Diritto prelazione

[ACTARUS]

Buongiorno, sono proprietario di un appartamento con contratto in scadenza a gennaio 2021, e già disdettato (scadenza fine otto anni).
Lo sto vendendo e il notaio mi ha chiesto la rinuncia alla prelazione da parte dell'inquilino, cosa che non avevo chiesto ancora formalmente (ho solo precauzionamente un suo scritto a mano) in quanto mi sembrava di avere letto che alla scadenza degli otto anni detta prelazione non era necessaria.
Ha ragione il notaio?
Grazie di una cortese risposta.

 

[uva]

mi sembrava di avere letto che alla scadenza degli otto anni detta prelazione non era necessaria.

Infatti il diritto di prelazione è previsto quando il locatore invia disdetta al conduttore al termine per primo periodo contrattuale, con la motivazione di vendere l'immobile.
Come indicato nell'art. 3, c. 1 lett. g) della l. 431/1998:
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Pare che tu abbia inviato disdetta al tuo inquilino per evitare il rinnovo al termine dell'ottavo anno, quindi non rientri nella suddetta ipotesi.

Forse il vostro contratto di locazione prevede che in caso di vendita il conduttore abbia comunque il diritto di prelazione?

 

[ACTARUS]

Grazie UVA, anche per la tempestività.
Ricordavo bene allora, dato che il contratto non accenna a prelazione.
Mia figlia ha anche altri appartamenti, e perciò per essere sicuro, ti chiedo ancora:
La citazione nella legge: "Quando...non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione..." vale solo nel caso di disdetta ai primi quattro anni (come avevo interpretato) o anche nel caso di disdetta agli otto?

 

[marcanto]

Pare che tu abbia inviato disdetta al tuo inquilino per evitare il rinnovo al termine dell'ottavo anno, quindi non rientri nella suddetta ipotesi.

Cosa intendi con: "quindi non rientri nella suddetta ipotesi." ?
Non mi sembra che la norma richiamata indica di disdette da fare, ma quanto di comunicazioni da porre in essere con precipue modalità.

dalla lettura della Leg. 392/1978, art. 38 comm 1 e 2 > si evince

Art. 38. (Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Vien da se che se tali dettami non sono stati ottemperati decade anche la rinuncia alla prelazione entri i termini previsti dal penultimo comma dello stesso articolo:
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

e neppure sono accettabili/valide, in base alla norma, altre forme di presunta rinuncia alla prelazione

 

[uva]

Cosa intendi con: "quindi non rientri nella suddetta ipotesi." ?

Intendo che l'art. 3, c. 1 della l. 431/1998 regola le modalità di disdetta da parte del locatore alla prima scadenza.

Se leggi attentamente la lettera g), vedi in quale caso è riconosciuto il diritto di prelazione al conduttore:

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper- ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilita';

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.

@ACTARUS ha inviato disdetta al suo conduttore alla seconda scadenza, quindi non rientra nell'ipotesi che contempla tale diritto di prelazione.

 

[uva]

Leg. 392/1978, art. 38 comm 1 e 2 >

Gli artt. n. 27 e seguenti della l. 392/1978 riguardano la "locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione".

Il caso di @ACTARUS si riferisce ad un contratto di locazione ad uso abitativo libero, della durata di 4 anni + 4, stipulato ai sensi della norma attualmente in vigore (l. 431/1998).

 

[uva]

vale solo nel caso di disdetta ai primi quattro anni

Quell'articolo della l. 431/1998 riguarda le modalità di disdetta da parte del locatore al termine del primo periodo di locazione (primi 4 anni nel caso di contratto "libero").

Al termine del secondo periodo (ossia dell'ottavo anno nel caso di cui stiamo parlando) il locatore può inviare disdetta al conduttore, per evitare un ulteriore rinnovo quadriennale, senza necessità di motivazione alcuna.

 

[marcanto]

Gli artt. n. 27 e seguenti della l. 392/1978 riguardano la "locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione".

non discutiamo sulla tipologia/destinazione degli immobili ma sulle modalità di comunicazione per far valere o meno la prelazione, e relative modalità per esercitarla da parte del conduttore

l'indicata lettera g), art. 3, della leg. 431/1998, ultimo capoverso indica:
" In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. "

ossia la leg 431 sta chiamando in causa la leg 392 per definire le modalità con cui la prelazione possa essere esercitata/vantata PRESCINDENDO dalle destinazioni dell'immobile in quanto l'oggetto è la prelazione nella locazione.
ossia benché gli articoli di riferimento (38 e 39) afferiscono a immobili con destinazioni diverse, i loro disposti con la loro strutturazione sono comuni ad entrambe le due norme per l'esercizio del diritto.

Se leggi l'art. 3 comma 1 della leg 431, nella parte finale si indica:
"dandone comunicazione al conduttore"
senza perfezionarne le modalità di comunicazione, evidentemente fatto nel art. 38 della leg 392.
Poi, certo, si potrà obbiettare sulla correttezza dell'interpretazione di tale correlazione tra le due norme, che comunque trattano la materia comune della disciplina della locazione

 

[basty]

non discutiamo sulla tipologia/destinazione degli immobili

... ecco: quindi non discutiamone.

La prelazione sull'abitativo all'ottavo anno non esiste per legge. Quindi non esiste nemmeno la necessità di comunicazione, quindi ancor meno la necessità di rispettare un formalismo .....

 

[Franci63]

La citazione nella legge: "Quando...non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione..." vale solo nel caso di disdetta ai primi quattro anni (come avevo interpretato) o anche nel caso di disdetta agli otto?

disdetta ai primi quattro anni.

l'indicata lettera g), art. 3, della leg. 431/1998, ultimo capoverso indica:
" In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. "

Nel caso di disdetta alla prima scadenza , per l'intenzione di vendere, il conduttore ha la prelazione, che va esercitata secondo le modalità dell'art. 38 e 39.
Il riferimento alla legge 392/1978 riguarda solo le modalità di esercizio della prelazione, qualora esistente.
Alla scadenza degli 8 anni, non è esistente, quindi non va comunicato nulla.

ossia la leg 431 sta chiamando in causa la leg 392 per definire le modalità con cui la prelazione possa essere esercitata/vantata PRESCINDENDO dalle destinazioni dell'immobile in quanto l'oggetto è la prelazione nella locazione.
ossia benché gli articoli di riferimento (38 e 39) afferiscono a immobili con destinazioni diverse, i loro disposti con la loro strutturazione sono comuni ad entrambe le due norme per l'esercizio del diritto.

No, assolutamente no.
Il riferimento è solo alle modalità, ma non attribuisce diritti di prelazione non previsti nel caso di locazioni abitative.