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Zenzera

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ciao.
Ho dato in locazione un mio immobile con contratto regolare debitamente firmato. Dopo meno di un mese, essendoci stati dei dissapori, l'inquilino mi ha mandato un messaggio whatsapp nel quale mi annunciava una disdetta motivata da suoi problemi di salute che mi avrebbe fatto avere tramite raccomandata. Sono contenta che se ne vada, quindi non faccio la minima opposizione. Devo restituirgli la caparra e riavere indietro le chiavi. Nel frattempo, però, non avevo registrato il contratto e anche se di poco sono scaduti i termini. La raccomandata non è ancora arrivata e, siccome non è una persona molto chiara, adesso mi è venuta paura che possa farmi qualche dispetto (per esempio decidere di non lasciare la casa). In questa situazione corro qualche rischio?
Grazie
 
Ultima modifica:

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non avevo registrato il contratto
Un contratto di locazione non registrato è nullo.
Se il conduttore cambia idea e non va via, rischi una situazione complicata (in quanto occupazione senza titolo) se dovessi liberare l'immobile per sua morosità.
E comunque non saresti in regola dal punto di vista fiscale.

Io registrerei il contratto, seppure tardivamente.
Optando per la cedolare secca non si paga né l'imposta di registro né quella di bollo; e neppure la risoluzione quando effettivamente l'immobile verrà rilasciato.
Però trattandosi di registrazione tardiva dovrai pagare delle sanzioni.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Avendo già consegnato le chiavi, è piuttosto anomala una disdetta così prematura: in quelle condizioni considererei doveroso da parte dell'inquilino l'immediato rilascio dei locali e riconsegna delle chiavi; il fatto che che si sia limitato a whatsapp, cosa ormai non infrequente nelle giovani generazioni, specie se forestiere, senza richiedere un contatto diretto, non promette molto bene.

Il consiglio di @uva non è da sottovalutare.
 

Zenzera

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dimenticavo un dettaglio: il messaggio che annuncia la disdetta è arrivato prima della scadenza dei termini per la registrazione; per questo ci siamo bloccati. Tale messaggio può avere valore legale, nel senso di giustificare la mancata registrazione?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tale messaggio può avere valore legale, nel senso di giustificare la mancata registrazione?
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali, non credo.

Come elemento del quale il giudice potrebbe tenere conto in caso di lite e azione di sfratto, può essere, ma non ne farei troppo affidamento.
Se la situazione si sblocca e ci sono azioni da parte dell'inquilino che facciano ben sperare, puoi attendere ancora qualche giorno: ma se tutto resta silente, registra. La raccomandata non impiega settimane per essere recapitata: soprattutto cerca di capire se il "malato" sta provvedendo a trasferirsi con una certa in località più salubri.
Non è detto che oggi tu possa ancora registrare in cedolare secca, se non era già stato previsto a contratto, ma sarebbe forse il male minore.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Tale messaggio può avere valore legale, nel senso di giustificare la mancata registrazione?
Secondo me no.
Perché la disdetta anticipata del conduttore deve essere inviata con raccomandata ar (che ti ha detto di aver spedito, ma non si sa se sia vero) o con pec.

E comunque non giustifica la mancata registrazione.
Non avendo ricevuto regolare disdetta (con raccomandata o pec) entro l'ultimo giorno utile per la registrazione, avresti dovuto registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate per evitarne la nullità.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Non è detto che oggi tu possa ancora registrare in cedolare secca, se non era già stato previsto a contratto
Concordo.

Non è chiaro se @Zenzera abbia previsto l'opzione per la cedolare nel contratto.
Se no, ora una raccomandata all'inquilino per avvisarlo dell'opzione sarebbe tardiva. Perché l'Agenzia delle Entrate ha specificato che la comunicazione al conduttore deve essere preventiva.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
L'opzione cedolare secca è nel contratto
Allora vale quanto scritto nel post n. #2:
non si paga né l'imposta di registro né quella di bollo; e neppure la risoluzione quando effettivamente l'immobile verrà rilasciato.
Però trattandosi di registrazione tardiva dovrai pagare delle sanzioni.
Per quanto riguarda la (presunta) raccomandata di disdetta del conduttore: io gli chiederei copia della ricevuta di spedizione. Dalla quale risultano il numero della raccomandata e la data in cui è stata spedita.
Così ti accerti che sia stata veramente inviata, e puoi monitorarla sul sito delle Poste.
 

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