fino a 30 anni.
     
  19. mamo

    mamo Nuovo Iscritto

    Aggiornamento:
    Il proprietario ha acconsentito a parlarne...
    Quale può essere un adeguamento dell affitto che posso proporgli?
    Capisco che è soggettivo e che ognuno tira l acqua al proprio mulino ma mi chiedevo se esiste uno standard o simile...il 10%? Il 20%? il 50?
    Grazie
     
  20. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non esiste e tutto è in relazione al canone dell' inizio della locazione... :daccordo:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina