Diniego rinnovo prima scadenza per vendita e prelazione.-

[Joe]

Buongiorno,
nel contratto di locazione 3+2 che ho stipulato è contenuta la seguente clausola :

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo, il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 Legge 27 luglio 1978, n. 392. La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

La prima scadenza del contratto ricorre nella seconda metà del 2020 e ho già manifestato verbalmente al conduttore che per limiti di età non intendo rinnovare la locazione e mettere in vendita l’intera proprietà che comprende anche l’appartamento locato.
In presenza di tale clausola prego chiarirmi se basta l’invio nei termini di legge della raccomandata RR che specifica i motivi in base alla lettera g) comma 1 – art. 3 della legge 431.

 

[Nemesis]

Puoi avvalerti della facoltà di diniego del rinnovo del contratto se intendi vendere l'immobile a terzi e non hai la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a tua abitazione. E al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

[Joe]

ti ringrazio Nemesis e confermo che non ho altri immobili oltre all'abitazione principale. Se quindi al conduttore é riconosciuto il diritto di prelazione dovrei darne comunicazione a mezzo ufficiale giudiziario, oppure basta una mia raccomandata RR.

 

[basty]

Meglio rispettare le procedure. Ma come la mettiamo con la precisazione dove si rinuncia alla risoluzione in caso di vendita?

 

[Nemesis]

come la mettiamo con la precisazione dove si rinuncia alla risoluzione in caso di vendita?

Clausola del tutto inutile. Nessuna norma prevede che il contratto di locazione si risolve con la vendita dell'immobile locato.

 

[Nemesis]

basta una mia raccomandata RR.

Sì. La lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale è un mezzo equipollente a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge.
Basta che contenga la specifica indicazione del corrispettivo da quantificare in ogni caso in denaro e delle clausole essenziali della stipulanda alienazione, oltre l’invito, anche implicito, a esercitare la prelazione stessa.

 

[basty]

Clausola del tutto inutile. Nessuna norma prevede che il contratto di locazione si risolve con la vendita dell'immobile locato.

Vero, ma non potrebbe significare la rinuncia ad avvalersi del diniego alla proroga alla prima scadenza in caso di vendita?

 

[Nemesis]

non potrebbe significare la rinuncia ad avvalersi del diniego alla proroga alla prima scadenza in caso di vendita?

No.

 

[basty]

Se lo dici tu .... ci credo 😇

 

[Dimaraz]

in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore

Oltre a quanto già scritti sulla inefficacua della clausola tieni presente che la prelazione non si applica se:
-sei comproprietario dell'immobile ricevuto in eredità e gli altri intendono acquistare ka tua quota
-intendi vendere il ruo immobile al coniuge od altro parente entro il secondo grado.
-intendi donare l'immobile.
Trascuro le altre eccezioni.