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  1. valepiry

    valepiry Membro Attivo

    Buongiorno,
    chiedo gentilmente un'nformazione urgente:
    Proposta accettata, avvisato acquirente e versato caparra confirmatoria.
    Manca una settimana al rogito.
    Acquirente si ritira, perde la caparra, paga la provvigione all'agenzia...ma la provvigione persa della parte venditrice...la deve pagare sempre l'acquirente?
    Grazie mille per chi vorrà darmi una spiegazione :)
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    no, la deve pagare il venditore sperando che abbia chiesto una caparra che copra almeno la provvigione dell'agenzia altrimenti ci va a perdere di tasca sua.
    certo il venditore puo' rivalersi in giudizio sull'acquirente..........................
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    no, la deve pagare il venditore. l'acquirente ha già perso la caparra.
     
  4. mata

    mata Nuovo Iscritto

    Ma non è che la provvigione si paga al momento del preliminare o del rogito?
     
  5. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    A contratto concluso, quindi, in base a quanto stabilito dall'art. 1326 c.c., se la proposta viene firmata dal venditore e la parte proponente ne viene a conoscenza, il contratto è concluso. L'AI ha diritto alla provvigione.

    Non c'è bisogno di sottoscrivere nient'altro obbligatoriamente, ma è facoltà delle parti, se d'accordo, aggiungere ulteriori clausole. Ovviamente la cosa è deprecabile, visto che poi, ci si trova che il contratto è concluso ma si potrebbe non essere d'accordo su tanti punti. Meglio chiarire tutto subito e soprattutto fare tutti i controlli prima di mettere qualsiasi firma.
     
  6. armando arg

    armando arg Membro Junior

    ridia l'immobile in vendita all'agenzia con assicurazione alla stessa che provvederà nuovamente - in esclusiva- a vendere l'immobile e con l'accordo che la provvigione verrà pagata quando sarà effettuata la nuova vendita. l'agenzia in tal modo avrà possibilità di guadagnare una ulteriore provvigione dal nuovo acquirente, e pertanto dovrebbe acconsentire alla sua richiesta
     
  7. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    buona idea.
     
  8. mata

    mata Nuovo Iscritto

    Non sottoscriverei mai una proposta che prevede la corresponsione della provvigione all'accettazione della stessa: va a finire che uno prende una cauzione di 3000 e ne deve pagare il doppio all'Agenzia. La pagherei solo o al preliminare o al rogito.
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    allora non sei informata.......................le regole sono cambiate............. :shock:
    quando la proposta di acquisto viene accettata dal venditore diventa gia' un preliminare.
    e siccome la provvigione si paga quando il contratto e' concluso la mediazione si paga al preliminare.
    infatti si intende per contratto concluso, il preliminare.
     
    A gcaval piace questo elemento.
  10. valepiry

    valepiry Membro Attivo

    Grazie mille a tutti.
    Ma avrei necessità di chiarire un altro punto....sempre per la stessa problematica.
    Il cliente acquirente si ritira perchè ha cambiato idea e non perchè ci siano impedimenti sull'immobile. A questo punto: l'acquirente perde caparra...ma la provvigione pagata dal venditore all'agente imm.re il venditore la vuole richiedere all'acquirente come " danno ". Può farlo? In base a quale legge? Se trovano un accordo bonario per mezzo di una sccrittura privata tra loro può bastare o è necessario rivolgersi ad un legale?
    Grazie mille a tutti per il supporto.
     
  11. armando arg

    armando arg Membro Junior

    non può richiedere nulla al venditore, poichè è l'acquirente ad essere inadempiente
     
  12. valepiry

    valepiry Membro Attivo

    cioè il venditore non si può rivalere sull'acquirente? io sapevo che se il " maggior danno " si poteva provare si poteve tentare una rivalsa....
    sto sbagliando?
     
  13. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    scusa ma quale maggior danno? l'acquirente, ritirandosi, ha già perso la caparra ha già "pagato" quanto previsto dalla legge. Non ha commesso reati si è avvalso di una possibilità riconosciuta. se il venditore ha accettato una caparra che non lo poneva al sicuro perchè non copriva nemmeno la provvigione dell'agenzia non è colpa dell'acquirente. a meno che non si provi un accordo tra acquirente che si ritira e agente che intasca fraudolentemente la commissione dal venditore non vedo cosa si possa fare.
     
  14. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Art. 1385 Caparra confirmatoria
    Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
    Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
    Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).

