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  1. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Salve, come locatori abbiamo dato disdetta alla prima scadenza (4 anni) del contratto abitativo 4+4 per vendere l'immobile a terzi, dando comunicazione del mancato rinnovo del contratto 6 mesi prima al conduttore e concedendogli la prelazione che non ha esercitato (mi sono fatta firmare una lettera in cui rinuncia all'acquisto anche se il prezzo comunicato dovesse essere ribassato). Nei 6 mesi in cui l'inquilino è stato dentro in attesa della fine locazione, nonostante pubblicità non abbiamo avuto nessuna richiesta d'acquisto da terzi, se non a prezzi di svendita. L'inquilino si è trasferito (con un debito nei ns. confronti pari al costo di un'azione legale che quindi eviteremo), ora l'appartamento è vuoto e più appetibile e proveremo nuovamente a venderlo (ma non a svenderlo).
    Mi chiedo quanto tempo dovrà passare prima di sentirci liberi da ogni eventuale richiesta dell'ex inquilino. Avevamo intenzione di far trascorrere altri 6 mesi, ma se non c'è nessun acquirente, possiamo locarlo nuovamente? L'appartamento è di 3 eredi: poichè non ci troviamo con la gestione "multipla" potebbe passare ad uno solo di essi con un congruo corrispettivo o una compensazione di proprietà (esempio, io prendo tutto l'appartamento X, l'altro un rustico al 100%, l'altro un terreno al 100% che ora sono in cointestazione...). Mi spiegate l' art.3 comma 5 L.461/1998???
    Domanda complicatina, attendo fiduciosa.
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Probabilmente ti riferisci alla legge 431/1998, il cui art. 3 c. 5 recita:

    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

    Se entro 12 mesi da quando avete riottenuto la disponibilità dell'immobile non l'avete adibito "all'uso per il quale avete esercitato facoltà di disdetta" (vendita), l'ex inquilino ha diritto al ripristino della locazione o al risarcimento del danno (almeno 36 mensilità del canone).
     
  3. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie, sì mi riferivo a quell'articolo ma il mio discorso è diverso. Noi già nei 6 mesi di preavviso avevamo adibito a "vendita" il suddetto appartamento sui siti web, ora che è libero abbiamo anche affisso il cartello "vendesi" ben visibile. Ma la mia domanda è quanto dobbiamo aspettare se nessuno fosse interessato all'acquisto (vedi sopra nella mia domanda le opzioni che vorremmo fare trascorsi altri 6 mesi)?
     
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I 12 mesi che voi proprietari avete a disposizione per vendere l'immobile decorrono dalla data in cui l'inquilino se n'è andato e vi ha restituito le chiavi (quindi senza contare i 6 mesi di preavviso durante i quali voi avete legittimamente pubblicizzato online l'appartamento). Se, ad esempio, l'appartamento vi è stato riconsegnato oggi, i 12 mesi a vostra disposizione per venderlo a terzi decorrono da oggi.

    Per quanto riguarda il motivo della disdetta, penso abbiate fatto riferimento all'art. 3 c. 1 lett g):

    "g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."

    Posto che tutti 3 i proprietari soddisfino le suddette condizioni, a me pare che intestare l'appartamento ad uno solo di essi in base ad una permuta di terreni/rustici che verrebbero intestati agli altri due comproprietari eventualmente con compensazioni in denaro, non sia assimilabile ad una vendita a terzi.
    E' esclusa la locazione ad un altro inquilino.

    Penso che il diritto dell'ex inquilino al ripristino della locazione o al risarcimento (esercitabile se entro 12 mesi dal rilascio l'appartamento non è stato venduto a terzi) sia soggetto alla prescrizione di 5 anni (art. 2948 Codice Civile).

    Questa è la mia opinione, aspettiamo pareri più autorevoli da altri membri del forum!
     
