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  1. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti
    Ricevo dalla AdE un accertamento che mi esclude il diritto alle agevolazioni prima casa, in quanto immobile con superficie superiore a 240mq. Ad una verifica con il tecnico di fiducia emerge che lo stesso geometra che curò nel 2005 la pratica di concessione edilizia, provvede nel 2006 all'accatastamento dell'immobile solo che
    i locali non abitabili (altezza di mt 2,40) ed altri locali indicati a progetto come "autorimessa" o "soffitte" o "cantine" vengono accatastati come "taverna" o "camere".
    In base a quanto in catasto l'AdE emette il recupero delle imposte e sanzioni.
    Come posso difendermi da questa supposizione??
    (PS: l'immobile risulta ancora non completamente finito)
    Grazie
    Renato Pacchione
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma la prima risposta te la deve dare il tecnico che ha curato l'accatastamento.
    Capire se la difformità è stato un errore incomprensibile del tecnico o se il catasto ha errato la destinazione dei vani indicati inabitabili.
    Insomma l'errore c'è, se del tuo tecnico non hai scusanti, se fosse del catasto puoi recuperare facendoti fare una correzione della posizione in catasto.
     
  3. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    non dici quali destinazioni hanno i locali in concessione edilizia, è opportuno verificare se corrispondono con quanto dichiarato al catasto. Certo che se i locali hanno altezza 2,40 e le norme locali escludono che possano essere abitabili è incomprensibile l'accatastamento del 2005
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Inizialmente l'accatastamento avrebbe dovuto interessare solo la parte utilizzabile, terminata. L'altra l'avrebbe dovuta dichiarare in corso di costruzione. La dichiarazione di taverna e camera per locali inferiori a requisiti minimi di salubrità, altezza, superficie, rapporto aero-illuminante è stata conseguente il reale utilizzo? In tal caso oltre ad essere un abuso edilizio è anche sconveniente, sebbene debba essere dichiarata la reale destinazione. Forse il tecnico avrebbe dovuto essere più accorto. Comunque puoi riproporre una docfa per diversa distribuzione degli spazi interni.
     
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  5. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ringrazio tutti per le risposte. In effetti la situazione è a dir poco SURREALE.
    nel 2005/2006 è avvenuto quanto vi ho scritto. Nel 2007 l'immobile viene inserito in vendita giudiziaria. Nel 2008 la CTU del tribunale provvede alla perizia e, nonostante le evidenti discordanze, certifica sia la conformità del progetto, sia che NON ESISTONO DISCORDANZE FRA CONCESSIONI EDILIZIE E CATASTO (!). Nel 2012 acquisto l'immobile e una volta in possesso della titolarità, acquisisco le varie documentazioni.
    Nonostante quanto dichiarato dal CTU, mi tocca procedere a chiedere concessione in sanatoria (con i costi che sappiamo) che riesco ad ottenere nel settembre 2014.
    (rimangono ancora da sanare due muretti esterni in CA nel giardino presso il genio civile).
    Ora arriva anche questa novità dal Catasto/Agenzia Entrate.
    Quindi chi provvedette a concessioni e accatastamenti nel 2005 non era un mio tecnico
     
  6. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma se in cittadino non può fidarsi neanche di un giudice e del suo perito.... a chi può affidarsi???
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Sacrosanto quello che scrive Renato Pecchioni. Non ci si può fidare di quello che scrive il ctu, prima di acquistare all'asta è opportuno incaricare un tecnico di fiducia per verificare almeno la conformità edilizio/urbanistica e catastale. Troppi ctu non svolgono neppure l'incarico, lo affidano ad altri tecnici per cifre irrisorie che non compensano la ricerca dovuta, firmano soltanto. Se te la senti, dopo le opportune verifiche, fai causa al ctu per risarcimento danni, penso pure che gli competa una denuncia penale; io, ripeto dopo le dovute verifiche, segnalerei anche il fatto al presidente del Tribunale che dovrebbe prendere provvedimenti nei confronti del ctu.Meglio se fai scrivere da un avvocato.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se dopo l'acquisto all'asta di un immobile periziato da un CTU ci si accorge che la perizia è errata occorre rivolgersi al proprio legale perché faccia ricorso al giudice della procedura lamentando l'errata consulenza, eventualmente chiedendo i danni. Il giudice, accertata la veridicità del ricorso procederà a rettificare la consulenza e prenderà i dovuti provvedimenti nei confronti del CTU responsabile che sarà certamente cancellato dall'elenco dei consulenti tecnici del tribunale.
    Dice bene raffaelemaria, molti CTU che masticano poco la topografia si avvalgono della collaborazione di colleghi, quantomeno attrezzati, anche se non esperti, per dare risposte ai quesiti. Sovente chiedono al giudice l'autorizzazione di potersi avvalere di una collaborazione. Evidentemente, il risultato, come sempre, è in funzione della professionalità, dell'esperienza e del costo del collaboratore.
     
