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  1. deglinnf

    deglinnf Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti e complimenti per la ampiezza e completezza dei temi trattati.
    Ne approfitto e vengo subito al dunque in quanto lo scenario che ci si presenta davanti apre diversi quesiti.
    Contesto
    Mia moglie e mio cognato ereditano il 50% dell'immobile di famiglia alla scomparsa dei genitori.
    La casa è ampia con 7 stanze più servizi (e quindi costosa) ciononostante saremmo intenzionati a tenerla magari mettendola a reddito ma non prima di averci fatto importanti interventi conservativi (così com'è adesso non è affittabile). Mio cognato vuol invece vendere subito. Ne prendiamo atto e facciamo una offerta verbale a gennaio per il riscatto del 50% ad un prezzo in linea se non addirittura superiore a quello di mercato (comprova case uguali vendute nella stessa via negli ultimi 6 mesi).
    Il cognato, durante la relazione tecnica scopre che sull'immobile esistono vizi importanti per cui occorrono legittimazioni e scie per sanare il tutto. Alla luce dei costi tecnici sanatorie scie ecc. volendo acquistare subito (l'immobile è pur sempre commerciabile, l'abbiamo appurato) la nostra offerta necessita di essere rivista anche perché si ingenera un complicato meccanismo per cui i tempi ed i costi rischiano di portarci in un periodo in cui le detrazioni non saranno le stesse e i tempi per metterla a reddito si allungano.
    Primo Quesito
    Alla nostra revisione dell'offerta (per altro motivata con tutti i conti) il cognato risponde: "allora venderò a qualcun altro". A parte il fatto che è libero di vendere la propria quota e non l'intero immobile indiviso, laddove trovasse un'offerta per l'intero immobile (come fa lo sa solo lui visto che non diamo il consenso) superiore al doppio della nostra (es. noi offriamo 200 per la metà e lui trova un ipotetico acquirente a 500 per l'intero), che strumenti ha per forzarci a vendere ad un'offerta superiore alla nostra? Può avanzare ipotesi che lo stiamo costringendo a vendere capestramente a meno?
    Ovviamente noi possiamo rifiutarci di vendere la nostra quota ma vorremmo veramente comprare l'altra metà e, credetemi, la nostra offerta è ottima e nessuno offrirà di più ma i rapporti non sono così tali.
    Secondo quesito
    Altra ipotesi paventata: "allora vi porto dal giudice per vendere e nel contempo vi chiedo l'affitto."
    Peccato che la casa è ampia e ci si appoggia nostra figlia (che vi è residente) dopo la scuola per farci i compiti. Non ci dorme, non ci sta il fine settimana né nel periodo estivo. Non ne abbiamo un uso esclusivo anzi, laddove volesse può venire a fare quello che vuole tant'è che ci ha fatto dormire parenti saliti a trovarlo così come possiamo aver fatto noi. Ha la sua camera chiusa con ancora tutte le sue cose dentro. Che forza ha per chiederci un affitto? E possiamo noi imporgli di fare dei lavori prima di affittare a qualcun'altro visto che così la casa è inaffittabile o saremmo a rischio che il possibile inquilino ci obbligasse a farli.
    Terzo quesito
    Supponiamo, malauguratamente, di andare di fronte al giudice non prima di aver ufficializzato la nostra offerta ad acquistare. Come reagisce il giudice? abbiamo delle prelazioni prima che la casa vada all'asta?

    Scusate la lungaggine ma non ho saputo esprimermi con maggior sintesi.
    Grazie in anticipo.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se lui dovesse trovare un acquirente per la sua quota, voi avreste il diritto di prelazione. Per cui a pari condizioni subentrate voi. Se non trovaste soluzione, ui potrebbe chiedere la divisione rivolgendosi al giudice. E non trovando un accordo fra voi,l''immobile sarebbe venduto all'asta ed il ricavato diviso fra le parti, decurtato delle spese sostenute. Se le chiavi dell'abitazione le avete entrambi non capisco come si possa chiedere l'affitto all'altro comproprietario. Infine se gli interventi di manutenzione dovessero essere determinanti per l'uso dell'immobile devono essere eseguiti, viceversa nessuno vi obbliga. Per intenderci, se l'impianto elettrico è obsoleto dovete metterlo a norma; se c'è un'infiltrazione deve essere eliminata. Ma se ci dovesse essere un deterioramento di alcuni infissi, comunque efficienti o la tinteggiatura avesse bisogno di una rinfrescata si potrebbe ovviare.
     