    Ultima modifica: 7 Febbraio 2015
  5. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto ti ringrazio per la risposta, ma spero vivamente che la tua opinione venga smentita dagli altri membri del forum... ok i 12 mesi ma addirittura 5 anni per l'inquilino per reclamare sarebbero davvero una fregatura considerando il costo di mantenimento di una casa vuota ... se nessuno l'acquista in un anno, pensavamo di locarla nuovamente (o cmq. assegnarla ad uno solo degli eredi), non svenderla.
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io penso che i 5 anni siano il tempo concesso all'inquilino per reclamare i suoi diritti in caso di tua inadempienza per mancato rispetto dei 12 mesi. Per es. se tu dai nuovamente in locazione l'appartamento entro 10 mesi dalla data in cui l'ha lasciato libero il vecchio inquilino, quest'ultimo avrà 5 anni per reclamare i propri diritti (rientro o risarcimento danni). Se invece un'operazione analoga la fai dopo 13 mesi, il vecchio inquilino non avrà nulla a pretendere, chiaramente solo se tu avrai operato secondo i dettami della legge in materia.
     
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  7. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    confortante Alberto Bianchi ... anche io avevo interpretato cosi... "chiaramente solo se tu avrai operato secondo i dettami della legge in materia" ... annunci internet e cartello "vendesi" ok?
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sono anch'io proprietaria e spero che la vostra interpretazione (favorevole al proprietario) sia corretta.

    Ma faccio un'osservazione, che schematizzo come segue.
    - Il proprietario manda via l'inquilino per un motivo previsto dalla legge (la vendita), quindi ha ragione nel farlo;
    - la legge gli concede 12 mesi di tempo per realizzare questo motivo;
    - trascorsi i 12 mesi NON ha realizzato la vendita (che è il motivo al quale si è appellato per disdire il contratto in essere e mandare via l'inquilino): non vi pare che il proprietario passi automaticamente dalla parte del torto?

    Secondo la vostra interpretazione nel tredicesimo mese il proprietario può fare ciò che vuole: affittare l'appartamento ad altre persone, intestarlo diversamente, ecc. E l'ex inquilino non ha più diritto ad essere risarcito.

    Invece leggendo la norma mi pare di capire che allo scadere dei 12 mesi sorga il diritto dell'ex inquilino al rientro o al risarcimento, proprio perché il proprietario non ha adibito l'appartamento all'uso per il quale ha esercitato facoltà di disdetta, cioè non lo ha venduto.
    Non so se il proprietario possa esimersi dal risarcimento sostenendo che duranti i 12 mesi sono mancati gli acquirenti, avrebbe dovuto abbassare il prezzo e svendere, ecc.
     
  9. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    art.3 comma 5 L.461/1998: nel caso prospettato il locatore lo ha adibito immediatamente dalla data in cui ne è rientrato nella disponibilità alla vendita a terzi (disdetta esercitata con il punto g art.3 l.431/98 , il locatore INTENDA vendere l'immobile a terzi; io per 12 mesi cercherò di vendere l'immobile ma non è detto che ci riesca!), ok per dodici mesi no altri scopi ma dopo sarò libera di farne cosa voglio?? attendesi pareri da superesperti, grazie, se dovessi aspettare ancora 5 anni come dice uva mi pare un'altra truffa autorizzata pro conduttori! Sentenze in merito? Riferimenti di legge?
     
