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L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno.
Quesito di oggi, è il "frazionamento per affitto".
Un proprietario di appartamento, in zona mare, stile anni 60/70, A3 seconda casa inutilizzata, di circa 130 mq, così fatto: ingresso e lungo corridoio, a destra grande sala di 50mq e due finestre + una camera, a sinistra cucina con ampio ripostiglio e lavatoio + bagno, in fondo al corridoio camera matrimoniale. Sul pianerottolo due ingressi, uno in cucina non utilizzato ed uno al corridoio che è utilizzato.
L'edificio è di proprietà familiare senza contrasti per le eventuali trasformazioni, quindi nessun divieto a realizzazione di opere sulle parti comuni.
L'appartamento è sul mercato in affitto, ma la richiesta odierna è per una frazione e non per il totale.
Perciò la necessità sarebbe: chiudere (possibilmente con cartongesso) porta cucina nel corridoio, lasciando questa frazione inutilizzata.
Quindi il resto dell'appartamento verrebbe affittato, ma prima andrebbe realizzato un angolo cottura su una parete della sala.
A questo punto, prima di procedere alla conclusione del contratto affitto (per un periodo incerto) ad uso abitativo 4+4, si vorrebbe realizzare una valutazione di convenienza.
Partendo dal costo degli adempimenti di legge, tutta la burocrazia sia comunale che catastale, (Diversa distribuzione spazi interni? Frazionamento? Ristrutturazione? Cambio destinazione d'uso? In quale campo ci troviamo?).
Escludendo i compensi dei professionisti tecnici e le opere murarie ed impiantistiche, per le quali si può immaginare una moderata contrattazione.
Il "frazionamento" impone il ri-accatastamento?
Ci troveremo di fronte ad una creazione di nuova unità immobiliare?
Varieranno gli importi delle imposte, ci saranno doppie utenze?
Considerando un affitto annuo di €.4500,00 lorde, ma tassate al 27%, il gioco varrà la candela?
Grazie
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Il "frazionamento" impone il ri-accatastamento?
Si
Ci troveremo di fronte ad una creazione di nuova unità immobiliare?
Si
Varieranno gli importi delle imposte, ci saranno doppie utenze?
Probabilmente la somma delle imposte per due unità sarà maggiore di quella per la singola unità grande: ma un tecnico può fare una simulazione per capire come sarà .
Doppie utenze : si.
prima di procedere alla conclusione del contratto affitto
Prima devi fare un progetto serio, o perlomeno consultare un tecnico che ti dia un parere di fattibilità: non è nemmeno detto che tu possa fare angolo cottura in sala: dipende anche dalle questioni tecniche da risolvere, relativamente al carico e scarico acqua.
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Si

Si

Probabilmente la somma delle imposte per due unità sarà maggiore di quella per la singola unità grande: ma un tecnico può fare una simulazione per capire come sarà .
Doppie utenze : si.

Prima devi fare un progetto serio, o perlomeno consultare un tecnico che ti dia un parere di fattibilità: non è nemmeno detto che tu possa fare angolo cottura in sala: dipende anche dalle questioni tecniche da risolvere, relativamente al carico e scarico acqua.
Grazie.
Certamente bisognerà chiedere per le acque. Ma ci si può immaginare che essendo sia l'appartamento che tutto l'edificio già dotato di scarichi di acque reflue, non ci siano motivi ostativi ad aggiungere altri allacci interni?
Per i carichi nessun problema, perché l'utenza attuale verrebbe traslata sulla maggiore frazione dell'appartamento.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma ci si può immaginare che essendo sia l'appartamento che tutto l'edificio già dotato di scarichi di acque reflue, non ci siano motivi ostativi ad aggiungere altri allacci interni?
Dipende dalla distanza tra attacchi attuali e quelli da creare.
Se poi devi far passare le tubature a pavimento, ovvero tirar su l’esistente e posarne uno nuovo, devi avere dei preventivi seri per i lavori.
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Dipende dalla distanza tra attacchi attuali e quelli da creare.
Se poi devi far passare le tubature a pavimento, ovvero tirar su l’esistente e posarne uno nuovo, devi avere dei preventivi seri per i lavori.
Si infatti, avevo escluso dal quesito la parte dei lavori e degli onorari.
In quanto i lavori, per la posizione dell'angolo cottura, sono molto semplici.
Il punto di carico attuale non è distante dalla parete della sala (sullo stesso pianerottolo a meno di 2 metri, con autoclave autonomo) .
L'intento del proprietario sarebbe infatti, passare le utenze attive sull'intero appartamento a quello nuovo frazionato (in quanto il residuo rimarrebbe inutilizzato).
Quindi il carico è risolto.
Ma il quesito verte a livello di oneri burocratici, a quali costi andrebbe incontro, oltre che aumento delle imposte.
In pratica, ci sono delle istanze da produrre, oneri e bolli da pagare per la semplice operazione a prescindere dalla difficoltà e mole di lavoro? Avendo già presente i costi approssimativi di onorari dei tecnici, e materiali e manodopera e certificazioni del punto cottura. Sempre ammesso che gli impianti oggi a norma per il totale, possano valere per il frazionato?
Grazie.
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
occhio allo scarico dei fumi di cottura: come li scarichi? impuzzolentisci i divani e lasci vagare gli odori nelle altre stanze?
Si valuta realizzazione angolo cottura con tutto il necessario. La sala in questione è una stanza di 50mq, con salotto e sala pranzo, allo stato attuale. Ma nella nuova disposizione, diventerebbe angolo cottura,sala pranzo e piccolo salotto. Il dubbio del proprietario è la convenienza della divisione, oppure farebbe prima a fare affitto parziale (chiudendo i locali non necessari). Oppure uno sconto sull'affitto dell'appartamento totale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il postante ha fatto una domanda finalizzata alla sola locazione. Io non sono convinto quindi sia obbligatorio procedere a pratiche di frazionamento e riaccatastamento, con i conseguenti oneri.
Nulla vieta di locare solo una parte di una u.i. : chiude la porta che metterebbe in comunicazione i due settori, e allega al contratto una planimetria dove viene evidenziata la parte locata.
Rimangono i problemi impiantistici e relative opere, che incidono sulla valutazione di convenienza.

