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giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
Buon giorno.
Scrivo perché desidererei sapere se può continuare ad essere preteso l'uso esclusivo di un appartamento e nel caso come dovrebbero essere ripartite le spese. L'appartamento è stato ereditato dopo la morte del padre da tre fratelli di cui uno, in un accordo firmato da tutti e tre, ne ha ottenuto l'acquistato inserendo nell'accordo la pretesa dell'uso esclusivo in attesa della definizione delle pratiche di successione. In corso d'opera si sono scoperte delle irregolarità o difformità, compiute oltre 50 anni fa dal costruttore che al Comune e al catasto aveva depositato disegni diversi tra loro. Si tratta di irregolarità sconosciute prima a tutti i condomini e saltate fuori ora grazie a controlli incrociati. Nonostante i condomini abbiamo sempre pagato regolarmente tutte le tasse e le imposte si è venuto a creare un contenzioso con il Comune e prima della sua soluzione pare che non si possa procedere alla compravendita di nessun appartamento. Ora il fratello che si era impegnato a comprare l'appartamento ritiene di godere del diritto all'uso esclusivo gratuito e a pagare le spese come se fosse un normale affittuario oltre alla parte elle spese che gli competono come proprietario. Diversamente, considerati i tempi lunghi per giungere a una soluzione con il Comune, gradirei sapere se ci sono le possibilità di ottenere un minimo d'affitto o altro. Non si tratta di pitoccheria ma di un minimo di rivalsa per la certezza che di questa vicenda ne era venuto a conoscenza prima dell'accordo incaricando il suo avvocato di informandosi presso l'ufficio tecnico del Comune sullo stato dell'immobile e s'è ben guardato di informare i fratelli.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Per l’uso esclusivo dipende da cosa è stato concordato tra gli eredi.
Di solito chi ha l’uso esclusivo di un immobile paga ogni spesa ordinaria, e le imposte.
Ma dato il ritardo, e forse la difficoltà di vendere, converrebbe rivedere l’accordo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Purtroppo per rivedere l’accordo occorre la disponibilità di tutti i contraenti, cosa che evidentemente non esiste.
Una soluzione potrebbe essere il proporre al fratello una procura speciale a vendere/acquistare in qualunque tempo anche a se stesso. Ovviamente dietro compenso pari al valore di acquisto concordato a suo tempo prima che emergessero le irregolarità, scalando l’ipotetico costo per la regolarizzazione
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
In soldoni il fratello a cui era stato riconosciuto nell'accordo l'uso esclusivo subordinato all'acquisto dell'appartamento ha diritto di usufruirne senza alcun onere salvo il pagamento delle spese ordinarie oltre alle normali quote spettanti alla sua parte di proprietà fino alla definitiva regolarizzazione.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
“L’uso esclusivo subordinato all’acquisto” vuol dire poco: come si fa a subordinare una evento attuale (l’uso) a un evento futuro (l’acquisto) ?

Se uso adesso, a condizione di comprare poi, se non compro ho già goduto dell’uso, cioè ho un vantaggio “immeritato”.
Probabilmente è un “accordo fai da te” ; dovreste farlo leggere ad un avvocato, o anche al notaio, che potrà spiegarvi come procedere, in attesa dell’eventuale acquisto (ammesso che si tratti di acquisto delle quote dei coeredi, come pare), soprattutto se passerà ancora molto tempo.
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
L'accordo per l'acquisto dell'appartamento è stato fatto dai rispettivi legali e al momento della firma è stata concessa l'autorizzazione a cambiare la serratura per consentire di godere fin da subito l'uso esclusivo dell'appartamento in attesa della pratica per la successione in previsione della vendita che sarebbe dovuta avvenire subito dopo. Durante questa fase si è rivelato lo stato di difformità riguardante i disegni al tempo depositati dal costruttore del condominio al catasto e al Comune. Difformità che avrebbe bloccato la possibilità di procedere alla vendita fino alla regolarizzazione che chissà quando si è comunque in attesa di ottenere. La questione da capire è se su un intoppo di questo tipo è lecito che venga mantenuto l'uso esclusivo dell'appartamento per un tempo ad ora non determinabile e nel caso che si tratti di un diritto ormai acquisito se alle spese come normale conduttore non siano da aggiungere anche le imposte relative.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
uno, in un accordo firmato da tutti e tre, ne ha ottenuto l'acquistato inserendo nell'accordo la pretesa dell'uso esclusivo in attesa della definizione delle pratiche di successione.
Esposizione deprecabile sia per gli erroro che per il senso della spiegazione.

Non ha "ottenuto" l'acquisto visto che non sono state completate le pratiche sulla successione.

Ora tal documento (accordo scritto spero dopo la dipartita) equivale ad un preliminare di cui non si è indicata ne caparra ne altri termini (probabilmente solo il prezzo).

L'aver concesso la sostituzione delle chiavi è assimilabile ad un comodato verbale.

Situazione caotica e documenti a dir poco "approssimativi".

