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  1. giomar

    giomar Membro Attivo

    Buonasera,
    Alla morte di mio suocero la moglie e le due figlie hanno ricevuto in eredita' tre appartementi indivisi, ognuna per il 33%.
    La madre ed una figlia vogliono intestarsi un appartamento ciascuna per tenerselo mentre l'altra figlia vuole vendere a terzi il suo.
    Dal momento che si tratterebbe di intestarsi l'appartamento per poi rivenderlo, quale sarebbe la formula migliore per evitare un passaggio dal notaio?
    Grazie.
     
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  2. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    Penso che gli eredi debbano andare comunque dal notaio, perché l'eredità ha per oggetto beni immobili, la cui divisione va fatta per atto pubblico
     
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  3. giomar

    giomar Membro Attivo

    Salve,
    certamente bisognera' ricorrere al notaio. Io pero' intendevo come evitare il passaggio: madre e figlia che vendono a sorella e poi sorella che vende ad acquirente finale.
     
  4. massimo binotto

    massimo binotto Membro Attivo

    Professionista
    Più che un problema giuridico mi sembra un problema fiscale!!

    Chiameremo Alfa la madre, Beta e Gamma le due sorelle...

    Ora, essendo infatti comproprietarie, due sono le possibilità:
    la prima come hai detto tu che Alfa e Beta cedono la loro quota a Gamma e poi questa vende all'acquirente finale...
    la seconda che Alfa, Beta e Gamma vendono all'acquirente finale...

    Nel primo caso abbiamo due atti notarili e quindi doppia imposizione di tasse, imposte ed onorari notarili, ma la liquidità finale spetta esclusivamente a Gamma...
    Nel secondo caso abbiamo un solo atto notarile, meno dispendioso di tasse, imposte ed onorari notarili, ma la liquidità finale è divisa fra Alfa, Beta e Gamma per 1/3 ciascuna...

    Questa soluzione potrebbe essere utile solo se viene mantenuta la comproprietà sugli altri due appartamenti, poichè dalla vendita del terzo appartamento tutte e tre hanno ricevuto un compenso e rimangono detentrici pro quota indivisa degli altri immobili...

    Se invece Alfa e Beta vogliono intestarsi esclusivamente un'appartamento a testa, devono per forza fare altri rogiti, quale l'acquisto della quota di 1/3 da Gamma e poi la divisione fra Alfa e Beta...

    Sono casi un pò ingarbugliati, ma non esiste una formula diretta per la risoluzione del tuo caso...
     
    A Marco Giovannelli e giomar piace questo messaggio.
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A parere di chi scrive occorre procedere alla divisione in modo che ognuno divenga proprietario di una unità immobiliare al 100%. E poi ognuno tratterà a sè l'immobile o venderà a chi crede.
    Il costo dell'operazione è alquanto contenuto. Ecco gli aspetti economici piu' rilevanti del caso:

    DIVISIONE
    Valore da indicare in sede di divisione :Ai fini della comoda divisibilità degli immobili deve tenersi conto della situazione esistente al momento della divisione ( Cass. II sez. civ. sentenza del 20.6.07, n. 14321) La Corte di Cassazione in una recente sentenza ha statuito che ai fini dell’accertamento della comoda divisibilità degli immobili ex art. 720 c.c. ed anche della individuazione del titolare della quota maggiore onde poter applicare il criterio preferenziale previsto dalla norma citata, deve aversi riguardo alla situazione esistente al momento della divisione. e non al tempo dell’apertura della successione.
    Tassazione della divisione: a- se c'è divisione senza conguaglio (cioè i beni assegnati a ciascun condividente sono di valore pari al valore che i condividenti vantavano sulla massa comune), l'imposta di registro è pari all'1% del valore della massa divisionale; b- se in sede di divisione emergono invece conguagli di un condividente verso l'altro, per compensare la disparità di valore tra i beni assegnati a un condividente (cosiddetta «quota di fatto») e la quota al medesimo spettante sull'intera massa («quota di diritto»), il conguaglio (se superiore al 5% del valore della quota «di diritto») è tassato come se fosse una compravendita. Quindi non più con l'aliquota dell'1%, ma con quella del 7%, se si tratta di un'abitazione, insieme alle imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3 per cento. Si ritiene che la tassazione possa essere applicata sul “prezzo valore”
    Tassazione in sede di rivendita: Premesso che la divisione costituisce un negozio avente natura dichiarativa (quindi non traslativa) diretto a far cessare, mediante assegnazioni e con effetto retroattivo, la comunione esistente tra più soggetti, con l’attribuzione a ciascuno di essi della titolarità esclusiva su una parte determinata del bene o dei beni in comune, corrispondente per valore alla quota spettante nello stato di indivisione (risoluzione 136/E del 14 giugno 2007), cio’ premesso , la vendita dell’appartamento al terzo non comporta il conseguimento di una plusvalenza imponibile (ex articolo 67 ,lettera b, Tuir), poiché l’intera proprietà dell’immobile è da considerarsi acquisita in ogni caso a titolo successorio.
     
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  6. giomar

    giomar Membro Attivo

    Ciao e grazie per la risposta,
    molto interessante la tassa dell'1% rimene pero' la parcella del notaio che, in questo caso sarebbe doppia:
    Una per la divisione dei beni e l'altra per la vendita di un appartamento a terzi.
    Io pensavo di fare cosi':
    mia moglie cede, con rogito, i suoi 1/3 degli appartamenti alla madre ed alla sorella. Il suo rimane intestato a tutte e tre.
    Fa pero' un compromesso ove la madre e la sorella cedono i loro 1/3 dichiarando di essere state pagate. Al momento della vendita a terzi mia moglie cedera' il compromesso ( a terzi) riscuotendo l'intero capitale.
    Spero di essere stato chiaro.
    In questo caso si farebbe un unico rogito dal notaio.
    Sbaglio?
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Francamente non pasticcerei e farei le normali divisioni. Forse si spende qualcosa di piu' di notaio ma non si creano confusioni fra gli eredi nè si gettano i semi per futuri contenziosi.
    Fra l'altro con la "vendita" ( diversamente dalla divisione) si pagano molte piu' imposte come poi in sede di rivendita: dal chè il gioco non vale comunque la candela

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    PS. Fra l'altro nella rivendita a terzi il notaio per prassi consolidata lo paga l'acquirente. Motivo per cui la parcella del notaio a vs. carico ( e fra l'altro diviso 3) è solo una: quella della divisione
     
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  8. giomar

    giomar Membro Attivo

    Si, grazie, penso proprio che procederemo con la normale divisione per poi disporre del bene a piacimento. Hai ragione, diversamente, potrebbero crearsi dei dissidi ...che, comunque, gia' vedo all'orizzonte.
    Grazie del consiglio
     
  9. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Ottima la precisazione del Rossi che sottoscrivo per motivi di opportunità non solo tributaria ma anche legale.
    Servendosi di validi professionisti del settore legale-immobiliare per stimare i tre beni caduti in successione procedete per un accordo e dividete i beni tra gli eredi pattuendo le somme da versare per compensare eventuali e probabili differenze di valore tra i beni caduti in successione.
    Per esperienza professionale posso dire che le comunioni ereditarie si risolvono spesso in controversie tra i comproprietari e lo scioglimento è la strada preferibile sempre che si raggiunga l'accordo e questo sia ben fatto.
    Altrimenti occorre rivolgersi al Tribunale per lo scioglimento della comunione e la ripartizione del ricavato previa eventuale vendita a terzi.
    Avv. Luigi De Valeri Roma
     
    A Ennio Alessandro Rossi, giomar e piace questo elemento.

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