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  1. Superbeo77

    Superbeo77 Nuovo Iscritto

    Salve....Abbiamo intrapreso l'acquisto di un appartamento attualmente locato a studenti...In fase preliminare, il proprietario ci aveva detto che il contratto scadeva il prossimo 15 Ottobre, e che per allora i ragazzi avrebbero liberato l'immobile...Durante la stesura dell'impegno all'acquisto (preparatorio al compromesso..) leggendo il contratto è venuto fuori che in realtà si trattava di un contratto 1+1, nel senso che, salvo disdetta degli occupanti 3 mesi prima della scadenza, lo stesso si intendeva tacitamente rinnovato per l'anno successivo...non si faceva menzione, insomma, della possibilità che fosse il proprietario (o il subentrante tale, in questo caso...) a poter disdettare gli occupanti ! Dobbiamo ancora parlare con i ragazzi per verificare le loro reali intenzioni sull'alloggio (..magari, come supponeva l'attuale proprietario, potrebbe anche essere loro intenzione lasciare comunque, a scadenza o prima, l'alloggio in questione..):legare però le nostre prospettive di iniziare i lavori di ristrutturazione alla volontà degli occupanti non ci lascia proprio soddisfatti...Al di là di ogni commento sulla leggerezza dell'attuale proprietario nel fornire informazioni quanto meno incomplete, volevo chiedervi se qualcuno conosce come dono disciplinati questi contratti ,e se, pur non menzionata sul contratto, esiste la possibilità che sempre entro determinati tempi, possa essere il sottoscritto, una volta subentrato (e magari gestita in via amichevole la cosa con i ragazzi..) a disdettare il contratto e prendere pienamente possesso dell'alloggio...Grazie
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Contratto transitorio 1+1

    Rinnovo automatico, salvo disdetta.

    Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino.
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il contratto transitorio 1 + 1 non esiste o almeno non è regolato dalla Legge. Il contratto transitorio conforme al modello previsto dal DM 30/12/2002 dura da 1 a 18 mesi e poi scade senza possibilità di proroga (se le esigenze permangono se ne deve stipulare un altro).
    Se i contratti ad uso transitorio non vengono redatti in base ai modelli previsti dal DM 30/12/2002 o a quelli definiti negli accordi territoriali dove ha sede l'immobile, vengono ricondotti ex lege a dei contratti a canone libero dalla durata di 4 + 4 anni.
     
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  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    SONO ABUSIVI.

    Durata : non può essere inferiore inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.

    Esigenze transitorie : la Legge prende in considerazione sia le esigenze dell'inquilino che ha bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

    Mancata conferma delle esigenze transitorie : qualora i motivi della transitorietà non siano verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.

    Disdetta :alla scadenza del contratto l'inquilino dovrà lasciare l'abitazione senza necessità di disdetta da parte del locatore. Non è previsto il rinnovo automatico del contratto.

    Recesso del conduttore : l'affittuario potrà lasciare l'immobile in qualsiasi momento per gravi motivi documentati ma deve comunque fornire un preavviso di almeno 3
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Erano abusivi ... da quando il precedente locatore non li ha fatti uscire al termine del primo anno sono e non sono state confermate le esigenze di transitorietà non lo sono più, quindi se loro decidono di restare possono contare su un contratto che si è automaticamente trasformato n 4 + 4.
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sono abusivi i contratti 1+1 (questo il senso della mia affermazione):daccordo:
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Giustissimo, infatti non sono previsti dalla normativa.
    E' capitato a una persona che conosco che un'agenzia immobiliare avesse stipulato per suo conto un contratto del genere.
    Ovviamente l'ho consigliato di rifarlo di comune accordo con gli inquilini in maniera conforme alla legge e così ha fatto, ma ritengo sia un caso abbastanza diffuso ... purtroppo.
     