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  3. deglinnf

    deglinnf Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta.
    Confermo, le chiavi le abbiamo entrambi. Confermo l'impianto elettrico è obsoleto, confermo ci sono infiltrazioni aggiungo ci sono infissi che non chiudono e sanitari con acqua fredda ostruita.
    Quello che non capisco è che se non troviamo un accordo tra noi ed il giudice ritiene la nostra offerta adeguata può dargli priorità o la mette all'asta comunque? e da che prezzo? dal doppio della nostra offerta visto che quella già esiste? o, magari, da un prezzo anche più basso? Nel caso eviteremmo di formalizzare l'offerta perché potremmo acquistare ancora a meno...
    grazie ancora
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se vi rivolgete al giudice, lui non terrà conto delle vostre offerte, ma incaricherà un CTU di stimare l'immobile e su quella base sara messo all'asta alla quale anche voi potrete partecipare.
     
  5. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Aggiungo ciò.
    Trattandosi di divisione di bene ereditario, sarà applicato l'art.720 Cc; essendovi bene immobile il Giudice dovrà (non è una sua facoltà ma un obbligo di legge) attribuire per l'intero l'immobile alla parte che ne avanzi la richiesta (o operare una scelta in caso di più richieste con quote paritarie); infatti l’art. 720 c.c. prevede il ricorso all’incanto quale rimedio residuale ove nessuno dei comunisti avanzi rischiesta di attribuzione per l’intero.
    @deglinnf : sarà sufficente, in sede di divisione ereditaria, avanzare la proposta al Giudice; ovviamente dovrete acquistare al prezzo peritale stabilito dal Giudice con CTU (non al prezzo da voi proposto).
     
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  6. deglinnf

    deglinnf Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ottimo grazie. Considerato che la nostra offerta attuale è 'vergognosamente' superiore ad una qualsiasi valutazione di un CTU a questo punto occorre attendere di fare l'offerta in sede di divisione ereditaria come suggerisce Ollj. L'unico dubbio è se questo accade tra 5 anni ed il mercato si fosse mosso al rialzo (dubito), avremmo perso una opportunità. Per questo, facendo una offerta ufficiale subito la speranza potrebbe essere che l'avvocato del cognato lo possa portare a più miti valutazioni convincendolo ad accettare visto che andrebbe incontro a lungaggini, costi e travasi di bile reciproci.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Giusto, ma se la controparte è si ottusa.... dovrete attendere l'intervento del giudice.....
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da dove ti deriva la certezza che la tua proposta sia superiore al prezzo di mercato? E' una tua sensazione o ti sei avvalso di un'indagine di mercato e/o di una stima espressa da un consulente esperto?
     
  9. deglinnf

    deglinnf Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Un'agenzia ha valutato la casa da mettere in vendita a 550 (l'ha mandata il congato). La casa accanto uguale identica (sono terratetto anni '30 tutti uguali) è stata venduta a 500; un'altra dall'altro lato sempre uguale a 460 ma era messa veramente male.
    Noi offriamo 300 per la metà (se fosse stata priva di vizi) con i vizi scendiamo sui 270 ancora molto superiore alle altre. Se vado su immobiliare.it o casa.it a fare una cosa che ha senso fino ad un certo punto mi restituisce un valore che va da minimo 550 a max 650.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ok, hai fatto un'indagine abbastanza dettagliata.
     
  11. deglinnf

    deglinnf Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Eccomi di nuovo per gli aggiornamenti.
    Dunque la controparte, come ci aspettavamo, non ha accettato.
    Noi abbiamo formulato la nostra offerta formale con raccomandata alla sua richiesta (non formale ma verbale) di alienazione del bene.
    A fronte della non accettazione la controparte manifesta però di adire in giudizio per la 'vendita'.
    Penso possa adire per il percorso di divisione del bene e tutto ciò che ne consegue (quindi, legali, ctu, mediazione possibile divisione e, in estrema ratio, messa all'asta).

    Assunto che noi abbiamo un'offerta presentata formalmente con bozza di preliminare con scadenze ed impegni, potreste dirmi, per cortesia, cosa potrebbe attendermi e che posizione ho (vantaggio o svantaggio) avendo fatto un'offerta o, magari, se sarebbe di aiuto fare qualche passo ulteriore per rafforzare la nostra prelazione e intenzione (che so magari rimandare la stessa offerta ma vestita dall'intenzione attiva di sciogliere la comunione piuttosto che passiva di rispondere alla richiesta di alienazione).
    Come al solito grazie mille del supporto.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se adirete le vie legali dovete attendere l'esito della perizia del CTU: quella sarà determinante.
    A questo proposito ti consiglio di farti assistere da un tuo CTP perché la presenza di un tecnico che controlla l'operato del CTU non gli permette di fare la sua stima con leggerezza. Nel caso potrebbe contestarla.
     
    A rita dedè piace questo elemento.

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