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  1. Paolastefania

    Paolastefania Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ABUSO DEL DIRITTO DI PROPRIETA'
    NELLA CONCLUSIONE DEL RAPPORTO LOCATIZIO
    Il locatore che esercita il diritto di disdetta per finita locazione nei termini di legge, non ha l'obbligo di giustificare questa sua richiesta, sebbene si tratti di una società immobiliare che ha come oggetto sociale quello di concedere in locazione gli appartamenti in sua proprietà, né quello di preferire, alle medesime condizioni, il conduttore licenzatario, nel caso intenda riproporre in locazione l'immobile medesimo.
    Non ha alcun rilievo il fatto che l'immobile sia destinato da 20 anni ad abitazione principale di una famiglia con figli minori, e neanche la correttezza o la diligenza con la quale il conduttore abbia sempre adempiuto a tutte le obbligazioni contrattuali sia di ordine economico che di manutenzione e conservazione.
    Neanche rileva che il canone pagato corrisponda ai valori medi di mercato e quindi non sia "equo".
    Il diritto del proprietario di affermare lo scioglimento del vincolo contrattuale e di riacquisire la disponibilità dell'immobile, non incontra alcun limite e prevale su qualsiasi altro diritto possa vantare il conduttore.
    Il locatore deve riservarsi di comunicare la disdetta nel termine di legge, e non deve anticipare tale sua intenzione al conduttore.
    Qualora abbia effettuato alcuni interventi migliorativi all'interno dell'immobile nel periodo immediatamente antecedente alla disdetta, nel richiedere al conduttore il permesso per poterli eseguire, può anche giustificarli nell'interesse del conduttore stesso in modo da renderlo più tollerante rispetto alla considerevole diminuzione nel godimento dell'immobile.
    Il secondo comma dell'art. 42 della Costituzione recita che a proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
    L' art. 2 della Costituzione recita che la Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo, sia come singolo, sia nelle formazioni sociali ove si svolge la sua personalità, e richiede l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale.
    Il principio della buona fede oggettiva, intesa come reciproca lealtà di condotta delle parti, deve accompagnare il contratto in tutte le sue fasi, da quella della formazione a quelle della interpretazione e della esecuzione, comportando, quale ineludibile corollario, il divieto, per ciascun contraente, di esercitare verso l’altro i diritti che gli derivano dalla legge o dal contratto per realizzare uno scopo diverso da quello cui questi diritti sono preordinati nonché, il dovere di agire, anche nella fase della patologia del rapporto, in modo da preservare, per quanto possibile, gli interessi della controparte, e quindi, primo tra tutti, l’interesse alla conservazione del vincolo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 31/05/2010 n° 13208);

    La questione deve essere possta in questi termini: può il diritto di proprietà imporsi indipendentemente dalla valutazione di altri interessi con esso confliggenti?
    L'interesse del proprietario a riacquisire la disponibiltà di un bene può essere soddisfatto indipendentemente dall'assenza di un effettivo pregiudizio nel caso contrario?
    Può il diritto del proprietario consentirggli di sosituire il precedente contraente con un altro senza alcuna motivazione?
    Può il locatore chiedere il rilascio di un immobile e mettere in difficoltà il proprio conduttore liberamente?

    A queste domande si dovrebbe rispondere affermativamente.
    La legge 431/98 si limita a garantire la posizione del conduttore solo allo scadere del primo quadriennio.
    Successivamente affida la gestione del rapporto ad una spontanea "correttezza" del locatore che non ha alcun obbligo giuridico in tal senso.
    Ciò che non è regolamentato da una legge, può comunque presentare profili di sostanziale ingiustizia che l'operatore del diritto deve considerare.

    Invito quindi coloro che sono interessati alla questione a condividere con me questa ricerca ed a fornire preziose segnalazioni di natura giurisprudenziali per addivenire ad un punto di equilibrio che possa garantire il rispetto di entrambi i diritti.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  2. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vediamo se ho capito e quindi in sintesi:
    La legge andrebbe ottemperata mutuando per analogia dal trattamento
    delle locazioni commerciali..dove, mi sembra, il conduttore in regola avrebbe
    diritto all'avviamento e credo che neanche lo si possa estromettere,facendo immettere un terzo con identico lavoro...(prendetelo con le pinze...)

    Se una società immobiliare dopo avere non confermato il prosieguo del contratto ne immette un altro, fosse costretto a pagare o a far pagare un risarcimento danni
    anche in forma forfettaria, allora si realizzerebbe quel punto di equilibrio a cui
    la postante aspira. Ho capito bene???