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  8. Superbeo77

    Superbeo77 Nuovo Iscritto

    Ragazzi, vi ringrazio dei vostri interventi, sono utilissimi e vi vedo molto ben informati...Alcune precisazioni : il contratto deve ancora arrivare alla prima scadenza : infatti è stato stipulato lo scorso 15/10/2012 : il primo anno, quindi, scade il prossimo 15/10/2013 (data nella quale, non si sa basadosi su che cosa, l'attuale proprietario sosteneva che i ragazzi "avrebbero liberato l'appartamento" : in realtà, dalla lettura del contratto, pare evidente che se non fossero i ragazzi stessi a disdettare 3 mesi prima della scadenza (entro 15/07 prossimo, quindi) , il contratto si rinnova automaticamente per un altro anno...Possibile che le cose stiano così ? Possibile che l'affittuario non abbia la facoltà alcuna di potersi liberare legalmente degli obblighi assunti con una normale disdetta ?tra l'altro...non ho ben capito il passaggio dove spiegate come questo contratto attualmente in piedi potrebbe trasformarsi automaticamente in un 4+4....potreste essere più precisi ?
     
  9. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Provo a risponderti io: Per poter fare un contratto transitorio, ci devono essere delle condizioni particolari, tipo "l'inquilino ha un contratto lavorativo di 12 mesi o di 14 mesi dopo di che si trasferisce altrove" oppure il proprietario affitta per solo 12 mesi, 15 mesi, perchè dopo deve fare dei lavori o darlo a un figlio... L'inquilino dovrebbe dimostrare con una pezza d'appoggio (nel nostro esempio il contratto di lavoro) la necessità della transitorietà. Per il proprietario, la verifica è a posteriori: se non fa quello che aveva detto deve risarcire l'inquilino. Nel contratto, tra l'altro, dovrebbe esserci scritto chi dei due ha chiesto la transitorietà, se l'inquilino o il prorpietario e perchè

    Questo contratto prevede l'uso di un modello standard ministeriale (o comunale), deve aver durata da 12 a 18 mesi e non è rinnovabile.
    Il fatto che in quel contratto sia previsto il rinnovo lo rende un contratto "fuorilegge" perchè manca il presupposto della transitorietà. Doveva essere di 12 mesi non rinnovabile e con la motivazione. Mancando quel presupposto della transitorietà, doveva essere fatto un contratto 4+4 e ora gli inquilini potrebbero chiedere questa trasformazione.
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Requisiti: Il proprietario o l'inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio. L'esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va provata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
    L’esigenza transitoria del conduttore – dispone il terzo comma dell’art. 2 del citato decreto ministeriale- deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

    Inoltre il verificarsi dell’esigenza transitoria del locatore e del conduttore (secondo comma stesso art.) deve essere confermato tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza, nel termine stabilito dal contratto.

    Se il locatore non adempie a questo onere, o se vengono meno le cause della transitorietà, la durata del contratto è ricondotta a quella prevista dal primo comma dell’art. 2 L. 9/12/1998, n. 431, ossia quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.
    In pratica se il proprietario affitta con un 4+4 deve applicare lo stesso canone e senza agevolazioni.
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    è un contratto transitorio per studenti

    Scusate, ma avete tutti dimenticato (o non avete letto bene) che si tratta di un contratto per studenti. Ovvero un contratto che ha durata variabile da 6 a 36 mesi e che alla prima scadenza si rinnova automaticamente alle stesse condizioni della prima stesura se non viene disdettato entro 3 mesi dalla scadenza dal conduttore. Non è prevista, per questa tipologia di contratti, la disdetta da parte del locatore.

    Dunque, a mio avviso, il contratto di locazione è perfettamente valido. Pertanto, prima impegnarsi nell'acquisto, io consiglierei di avere in mano la disdetta da parte degli inquilini (e di questo si deve occupare l'attuale proprietario. Se volete comunque fare una proposta, mettete una condizione sospensiva o una penale legata al mancato ottenimento della disdetta), a meno di non dover attendere un anno in più prima di poter entrare nell'appartamento.
     
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  12. Carapax77

    Carapax77 Membro Attivo

    Affitto personalmente a studenti e conosco la tipologia del contratto. Quello a cui state facendo erroneamente riferimento è un contratto transitorio semplice (da 1 a 18 mesi nn rinnovabili), quello in questione invece è un "contratto transitorio per le esigenze abitative degli studenti universitari", che prevede una durata da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36, rinnovabili automaticamente alla scadenza per un eguale periodo. Non vi e' modo da parte del proprietario di evitare la proroga, è una facoltà che hanno solo gli inquilini. E, ad ogni modo, un contratto 1+1 (12 mesi +12 mesi) e' regolarissimo. Le esigenze di transitorietà sono giustificate dagli inquilini con l'esibizione di regolare certificato di frequenza di un corso di studi, solitamente richiesto dal proprietario all'atto della stipula, non c'e' da mandare nessuna raccomandata di conferma come per i transitori semplici. A mio modo di vedere il mio coetaneo superbeo dovrebbe puntare su qualche vizio del contratto stesso che possa valerne la nullità, uno potrebbe essere la mancanza di requisiti (status di studente) da parte degli inquilini o eventualmente altro.
     
