Disdetta contratto locazione ... quanti mesi devo aspettare dopo?

[cec]

Salve, come locatori abbiamo dato disdetta alla prima scadenza (4 anni) del contratto abitativo 4+4 per vendere l'immobile a terzi, dando comunicazione del mancato rinnovo del contratto 6 mesi prima al conduttore e concedendogli la prelazione che non ha esercitato (mi sono fatta firmare una lettera in cui rinuncia all'acquisto anche se il prezzo comunicato dovesse essere ribassato). Nei 6 mesi in cui l'inquilino è stato dentro in attesa della fine locazione, nonostante pubblicità non abbiamo avuto nessuna richiesta d'acquisto da terzi, se non a prezzi di svendita. L'inquilino si è trasferito (con un debito nei ns. confronti pari al costo di un'azione legale che quindi eviteremo), ora l'appartamento è vuoto e più appetibile e proveremo nuovamente a venderlo (ma non a svenderlo).
Mi chiedo quanto tempo dovrà passare prima di sentirci liberi da ogni eventuale richiesta dell'ex inquilino. Avevamo intenzione di far trascorrere altri 6 mesi, ma se non c'è nessun acquirente, possiamo locarlo nuovamente? L'appartamento è di 3 eredi: poichè non ci troviamo con la gestione "multipla" potebbe passare ad uno solo di essi con un congruo corrispettivo o una compensazione di proprietà (esempio, io prendo tutto l'appartamento X, l'altro un rustico al 100%, l'altro un terreno al 100% che ora sono in cointestazione...). Mi spiegate l' art.3 comma 5 L.461/1998???
Domanda complicatina, attendo fiduciosa.

 

[uva]

Probabilmente ti riferisci alla legge 431/1998, il cui art. 3 c. 5 recita:

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

Se entro 12 mesi da quando avete riottenuto la disponibilità dell'immobile non l'avete adibito "all'uso per il quale avete esercitato facoltà di disdetta" (vendita), l'ex inquilino ha diritto al ripristino della locazione o al risarcimento del danno (almeno 36 mensilità del canone).

 

[cec]

Grazie, sì mi riferivo a quell'articolo ma il mio discorso è diverso. Noi già nei 6 mesi di preavviso avevamo adibito a "vendita" il suddetto appartamento sui siti web, ora che è libero abbiamo anche affisso il cartello "vendesi" ben visibile. Ma la mia domanda è quanto dobbiamo aspettare se nessuno fosse interessato all'acquisto (vedi sopra nella mia domanda le opzioni che vorremmo fare trascorsi altri 6 mesi)?

 

[uva]

I 12 mesi che voi proprietari avete a disposizione per vendere l'immobile decorrono dalla data in cui l'inquilino se n'è andato e vi ha restituito le chiavi (quindi senza contare i 6 mesi di preavviso durante i quali voi avete legittimamente pubblicizzato online l'appartamento). Se, ad esempio, l'appartamento vi è stato riconsegnato oggi, i 12 mesi a vostra disposizione per venderlo a terzi decorrono da oggi.

Per quanto riguarda il motivo della disdetta, penso abbiate fatto riferimento all'art. 3 c. 1 lett g):

"g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."

Posto che tutti 3 i proprietari soddisfino le suddette condizioni, a me pare che intestare l'appartamento ad uno solo di essi in base ad una permuta di terreni/rustici che verrebbero intestati agli altri due comproprietari eventualmente con compensazioni in denaro, non sia assimilabile ad una vendita a terzi.
E' esclusa la locazione ad un altro inquilino.

Penso che il diritto dell'ex inquilino al ripristino della locazione o al risarcimento (esercitabile se entro 12 mesi dal rilascio l'appartamento non è stato venduto a terzi) sia soggetto alla prescrizione di 5 anni (art. 2948 Codice Civile).

Questa è la mia opinione, aspettiamo pareri più autorevoli da altri membri del forum!

 

[cec]

Penso che il diritto dell'ex inquilino al ripristino della locazione o al risarcimento (esercitabile se entro 12 mesi dal rilascio l'appartamento non è stato venduto a terzi) sia soggetto alla prescrizione di 5 anni (art. 2948 Codice Civile).Questa è la mia opinione, aspettiamo pareri più autorevoli da altri membri del forum!

Innanzitutto ti ringrazio per la risposta, ma spero vivamente che la tua opinione venga smentita dagli altri membri del forum... ok i 12 mesi ma addirittura 5 anni per l'inquilino per reclamare sarebbero davvero una fregatura considerando il costo di mantenimento di una casa vuota ... se nessuno l'acquista in un anno, pensavamo di locarla nuovamente (o cmq. assegnarla ad uno solo degli eredi), non svenderla.

