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hipstachic

Nuovo Iscritto
Conduttore
Buonasera a tutti,

Dovrei acquistare un immobile ad uso commerciale esercitando la prelazione in quanto sono conduttore dello stesso. Ora l'immobile è locato a nome di una srl e quindi la prelazione la esercita tale società. Vorrei acquistarlo però come persona fisica e quindi vi chiedo se é possibile trovare un modo per esercitare/passare la prelazione come persona fisica.

Si può cedere un contratto di affitto da una srl ad una persona fisica? e se si la prelazione passa di conseguenza?

Vi ringrazio!
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Basta che l'attuale società conduttrice, dopo aver ricevuto la comunicazione dal locatore della sua intenzione di vendere a te, rinunci al suo diritto.
Oppure che lasci inutilmente trascorrere il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore per l'esercizio di tale diritto.
 

hipstachic

Nuovo Iscritto
Conduttore
Grazie per la risposta, mi scuso ma ho dimenticato di menzionare il fatto che il locatore ha ricevuto una proposta da un terzo e che quindi devo esercitare il diritto di prelazione
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse la questione posta è "leggermente" diversa.

@hipstatic, socio della Srl, vorrebbe mantenere il privilegio della prelazione come se fosse un "diritto" scambiabile.

Se la Srl rinuncia il proprietario potrà vendere anche ad altri compratori.

La cosa è una questione di "lana caprina"...la "prelazione" vale fintanto che chi la detiene sia disposto a pagare quantomeno la cifra offerta dal miglior "concorrente"
 

hipstachic

Nuovo Iscritto
Conduttore
Sono disposto a corrispondere la stessa cifra ma preferirei acquistare come privato e non come società, Il terzo che ha fatto la proposta è disposto a soprassedere a questo solo a fronte di un corrispettivo. Per questo vorrei sapere se in qualche modo e' possibile mantenere la prelazione ma acquistare come persona fisica.
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
E' una Società di persone, e quindi dovresti soppesare tutti i passaggi. Mi spiego la tua Srl esercita il diritto di prelazione ma ci infili un "verrà esercitata la prelazione dalla SRL XY per l'intestazione alla stessa o a persona da nominarsi all'atto definitivo." e sin qui la cosa funziona, in futuro l'altro acquirente potrebbe invalidare la cosa? Direi che spetta ad un avvocato definire questa sfaccettatura tra SRL e suo socio. Anche perché, qualora la SRL esercita un diritto, acquisisce tale diritto all'acquisto e come Società potrebbe decidere di cedere tale diritto ad un suo Socio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
E' una Società di persone,
Una Srl è una società di capitali. Che le quote siano detenute da persone non ne muta la categoria.
Il socio sarà sempre assimilabile ad un "terzo".

Dovrei acquistare un immobile ad uso commerciale esercitando la prelazione in quanto sono conduttore dello stesso. Ora l'immobile è locato a nome di una srl e quindi la prelazione la esercita tale società.
Qui si potrebbe discutere.
A quanto ne so il diritto di prelazione derivante per una locazione "commerciale" ha dei vincoli e delle eccezzioni...quindi servierebbero ulteriori informazioni sul tuo caso.
Di fondo direi che la "cessione" della prelazione non sia fattibile.

Tralasciando l'iter previsto dalla norma , ripeto che finchè sei disposto a pagare il prezzo chiesto dal venditore non hai problemi ad acquistare seppur privo di prelazione...salvo tu non sia in conflitto con lo stesso.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'inghippo sta nel fatto che il terzo "ha mangiato la foglia" ha capito che può avere un vantaggio economico con la sua retrocessione a favore del postante. Questo non vuol dire che non ne arrivi qualche altro che potrebbe giocare al rialzo.
 

hipstachic

Nuovo Iscritto
Conduttore
Si, il problema sta nel fatto che il terzo sta cercando un vantaggio economico e mi impedirebbe di comprare direttamente come persona fisica...

Quindi mi pare di capire che la SRL non può cedere la prelazione a me persona fisica senza che il terzo che ha fatto la proposta abbia la possibilità di impugnarla successivamente.

Non si può invece cedere direttamente il contratto di affitto dalla società a me persona fisica e subentrare nel diritto di prelazione?
 

hipstachic

Nuovo Iscritto
Conduttore
Si..e a questo punto non voglio cedere al ricatto. Se non ho altre soluzioni lo acquisterò con la società e amen.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Non si può invece cedere direttamente il contratto di affitto dalla società a me persona fisica e subentrare nel diritto di prelazione?
Ex art. 36 della legge n. 392/1978, il conduttore (la s.r.l.) può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma a tutto questo il proprietario per chi pende?
perché dovrebbe vendere a un terzo se i soldi sono gli stessi?
ed infine, essendo una questione di cavilli se si offre una somma maggiore?
€ 10,oo-- dieci-- !!!
Ex art. 36 della legge n. 392/1978, il conduttore (la s.r.l.)
e se fosse all'incontrario un ditta individuale cede l'attività e la locazione ad una s.r.l. ?
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
una ultima cosa, la ditta ( ditta individuale ) che è in affitto in un locale, cambia ragione sociale in srls e l'amministratore della srls non è lo stesso della precedente ditta ma fa parte comunque dell'organico, in questo caso si deve comunque cambiare il contratto di affitto?
 

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