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Marali

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buon giorno, il mio inquilino mi ha inviato lettera di disdetta in data 9/10/18, dichiarando l'intenzione di riconsegnare i locali liberi da persone e cose in data 9/04/19, quindi rispettando i sei mesi di preavviso. (preciso che il canone di locazione parte dal 25 del mese fino al 24 del mese successivo)
Ad aprile però mi ha detto a voce che avrebbe continuato la locazione, e di non tenere in considerazione la disdetta.
Ora ha cambiato di nuovo idea e mi ha detto (sempre a voce) che sta liberando i locali e mi ha dato appuntamento per la prossima settimana per vedere insieme che interventi sono necessari per riconsegnarmi il tutto in ordine (tinteggiatura ecc).
1a domanda: secondo voi è ancora valida la disdetta inviata in ottobre o ne dovrebbe fare un'altra?
2a domanda: è corretto considerare come data di fine locazione da comunicare all'Agenzia delle Entrate quella del verbale di riconsegna e della consegna delle chiavi? (presumibilmente fine maggio, quindi da comunicare entro il 24 giugno)
Grazie a chi mi vorrà rispondere
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
1) La lettera di disdetta è valida, non essendo stata revocata con altra comunicazione scritta.
Suppongo che tu, ricevuta la sua lettera del 09/10/2018, gli abbia risposto accettando la disdetta. E comunque la accetti, indipendentemente dai motivi eventualmente da lui addotti.

2) E' corretto.
La data del verbale di rilascio e restituzione chiavi alla proprietà coincide con quella di risoluzione del contratto.
Entro 30 gg dovrai comunicare la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
E dopo aver presentato il modello RLI, eventuali pagamenti oltre la scadenza sono relativi ha occupazione locali
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Nel mio caso ho ricevuto lettera di disdetta entro i 6 mesi con l'avviso che rilascera' i locali entro il 30 giugno. Nel frattempo ho trovato un nuovo inquilino che mi ha firmato il contratto in data 7 maggio con decorrenza 1 settembre e vuole che il contratto venga registrato subito.
Ho effettuato la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate con data 30 giugno ma ora sono in dubbio se posso fare o meno la registrazione del nuovo contratto che andrebbe effettuata entro 30 gg dalla sottoscrizione (7 giugno) . Mi date un consiglio ?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ho effettuato la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate con data 30 giugno
Questo non mi pare corretto.
La risoluzione anticipata del contratto si comunica all'Agenzia delle Entrate quando l'immobile viene effettivamente rilasciato dal conduttore (la data di risoluzione coincide con quella del verbale di rilascio e restituzione chiavi).
Non ho mai sentito che la risoluzione si comunichi in anticipo; perché la data effettiva di rilascio potrebbe non coincidere con quella indicata dal conduttore nella lettera di disdetta.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
.... e quindi non potevo sottoscrivere neppure un nuovo contratto se non dopo l'effettivo rilascio dell'immobile. Mi sembra pero' essere questa una limitazione non sostenibile perche' danneggia il proprietario che non puo' far entrare un nuovo inquilino immediatamente dopo che l'immobile sia rilasciato. Nel caso di non effettivo rilascio alla data indicata credo che l'affittuario si trovi in uno stato di "occupazione abusiva" e di responsabilita' per il mancato ingresso del nuovo inquilino perseguibile legalmente
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non potevo sottoscrivere neppure un nuovo contratto se non dopo l'effettivo rilascio dell'immobile
Il problema sorge se l'attuale inquilino non rilascia l'immobile entro la data prevista nella disdetta (30 giugno) e continua ad occuparlo per più di due mesi. In tal caso come potrebbe il nuovo conduttore prenderne possesso il 1° settembre?
Ovviamente ti auguro che ciò non capiti, ma è un rischio da prendere in considerazione.

Una curiosità: hai presentato il mod RLI di risoluzione anticipata telematicamente o allo sportello dell'Agenzia delle Entrate?
E' stata accettata la data di risoluzione al 30 giugno senza alcuna obiezione sul fatto che è un evento futuro non ancora verificatosi?
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ho contattato il nuovo inquilino e concordato di cambiare al 30 Agosto la data di sottoscrizione del contratto in modo da avere tempo fino al 30 settembre per la registrazione.
Se l'attuale inquilino non rilascera' l'appartamento (e' un avvocato e visto che mi ha dato recesso anticipato nei termini spero che abbia gia' trovato una nuova sistemazione, d'altronde era anche disponibile ad andare via prima) e nel caso che il nuovo inquilino ( e' una coppia che attualmente vivono con i genitori) non voglia attendere passeremo alle vie legali e salvo un giudice ottuso (capita) dovrei avere ragione ed essere sollevato da ogni responsabilita'.
Nei riguardi dell'Agenzia delle Entrate visto che la procedura telematica e' andata a buon fine non credo possano sollevare eccezioni nel caso, remoto, se ne accorgessero e non credo sia prevista alcuna ammenda visto che non ho eluso ne evaso nulla anzi ho anticipato il pagamento della tassa di risoluzione.
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sicuramente non si tratta né di elusione né di evasione!