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  13. Superbeo77

    Superbeo77 Nuovo Iscritto

    Ciao, in effetti il tuo intervento fotografa esattamente la situazione : il contratto è sicuramente legittimo (è un modello comunale, regolarmente registrato...) e anche la prospettiva di rimanere"fregati" se non ci si basa sulla ragionevolezza dei ragazzi stessi, coscienti che l'appartamento era in vendita ma non per questo per forza "costretti" a non godere pienamente del contratto che hanno sottoscritto...(il fesso è stato l'attuale proprietario, che forse manco s'era reso conto di aver assunto l'impegno per un 1+1..)..Sarei più che disposto ad aiutarli a trovare una altra sistemazione, pur di avere la certezza (leggi-la disdetta firmata...) che alla prima scadenza a metà Ottobre abbia l'appartamento libero.... Ma qui si entra in un altro discorso...L'unica è venire a un accordo condiviso o, in caso, inserire delle penali per il proprietario attuale che, alla fine, è l'unico che ha creato questo casino !!!!
     
  14. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Se stai acquistando l'appartamento al prezzo di libero...trattieni una somma pari al 30% che lascerai dal notaio a garanzia della consegna prevedendone i tempi se non verranno rispettati,acquisterai un appartamento al prezzo di occupato.
     
  15. ncolitti

    ncolitti Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non è così secondo me! Si può stipulare.
    Si tratta di contratto per studenti: ho stipulato anch'io un 12 mesi più 12 mesi, come tra l'altro gli studenti miei inquilini mi hanno suggerito poichè loro già da tempo e con altri proprietari utilizzano questo contratto.
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Signori, qui l'unico che può chiarire il dubbio è chi ha in mano il contratto, il resto è solo confusione perché il termine "transitorio" si riferisce solo ad una ben determinata tipologia di contratto.
    La differenza sta nel numero di comma dell'art. 5 della Legge 431/98.

    LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI
    (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2)

    LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA
    (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)

    Quindi, visto che nel post iniziale si è parlato di "contratto transitorio" o l'autore si è espresso male, o si tratta della tipologia di contratto prevista dal comma 1.
    In tal caso (nulla vieta di redigere un contratto di natura transitoria anche agli studenti) sono valide le risposte date all'inizio.
    Se invece è un contratto per studenti sono valide le risposte date in seguito.
    Si tratta solo di accertare che tipo di contratto è realmente.
     
  17. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se leggi l'intestazione del contratto tipo per studenti, ti accorgerai che anche quello è un contratto di natura transitoria. Per comodità la riporto integralmente:

    CONTRATTO DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA PER LE ESIGENZE ABITATIVE DEGLI STUDENTI UNIVERSITARI
    ai sensi dell'art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non per essere pignolo, tovrm, ma se segui il link a questa pagina del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti vedrai come sono distinti i contratti. Il Ministero, nella Gazzetta Ufficiale, chiama "di natura transitoria" solo quelli da 1 a 18 mesi, gli altri li chiama "per studenti universitari".
    Se vogliamo fare una considerazione filosofica ... tutti i contratti sono transitori, ad un certo punto sono suscettibili di cessazione.

    Ministero delle infrastrutture e dei trasporti
     
  19. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti rispondo citando l'art. 5 della L. 431/98 (i contratti per studenti sono richiamati al secondo comma):

    «Art. 5. (Contratti di locazione di natura transitoria).
    1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
    2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis.
    3. E' facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.»

    Più chiaro di così ;) :fiore:
     
  20. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per te sarà chiaro così, io preferisco le due denominazioni distinte per identificare una piuttosto che l'altra tipologia di contratto, come da linee guida del ministero.
    La legge 431/98 è stata redatta prima e demandava appunto a un Decreto (D.M. 30/12/2002) la definizione dei dettagli e dei vincoli per le varie tipologie di contratto previste all'art. 5, cosa che è stata fatta.
    Dopo che tu mi dica che sono tutti contratti "transitori" è ovvio, ripeto, se non sono contratti senza fine sono transitori.
     

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