Se si prevedono tempi lunghi o trovate un accordo per la corresponsione di una locazione (2/3) o minacciate la "risoluzione" del contratto.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
La questione da capire è se su un intoppo di questo tipo è lecito che venga mantenuto l'uso esclusivo dell'appartamento per un tempo ad ora non determinabile e nel caso che si tratti di un diritto ormai acquisito se alle spese come normale conduttore non siano da aggiungere anche le imposte relative.
Se non lo sanno gli avvocati, che hanno predisposto questo “strano” accordo, impossibile rispondere... tanto più se vengono usati termini che descrivono situazioni con effetti diversi, dal “diritto d’uso” al “normale conduttore”.
Adesso sono loro che devono trovare una via d’uscita “pacifica”.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Comunque resta un dubbio: esistono due elaborati, quello comunale e quello catastale non corrispondenti fra loro. Ma, almeno la realtà corrisponde con uno dei due? Se corrispondesse al progetto, la soluzione sarebbe semplice, sarebbe sufficiente presentare una variazione in catasto. Mentre se la discordanza fosse sul progetto approvato, potrebbero essere dolori a seconda della irregolarità.
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
È un pasticcio fatto dall'impresa costruttrice che probabilmente ha approfittato del fatto che quando non esisteva l'incrocio dei dati bastava oliare perché certe furberie non venissero a galla ma ora l'informatizzazione dei dati rende facilmente evidenti. Peccato che ora a farne le spese è chi non ne ha arte e parte. La questione è che non sapendo nulla è stata accolta la richiesta di un erede d'entrare in possesso dell'appartamento appena venuta la successione che sarebbe dovuta accadere da li a poco. Ne è seguita la richiesta di poter cambiare la serratura e con l'accoglimento di questa richiesta si è consentito anche l'uso esclusivo per il tempo necessario allo svolgimento delle pratiche già in corso. È probabile, anzi direi certo, che siccome ad occuparsi delle pratiche era il legale dell'acquirente questi fosse venuto a conoscenza che non si sarebbe potuto vendere prima della necessaria regolarizzazione e che per questo la cosa sia stata architettata ad arte approfittando di una malriposta fiducia. Ora, fino a quando non si risolverà la questione, bisognerà tollerare questa antipatica situazione.
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
Sta semplicemente nel fatto che trattandosi di una casa di villeggiatura nessuno potrà più andarci e nel contempo dovrà pagarne le tasse e quant'altro.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Nulla osta a che gli chiediate una quota per l'affitto, salvo che non glielo abbiate concesso in comodato d'uso gratuito.
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
Gli è stato detto ma la risposta è stata che ne ha l'uso esclusivo e si limiterà a pagare le spese come se fosse in affitto più ovviamente la sua parte di quota come proprietario.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Intanto cambia avvocato.
Se la scrittura privata (accordo) poneva come condizione preliminare solo le pratiche di successione e nessuna condizione sospensiva, il fratello risulta inadempiente se non procede all’acquisto.
Suggerirei:
Intimazione a procedere all’acquisto, conferendogli la procura speciale.
In caso negativo decadenza dell’accordo: o paga affitto o non ha più diritto d’uso esclusivo
 

giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
La questione è che la scoperta della difformità tra i disegni che il costruttore a presentato al catasto e al comune ormai 50 anni fa costituirebbe l'impossibilità di qualsiasi compravendita fino alla definizione di una soluzione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Prima o poi la soluzione il condominio dovrà trovarla.
La procura speciale può credo non avere scadenza.
Ha promesso che acquisterà? Bene: versa i soldi, si prende la procura, e quando tutto sarà a posto venderà a se stesso o a chi vorrà
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La questione è che la scoperta della difformità tra i disegni che il costruttore a presentato al catasto e al comune ormai 50 anni fa costituirebbe l'impossibilità di qualsiasi compravendita fino alla definizione di una soluzione.
Già avevo consigliato:
Comunque resta un dubbio: esistono due elaborati, quello comunale e quello catastale non corrispondenti fra loro. Ma, almeno la realtà corrisponde con uno dei due? Se corrispondesse al progetto, la soluzione sarebbe semplice, sarebbe sufficiente presentare una variazione in catasto. Mentre se la discordanza fosse sul progetto approvato, potrebbero essere dolori a seconda della irregolarità.
e nessuno ha chiarito i dubbi.
Conseguentemente che altri consigli darti?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La questione è che la scoperta della difformità tra i disegni che il costruttore a presentato al catasto e al comune ormai 50 anni fa costituirebbe l'impossibilità di qualsiasi compravendita fino alla definizione di una soluzione.
Mi ero perso la "continuazione" di questa discussione.

Quanto affermato non risponde al vero.
Nulla osta che un immobile con degli abusi possa essere rogitato se la parte acquirente è a conoscenza di tali abusi e li accetta.
Qui poi siamo al caso estremo che l'acquirente è anche già comproprietario dell'immobile.

Quindi o acquista o cacci l'affitto...o rende disponibile per 2/3 di periodo l'immobile agli altri comproprietari.
Se si tratta di una abitazione di "villeggiatura"...si alternerà la disponibilità mensile.
 

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