 

[alberto bianchi]

Io penso che i 5 anni siano il tempo concesso all'inquilino per reclamare i suoi diritti in caso di tua inadempienza per mancato rispetto dei 12 mesi. Per es. se tu dai nuovamente in locazione l'appartamento entro 10 mesi dalla data in cui l'ha lasciato libero il vecchio inquilino, quest'ultimo avrà 5 anni per reclamare i propri diritti (rientro o risarcimento danni). Se invece un'operazione analoga la fai dopo 13 mesi, il vecchio inquilino non avrà nulla a pretendere, chiaramente solo se tu avrai operato secondo i dettami della legge in materia.

 

[cec]

confortante Alberto Bianchi ... anche io avevo interpretato cosi... "chiaramente solo se tu avrai operato secondo i dettami della legge in materia" ... annunci internet e cartello "vendesi" ok?

 

[uva]

Sono anch'io proprietaria e spero che la vostra interpretazione (favorevole al proprietario) sia corretta.

Ma faccio un'osservazione, che schematizzo come segue.
- Il proprietario manda via l'inquilino per un motivo previsto dalla legge (la vendita), quindi ha ragione nel farlo;
- la legge gli concede 12 mesi di tempo per realizzare questo motivo;
- trascorsi i 12 mesi NON ha realizzato la vendita (che è il motivo al quale si è appellato per disdire il contratto in essere e mandare via l'inquilino): non vi pare che il proprietario passi automaticamente dalla parte del torto?

Secondo la vostra interpretazione nel tredicesimo mese il proprietario può fare ciò che vuole: affittare l'appartamento ad altre persone, intestarlo diversamente, ecc. E l'ex inquilino non ha più diritto ad essere risarcito.

Invece leggendo la norma mi pare di capire che allo scadere dei 12 mesi sorga il diritto dell'ex inquilino al rientro o al risarcimento, proprio perché il proprietario non ha adibito l'appartamento all'uso per il quale ha esercitato facoltà di disdetta, cioè non lo ha venduto.
Non so se il proprietario possa esimersi dal risarcimento sostenendo che duranti i 12 mesi sono mancati gli acquirenti, avrebbe dovuto abbassare il prezzo e svendere, ecc.

 

[cec]

art.3 comma 5 L.461/1998: nel caso prospettato il locatore lo ha adibito immediatamente dalla data in cui ne è rientrato nella disponibilità alla vendita a terzi (disdetta esercitata con il punto g art.3 l.431/98 , il locatore INTENDA vendere l'immobile a terzi; io per 12 mesi cercherò di vendere l'immobile ma non è detto che ci riesca!), ok per dodici mesi no altri scopi ma dopo sarò libera di farne cosa voglio?? attendesi pareri da superesperti, grazie, se dovessi aspettare ancora 5 anni come dice uva mi pare un'altra truffa autorizzata pro conduttori! Sentenze in merito? Riferimenti di legge?

 

[alberto bianchi]

Tenuto conto della situazione di crisi economica ed in particolare del settore immobiliare credo che un giudice, in casi del genere, terrebbe conto di tale aspetto.
Il locatore se dimostra di aver fatto il possibile per vendere l'appartamento, con inserzioni su riviste specializzate o incarichi ad agenzie, non può certo essere obbligato, per evitare il pagamento del risarcimento, a vendere ad un prezzo di svendita che gli avrebbe comportato un maggior onere ben superiore all'ammontare del risarcimento stesso.
Quì si vogliono riconoscere al locatario dei diritti e delle garanzie addirittura superiori all'indennità di avviamento riconosciuta, in casi analoghi, ad un imprenditore che in tale immobile svolge un'attività a contatto con il pubblico.
Mi pare che tali garanzie non vengano previste per chi svolge un'attività di lavoro autonomo o un'attività professionale seppure a contatto con il pubblico.
Hanno senso tali disparità di trattamento ?
Mi pare inoltre che se le leggi italiane prevedono queste cose, non ci sarebbe da meravigliarsi se poi l'Italia si trova nello stato in cui si trova. Evadi centinaia di milioni e non vai in galera, guidando ubriaco ammazzi delle persone sulle strisce pedonali e ti fan passare qualche ora in caserma per l'interrogatorio e poi ti mandano a casa ai domiciliari. Mah.
Comunque aspettiamo il parere di professionisti della materia.