    La postante che mi sembra una Ollj in gonnella, cioè una perita della materia giuridica, pone un quesito giusto nel suo afflato umano e sociale, ma di pochissimo impatto pratico. Quante sono o meglio quante volte le società
    immobiliari danno la disdetta a un conduttore regolare per fare posto ad un
    conduttore col punto interrogativo??? Credo quasi nessuna...
    Sono stato oltre 40 anni conduttore con una grande società immobiliare e quando esaurito l'ultimo contratto libero di anni otto (4+4) la stessa era pronta a rinnovarlo riducendo il canone, nel momento che ero io impossibilitato a sostenere e a mantenere da solo un alloggio troppo grande (mq.137)...
    Sono rimasto in buoni rapporti con un dirigente di questa società con centinaia di
    immobili (da locare..)...Lui mi dice che l'unico problema che hanno sono gli
    inquilini incapienti e quindi morosi...Ponti d'oro ai conduttori capienti e adempienti agli obblighi contrattuali.
    L'ipotesi ben articolata nella sua non scarna esposizione ben difficilmente potrebbe
    essere presa in considerazione neanche da una associazione di categoria.
    Tuttavia un'indagine presso il SUNIA potrebbe avallare o meno la COSA.
    Complimente alla Ollj in gonnella e cordialissimi saluti da Quiproquo.
     
  3. Paolastefania

    Paolastefania Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Gent.mo, ma che cos'è una Ollj?
    Questo caso non ha nulla a che fare con la morosità.
    L'amministratore della società immobiliare ha deciso di non rinnovare il contratto ai conduttori semplicemente esercitando il suo legittimo diritto, nei termini di legge.
    Le motivazioni personali o di altra natura non sono emerse.
    Dal mese di marzo aveva iniziato alcuni lavori di risistemazione dell'impianto termo-sanitario ed altri interventi di manutenzione straordinaria che erano ancora in corso a giugno e per i quali aveva chiesto la collaborazione del conduttore.
    Il conduttore non aveva neanche chiesto riduzioni del canone o altro, perciò, ancor meno comprensibile è apparsa la disdetta.
    Di fatto poi la disdetta si è estesa anche allo studio e così in pochi mesi ci si è dovuto porre il problema di trovare non solo una sistemazione per la famiglia ma anche per l'attività professionale.
    La vicenda, come si può intuire, ha dei contorni poco chiari, ed è per questo che mi chiedo se una società possa agire in tali termini impunemente, direi per capriccio.
    Naturalmente tutti i pagamenti sia dei canoni che delle spese condominiali e delle imposte di registro, sono assistiti sia dai bonifici che dalle fatture.
    Lo stato di manutenzione sia dell'appartamento che dello studio è praticamente perfetto, perlomeno per quanto attiene alla manutenzione di competenza del conduttore;
    Non hanno mai dato causa a lamentele da parte sia della proprietà che degli altri conduttori con i quali hanno sempre intrattenuto ottimi rapporti.
    Solo in due ipotesi la proprietà aveva inviato raccomandate: nel primo caso per far togliere il canestro che i ragazzi avevano posto in un angolo del cortile, ed il secondo perché anziché usare un posto macchina, se ne era usato uno diverso (ma si precisa che l'appartamento cui era riferito in quel momento non era occupato e che comunque si era lasciato libero il posto regolarmente assegnato, il tutto solo per una questione di praticità) comunque in entrambi i casi si era proceduto immediatamente a rimuovere il canestro ed a spostare l'auto;
    Insomma, è un caso particolare, anche perché il tono delle comunicazioni inviate dalla proprietà non è stato per nulla "cortese";
    Hanno trattato due seri professionisti come se fossero inquilini indesiderati ed hanno fatto di tutto per metterli in difficoltà, non vorrei dirlo, ma quasi come ci fosse un intento diverso (molto difficile da provare);
    Quando questi hanno chiesto alla società un termine più lungo per rilasciare l'immobile (avendogli versato anche in anticipo ben 4.000,00 euro pari a tre mensilità), questi gli hanno restituito i soldi e gli hanno fatto inviare una lettera dall'avvocato per avvisarli dell'imminente sfratto.
    E quando, un mese dopo, i conduttori gli hanno inviato nuovamente la cifra respinta precisando che non si trattava di canoni ma di indennità di occupazione, hanno inviato una seconda raccomandata tramite avvocato per informare che accettavano ma che questo non li avrebbe fermati dal procedere per le vie giudiziarie;
    Insomma, è vero che giuridicamente la loro condotta è assolutamente regolare, ma a me fa tanto pensare ad un abuso del diritto.
    Il problema però è dimostrarlo...
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Venerdì 6 maggio. Leggo con ritardo (merito del sistema...) il tuo appassionato
    "ribadire"...E quindi mi induco a pensare ricorrendo a un paio di illazioni:
    A) Invidia particolareggiata o generalizzata...
    B) Qualcuno che vuole "scipparvi" l'avviamento professionale...
    Le due ipotesi potrebbero unirsi in confusione...Non vedo altri motivi per
    una stranezza fuori dall'ordinario...Solo se tuo marito avesse lo studio al piano
    terra con un contatto diretto del pubblico forse (dico forse per i puntatori..) potresti ottenere un "avviamento"...Continuo a credere che la legge non sia dalla
    tua parte...ce lo conferma il mancato intervento degli "Stalloni" non sempre
    generosi, come in questo caso. Chi è Ollj? E' un propista senza gonnella che
    ho inserito, motu proprio, al n. 2 della classifica equina appena sopra sfiorata.
    Ti porgo tanti, tanti auguri per la soluzione del tuo problema. Quiproquo.
     

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