    Art. 1453 Risolubilità del contratto per inadempimento
    Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto (1878, 1976, 2652), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).
    La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
    Dalla data della domanda (Cod. Proc. Civ. 163) di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

    Faccio presente che è possibile chiedere anche l'esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.). Ma non è consigliabile. Ovviamente la cosa migliore è mediare con l'altra parte e con l'AI (ottimo il consiglio di chiedere all'agente di lasciargli l'immobile in vendita e non pagare/pagare una cifra minima per la provvigione), senza far intervenire legali e iniziare cause lunghe e molto probabilmente dispendiose (e forse poco produttive).

    Comunque, gli strumenti giuridici ci sono. A te la scelta. Buona fortuna.

    Aggiunto dopo 5 minuti ....

    Ti sbagli. Le parti si obbligano a vendere e ad acquistare. Non c'entra nulla aver commesso un reato o meno. Si è provocato comunque un danno.

    La caparra confirmatoria non è la caparra penitenziale. Nel primo caso, la parte che non è inadempiente può tranquillamente chiedere l'esecuzione specifica del contratto, ossia chiedere al giudice di far eseguire il contratto. E' evidente che la cosa sta in piedi certamente se la parte inadempiente è il venditore, perché la casa esiste già. Se invece la parte inadempiente è l'acquirente, se questi non ha la disponibilità economica per l'acquisto, malgrado il giudizio favorevole per l'altra parte, ci sarà comunque l'impossibilità dell'acquisto.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  15. mata

    mata Nuovo Iscritto

    Non è che i contratti sono "magici" e si trasformano. Se è una proposta d'acquisto (ed è redatta in tal forma), non è un preliminare. Quindi, al momento dell'accettazione, sarà solo una proposta accettata e non si trasformerà in niente di più. La somma allegata alla proposta d'acquisto è quindi una cauzione o, al massimo una caparra penitenziale, ma mai una confirmatoria, visto che con una proposta non si ha titolo per chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo ad adempiere ex art. 2932 cc..

    Aggiunto dopo 1 ....

    Vorrei inoltre sapere com'è e da quale norma sono cambiate, queste "regole"...
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    allora vediamo di fare un po' di chiarezza.
    una proposta di acquisto che viene accettata dal venditore diventa un preliminare bello e buono.
    per questo la proposta di acquisto che rimanda al rogito e' un contratto valido.
    se una proposta di acquisto rimanda alla stesura di un preliminare e' un preliminare del preliminare quindi annullabile. Sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009.
    liberissimi di fare una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
    tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!

    Alcuni A.I. adottano delle proposte che non diventano preliminari all'accettazione.
    ma trattasi di puntuazione, minuta, vale come carta igenica.:sorrisone:
    la PdA cosa fondamentale, affinché sia seria, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti.
    Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).
    la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a tutti gli effetti in contratto preliminare di vendita................ non ci sono altre interpretazioni
    tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
    Altre strade non esistono, perché non conformi alla Legge.

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

     
  17. mata

    mata Nuovo Iscritto

    La sentenza citata si riferisce ad una proposta vincolata ad un contratto preliminare successivo: per questo non poteva essere un preliminare anch'essa. Le proposte che ho avuto modo di vedere non hanno la forma del preliminare, in quanto non individuano l'oggetto e non contengono i dati necessari all'eventuale trascrizione (dati catastali) nè quelli di garanzia (dati urbanistici). Pertanto non dà titolo (se così redatta) per l'esecuzione in froma specifica ex art. 2932 c.c.. Pertanto a cosa serve ricevere (o dare) una somma che non serve nemmeno a pagare l'Agenzia, senza aver niente di concreto in mano?
     
  18. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    in un passato non molto lontano tutte le proposte erano proposte e basta poi si passava ad un preliminare e poi al rogito.
    da aprile 2009 questa procedura grazie a questa famosa sentenza e' stata ribaltata.
    oggi una proposta diventa preliminare alla firma per accettazione del venditore e portata a conoscenza del proponente.
    tutto il resto non vale niente, solo minute, abbozzi, puntuazione...................legalmente non rilevabili, non vincolano nessuno dei due contraenti.
    annullabili in giudizio.
    quindi quando oggi si firma un proposta attenzione, perche' vincola all'inizio solo l'acquirente ma se viene accettata vincola fortemente entrambi in quanto gia' preliminare.
    per questo dico attenzione a compilare una proposta idonea a tutelarti in quanto acquirente.
    certo le proposte come te le presentano sono pericolose perche incomplete ma tu come acquirente sei tenuto ad informarti ed a mettere dentro la proposta stessa tutte le clausole che ritieni idonee a salvaguardarti.
    L'ai. difficilmente ti consiglia in questo senso.
    se vuoi ne possiamo parlare e capire quali sono le clausole assolutamente necessarie.
    anche quelle sospensive.
    ciao
     

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