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Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti.
Un inquilino risiede in un appartamento da circa 40 anni con vari e regolari contratti succedutisi nel corso degli anni. L'ultimo contratto stipulato è un 3+2 con scadenza del triennio al 31/12/21. Il proprietario vuole vendere l'intero immobile (di cui fa parte anche l'appartamento locato) e dare disdetta per non procedere al rinnovo del biennio.
DOMANDA: è d'obbligo concedere la prelazione oppure i 40 anni di locazione precedente hanno un peso?
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Il diritto di prelazione non trova applicazione nella ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compreso l'appartamento locato.
Quindi la differenza la fa l'intenzione di vendere in blocco tutto l'immobile, o di vendere tutti gli appartamenti dello stabile, ma uno per uno ( nel qual caso il diritto di prelazione sussisterebbe normalmente).
 

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno Franci63, il dubbio si pone sulla vendita in blocco o cumulativa, abbiamo un unico compratore disponibile ma trattandosi di palazzina con tre appartamenti, garages e terreno, il timore è che si prefiguri una cumulativa e non in blocco. Tu come la vedi?
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Buongiorno Franci63, il dubbio si pone sulla vendita in blocco o cumulativa, abbiamo un unico compratore disponibile ma trattandosi di palazzina con tre appartamenti, garages e terreno, il timore è che si prefiguri una cumulativa e non in blocco. Tu come la vedi?
Mi pare che, se si imposta il contratto preliminare con oggetto "intera palazzina composta da" , sia una vendita in blocco.
Altrimenti cosa sarebbe una vendita in blocco ?
 

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Sì, lo pensavamo anche noi ma in sostanza per vendita in blocco si intendono immobili, benché catastalmente separati, comunque funzionalmente legati (la faccio semplice). In questo caso gli appartamenti sono funzionalmente indipendenti. La legge specifica proprio questa differenza tra le due fattispecie di vendite
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Mettete un prezzo di vendita così alto che il conduttore non abbia convenienza ad acquistare.
Esempio prezzo di vendita 500000 euro di cui 300000 per l'appartamento del conduttore e 100000 per ciascuno dei restanti, e il problema è risolto.
 

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Infatti questa è un'ipotesi al vaglio, occorre verificare che sia legalmente percorribile e non si prefiguri una qualche irregolarità opponibile alla futura vendita
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Infatti questa è un'ipotesi al vaglio, occorre verificare che sia legalmente percorribile e non si prefiguri una qualche irregolarità opponibile alla futura vendita
Se voi vendete non sarà più un problema vostro, esponete il problema al notaio e fatevi dare la sua opinione
 

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Certo, ma non è scontato che il compratore accetti di accollarsi l'inquilino, ha altri progetti sull'immobile e potrebbe saltare la vendita
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
in sostanza per vendita in blocco si intendono immobili, benché catastalmente separati, comunque funzionalmente legati (la faccio semplice).
Se si vende l'intero immobile, comprensivo di parti in comune tra le varie unità, mi pare che ci si trovi di fronte ad una vendita in blocco, senza grandi possibilità di diversa interpretazione.
Trovo logico però consultare un avvocato, se avete il dubbio.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Il proprietario vuole vendere l'intero immobile (di cui fa parte anche l'appartamento locato) e dare disdetta per non procedere al rinnovo del biennio
Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Quindi il diniego del rinnovo del contratto è escluso, se il locatore ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo.
Ciò premesso, la questione della cosiddetta "vendita in blocco" - e dell’eventuale diritto di prelazione del conduttore - non ha ragion d’essere nell’ambito delle locazioni abitative; e ciò perché presupposto del sorgere del diritto di prelazione del conduttore è la volontà del proprietario-locatore di alienare l’immobile e soprattutto l’impossidenza di altri immobili a uso abitativo (eccettuato quello destinato a propria abitazione). L’impossidenza esclude quindi a priori che possa verificarsi una vendita in blocco.
 
Ultima modifica:

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
E l'impossidenza è un problema perché gli attuali proprietari sono 5 coeredi e a mia conoscenza almeno per uno di essi ha la proprietà dell'immobile in cui vive e di un altro ceduto in usufrutto ad un figlio, non so gli altri 4
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
e a mia conoscenza almeno per uno di essi ha la proprietà dell'immobile in cui vive e di un altro ceduto in usufrutto ad un figlio, non so gli altri 4
Da quanto scrive Nemesis, il fatto di possedere gli altri appartamenti della palazzina (oltre a quello affittato), esclude di per sé il requisito dell'impossidenza.
In effetti non ci avevo riflettuto , e siamo stati giustamente riportati all'ordine;)
 

Laura.L

Membro Attivo
Proprietario Casa
Vorrei riportare però alla domanda iniziale: posto che date le condizioni alla prima scadenza dei 3 anni saremmo obbligati alla prelazione ma non alla scadenza dei 2 (disdetta per finita locazione), il fatto che l'inquilino risiede da più di 40 anni e non solo da 3, potrebbe ravvisarsi una sorta di fine locazione? Intendendo questo contratto come l'ennesimo rinnovo dell'originaria locazione?. Spero di essermi spiegata...
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
alla prima scadenza dei 3 anni saremmo obbligati alla prelazione
La prelazione è necessaria conseguenza della possibilità di negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza. Se non vi sono le condizioni legali per negare il rinnovo, non esiste nemmeno il diritto di prelazione. In ogni caso, è l'ultimo contratto di locazione da prendere in considerazione. I precedenti contratti sono irrilevanti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Motivo per cui ho sempre consigliato di procedere a proroghe, mai a riscrittura di nuovo contratto: è bene che Laura verifichi se si tratta di nuovo contratto o rinnovo (proroga) di un precedente. Prima della precisazione ministeriale si riteneva che le proroghe successive alla prima fossero triennali.
 

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Buongiorno. Mio figlio è stato sfrattato. Il proprietario dice che non pagava da diversi mesi. Ma è stato dimostrato tramite bonifici davanti al giudice che non era vero! Lui per ripicca ci ha abbassato la potenza del contatore. È da tre mesi che mio figlio non paga più l'affitto. Purtroppo per mancanza di lavoro per la pandemia. La corrente mio figlio l'ha sempre pagata in nero. Ho bisogno di un consiglio!
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