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  9. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Già mesi addietro ho chiesto udienza al giudice incaricato della procedura ottenendo una sorta di "me ne frego" ma
    questo non toglie che nell'immediatezza mi trovo a dover fronteggiare l'accertamento della Agenzia delle Entrate. Per questo chiedevo se in caso di discordanza fra accatastato e urbanistico ci sia una via per far rettificare l'accertamento
     
  10. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non hai ancora detto se quanto autorizzato corrisponde a quanto accatastato. In base a quanto risulta in Comune si possono fare delle proposte. Che il Giudice abbia risposto "me ne frego" a te, non lo farà se sarà un avvocato ad esporre la situazione. Probabilmente a ce ti ha risposto in modo evasivo, occorre scrivere con posta garantita (raccomandata)
     
  11. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    chiedo scusa ma, proprio in apertura della discussione, scrivo che si scopre la difformità di quanto a catasto con quanto in concessione.
    insomma, laddove è approvata su progetto una autorimessa, nel catasto risulta Taverna (H 240=non abitabile, oltretutto);
    laddove su progetto viene approvata "Soffitta" in catasto risulta Camera!!
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il locale taverna è utilizzabile come autorimessa e la camera come locale di sgombero, è sufficiente che proceda alla presentazione di una DOCFA per variazione di destinazione d'uso. E tutto torna regolare.
     
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  13. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non mi sembra che sia chiaro quanto scrivi in apertura della discussione, se così è la soluzione è quella proposta da Gianco. Non vedo altri problemi.
     
  14. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il problema è nel fatto che l'agenzia delle entrate asserisce che i mq. dell'unità immobiliare superano i 240 e, quindi, mi eroga riprese e sanzioni per circa 10.000 €..... proprio perché a catasto questi vani risultano taverna e camere, anziché soffitte e autorimessa (come da concessione edilizia)
     
  15. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    insomma, nella mia ignoranza della materia, mi chiedevo per quale motivo un tecnico, ben a conoscenza della pratica edilizia, procede ad un accatastamento difforme
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dovresti chiedere spiegazioni al tuo tecnico. Sappi che se avesse commesso un errore ne è responsabile e se dovesse negare l'evidenza hai il diritto di rivolgerti al Presidente del suo Collegio o Ordine professionale. Tutti noi professionisti siamo obbligati ad aver un'assicurazione professionale che interviene a ripagare gli eventuali danni.
     
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  17. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie per i vari pareri.
    La situazione evolve come segue:
    contattato il referente per la mia pratica mi suggerisce di recarmi in ufficio con una memoria di quanto accade e concordare un sopralluogo con il tecnico della agenzia delle entrate.
    Vi farò sapere delle evoluzioni ulteriori
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il tecnico dell'AdE non farà il sopralluogo. Il problema lo deve risolvere il tuo tecnico.
     
  19. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    il mio tecnico non può risolvere un qualcosa fatta nel 2006 da altro tecnico!
    anche se oggi provvedessi ad accatastare diversamente l'immobile, non potrebbe annullare un accertamento fatto
     
  20. Renato Pacchione

    Renato Pacchione Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    PS: Questa soluzione mi è stata prospettata dal referente della Agenzia d. E.
    Se non dovesse sistemare la situazione, allora si andrà al ricorso in commissione
     

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