Evidentemente la procedura telematica non considera un'anomalia aver comunicato in anticipo un evento (la risoluzione del contratto) previsto in una data futura non del tutto certa.
Se nel tuo cassetto fiscale c'è già la ricevuta del mod. RLI per la risoluzione, direi che va bene così.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non pretendo di entrare nei pensieri dei legali e dei fiscalisti.

Anch'io aspetto a trasmettere la risoluzione quando ho le chiavi: ma credo solo per non dover questionare.

Ma di principio se uno mi dà distretta per il 30/6 io sono tenuto a considerare la eventuale occupazione oltre il 30/6 come occupazione senza titolo e quanto ancora percepito si configurerebbe come indennità.
Secondo: la sottoscrizione di un nuovo contratto, con decorrenza successiva alla data di rilascio comunicata, che va registrata entro 30 gg , fa fede del fatto che tu hai effettivamente avuto l'opportunità di locare i locali ad un nuovo conduttore.

Se l'attuale occupante dovesse ritardare e metterti i bastoni tra le ruote, secondo me avresti diritto a chiedere i danni e quant'altro compete, avendo ostacolato la negoziazione lecita successiva: e credo che l'entità potrebbe non limitarsi al mancato introito di qualche mensilità, ma dipenda dalla durata del nuovo contratto.

Anche dilazionare la data di sottoscrizione del nuovo contratto, è un rischio che ti prendi: fino a quella data il nuovo locatario potrebbe cambiare idea e resteresti con un pugno di mosche.

Quanto a segnalare il RLI in data antecedente la data di rilascio (effettiva o comunicata), non conosco regolamenti ostativi. (anche se gli impiegati ti rispondono sempre che si deve comunicare il rilascio solo dopo l'evento.

Ma anche questa risposta è opinabile: esempio ne è in caso di sfratto in data XX e sgombero coatto 4 mesi dopo, in data YY : anche li Agenzia delle Entrate ti dice che devi aspettare YY, ma poi , indicando come data di rilascio la data di convalida dello sfratto, XX, ti applicano le sanzioni per ritardata registrazione ....
Purtroppo la situazione è quella di un davide (con la d minuscola) contro Golia
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
in caso di sfratto in data XX e sgombero coatto 4 mesi dopo, in data YY : anche li Agenzia delle Entrate ti dice che devi aspettare YY,
Questo non mi risulta.

In caso di sfratto per morosità, il contratto è risolto dal Giudice quando lo sfratto viene convalidato.

Quindi la risoluzione deve essere comunicata col mod. RLI entro 30 gg dalla data di convalida, indipendentemente dal fatto che l'ex conduttore non abbia ancora rilasciato l'immobile.
All'Agenzia delle Entrate di Torino si regolano così; non gli interessa la data di sgombero.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
All'Agenzia delle Entrate di Torino si regolano così; non gli interessa la data di sgombero.
Che mi sembra corretto....
A 25 km da Torino, in una sua succursale mi hanno fatto aspettare fino alla data di sgombero: io ho comunque riportato la data convalidata dal giudice.....: a pensar male direi che ci provano, così credono di poter lucrare qualche mensilità da dichiarare come reddito. (Il che non ha senso se sfratti per morosità, ma come sai in caso di contratti non abitativi...)
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
"Anche dilazionare la data di sottoscrizione del nuovo contratto, è un rischio che ti prendi: fino a quella data il nuovo locatario potrebbe cambiare idea e resteresti con un pugno di mosche. "

Il contratto firmato in data 7 maggio dal nuovo inquilino rimane in mie mani ed e' comunque legalmente valido. Se il nuovo inquilino cambiasse idea potrei comunque oppormi legalmente e registrarlo al limite in ritardo pagando la prevista penale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il contratto firmato in data 7 maggio dal nuovo inquilino rimane in mie mani ed e' comunque legalmente valido. Se il nuovo inquilino cambiasse idea potrei comunque oppormi legalmente e registrarlo al limite in ritardo pagando la prevista penale.
Questo è positivo: ma citavo il problema per evidenziare il fatto che ci possono essere delle ragioni valide per proceder come suggerivi. La Agenzia delle Entrate detta le sue regole, ma devono riguardare solo i fini loro: Non dovrebbero interferire con la libertà contrattuale dei cittadini: non so se ho reso l'idea.

Che poi sia opportuno avvisare/segnalare anche al vecchio inquilino che sulla base della loro dichiarazione ti stai prendendo impegni seri con altri, questo fa parte del buon senso e del corretto modo di rapportarsi. Non sempre è "conveniente" mettere tutte le azioni in serie. Il tram non è detto che passi due volte.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
"Che poi sia opportuno avvisare/segnalare anche al vecchio inquilino che sulla base della loro dichiarazione ti stai prendendo impegni seri con altri, questo fa parte del buon senso e del corretto modo di rapportarsi. Non sempre è "conveniente" mettere tutte le azioni in serie. Il tram non è detto che passi due volte. "

Ma certamente l'attuale inquilino che ha dato disdetta anticipata e' stato messo al corrente che e' stato da me stipulato nuovo contratto con la data di decorrenza e che il contratto e' stato effettuato con persone che hanno visitato l'abitazione in sua presenza visto che contrattualmente mi ha dato disponibilita' ad effettuare tale visita
 

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