    Ultima modifica: 7 Febbraio 2015
  10. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tenuto conto della situazione di crisi economica ed in particolare del settore immobiliare credo che un giudice, in casi del genere, terrebbe conto di tale aspetto.
    Il locatore se dimostra di aver fatto il possibile per vendere l'appartamento, con inserzioni su riviste specializzate o incarichi ad agenzie, non può certo essere obbligato, per evitare il pagamento del risarcimento, a vendere ad un prezzo di svendita che gli avrebbe comportato un maggior onere ben superiore all'ammontare del risarcimento stesso.
    Quì si vogliono riconoscere al locatario dei diritti e delle garanzie addirittura superiori all'indennità di avviamento riconosciuta, in casi analoghi, ad un imprenditore che in tale immobile svolge un'attività a contatto con il pubblico.
    Mi pare che tali garanzie non vengano previste per chi svolge un'attività di lavoro autonomo o un'attività professionale seppure a contatto con il pubblico.
    Hanno senso tali disparità di trattamento ?
    Mi pare inoltre che se le leggi italiane prevedono queste cose, non ci sarebbe da meravigliarsi se poi l'Italia si trova nello stato in cui si trova. Evadi centinaia di milioni e non vai in galera, guidando ubriaco ammazzi delle persone sulle strisce pedonali e ti fan passare qualche ora in caserma per l'interrogatorio e poi ti mandano a casa ai domiciliari. Mah.
    Comunque aspettiamo il parere di professionisti della materia.
     
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  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con Alberto Bianchi: il giudice dovrebbe tenere conto della crisi nel settore immobiliare. E valutare altri fattori, che rendano evidente non solo l'intenzione ma anche il comportamento effettivo del proprietario per realizzare la vendita.
    Il prezzo richiesto dovrebbe non discostarsi troppo dalle condizioni di mercato attuali per un appartamento con quelle caratteristiche, in quello stato di manutenzione/vetustà, in quella zona.
    Valutare se durante i 12 mesi il proprietario ha realizzato molte visite di aspiranti acquirenti, se ha avuto delle offerte e a che prezzo, se avendole avute perché le ha rifiutate. Se ha eventualmente ridimensionato una richiesta che inizialmente era fuori mercato in quanto troppo elevata. Se ha conferito mandato ad un'agenzia.
    Insomma, se ha fatto tutto il possibile per riuscire a vendere (senza svendere!)
    Forse sarebbe utile la stima realistica di un agente immobiliare per avere un'indicazione del prezzo al quale è ragionevolmente possibile vendere l'appartamento in un lasso di tempo non superiore a 12 mesi. Lo dico perché a volte i proprietari (io per prima) tendono a sovrastimare il valore dei loro immobili.
    Se queste condizioni sono soddisfatte l'ex inquilino avrebbe difficoltà a pretendere il risarcimento sostenendo che l'intenzione del proprietario di vendere la casa non era veritiera.
     
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  12. Maxximo

    Maxximo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ditemi se ho ben capito.
    Dal prossimo dicembre decorrono glil ultimi 12 mesi di un 4+4 cioè 8° anno.
    Io locatore posso adesso a giugno con 6 mesi di preavviso fare la disdetta per vendita e rescindere il contratto anticipatamente a dicembre?
    Non avrei il problema dell'eventuale invenduto.
    Ringrazio in anticipo per risposte.
    ovvero 5
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il tuo è un caso diverso da quello di cui si stava discutendo (disdetta da parte del locatore al termine del quarto anno, che è ammessa solo in determinati casi tassativamente elencati dalla legge).

    Allo scadere dell'ottavo anno il proprietario può comunque disdettare il contratto (inviando la comunicazione all'inquilino con raccomandata ar almeno sei mesi prima della scadenza) evitando che si rinnovi automaticamente.
    La disdetta al termine dell'ottavo anno non richiede motivazione; quindi non devi precisare la tua intenzione di vendere l'immobile o destinarlo ad altro uso.
     
  14. Maxximo

    Maxximo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma parlavo di disdetta nel 7° annno con recesso del locatore per vendita. Su questo chiedevo.
     
  15. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Non puoi disdettare al settimo anno per vendita, devi aspettare la scadenza dell'ottavo anno ed in quel caso non devi fornire nessuna spiegazione; puoi comunque vendere l'appartamento quando vuoi ma l'inquilino ha diritto di restare fino alla scadenza dei primi 8 anni anche con un nuovo locatore. Il tuo è un caso diverso da quello di cui stavamo discutendo!
     
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