Diverso se detto lavori preludono a ipotesi di vendita frazionata: nel qual caso il frazionamento urbanistico e catastale sono inevitabili
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Il postante ha fatto una domanda finalizzata alla sola locazione. Io non sono convinto quindi sia obbligatorio procedere a pratiche di frazionamento e riaccatastamento, con i conseguenti oneri.
Nulla vieta di locare solo una parte di una u.i. : chiude la porta che metterebbe in comunicazione i due settori, e allega al contratto una planimetria dove viene evidenziata la parte locata.
Rimangono i problemi impiantistici e relative opere, che incidono sulla valutazione di convenienza.

Diverso se detto lavori preludono a ipotesi di vendita frazionata: nel qual caso il frazionamento urbanistico e catastale sono inevitabili
Grazie. Il quesito era esattamente posto sulla convenienza dell'affitto parziale o intero scontato. La richiesta è per parziale con realizzazione di angolo cottura in sala. Mentre il proprietario per risparmiare fastidi ed oneri vari, preferirebbe scontare il canone locando l'intero già funzionante.
In pratica, se locano il parziale ad €. 4500 lorde (tassate al 27%), ma per nuovo angolo cottura spendono €.1500. Magari conviene scontare l'intero, a €. 5500 e non sprecare nel nuovo angolo cottura. Tant'è che il residuo non locato, non sarebbe appetibile al mercato, in quanto cucina abitabile con balcone ed annesso lavatoio rispostiglio cieco, non richiesto dal mercato.
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Nessuno ti vieta di locare il tutto agli stessi € 4500: a quel punto cucina e ripostiglio lavanderia diventerebbero un plus.
Non ha alcun senso creare una frazione inutilizzabile, salvo sia per motivi transitori
La richiesta attuale, vuole angolo cottura in sala. Quindi per questo ipotetico inquilino, bisogna spendere. Il quesito del proprietario è se rifiutare o spendere. Come valutare la convenienza? È la prima richiesta dopo anni, e quel taglio di appartamento non è richiesto. Il nuovo taglio sarebbe sicuramente più appetibile, più piccolo più funzionale.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Concordo anch'io che la creazione del secondo angolo cottura avrebbe molto più senso, e rientro economico, potendo poi affittare su immobili e non uno. A sx includendo la camera da letto diventerebbe un bilocale. e A dx potrebbe benissimo diventare un bilocale solo la stanza da 50 mq. Ovvio servirebbero 2 bagni.

Una soluzione più facile e meno impattante potrebbe essere quella di scegliere una cucina elettrica per la nuova zona e sistemare solo la questione lavello.


Riguardo alla locazione, affittare una porzione non ufficialmente con angolo cottura può creare problemi. A me sono capitati. Un proprietario aveva diviso De facto un grande appartamento in 2 bilocali, ma poi affittando, prendendo residenza e dovendo fare un ricongiungimento familiare uno degli inquilini in comune si sono accorti che le carte non tornavano, quindi il proprietario ha comunque dovuto riaccatastare dopo aver presentato una pratica urbanistica.
 

L'alloro

Membro Junior
Proprietario Casa
Concordo anch'io che la creazione del secondo angolo cottura avrebbe molto più senso, e rientro economico, potendo poi affittare su immobili e non uno. A sx includendo la camera da letto diventerebbe un bilocale. e A dx potrebbe benissimo diventare un bilocale solo la stanza da 50 mq. Ovvio servirebbero 2 bagni.

Una soluzione più facile e meno impattante potrebbe essere quella di scegliere una cucina elettrica per la nuova zona e sistemare solo la questione lavello.


Riguardo alla locazione, affittare una porzione non ufficialmente con angolo cottura può creare problemi. A me sono capitati. Un proprietario aveva diviso De facto un grande appartamento in 2 bilocali, ma poi affittando, prendendo residenza e dovendo fare un ricongiungimento familiare uno degli inquilini in comune si sono accorti che le carte non tornavano, quindi il proprietario ha comunque dovuto riaccatastare dopo aver presentato una pratica urbanistica.
Scad
Concordo anch'io che la creazione del secondo angolo cottura avrebbe molto più senso, e rientro economico, potendo poi affittare su immobili e non uno. A sx includendo la camera da letto diventerebbe un bilocale. e A dx potrebbe benissimo diventare un bilocale solo la stanza da 50 mq. Ovvio servirebbero 2 bagni.

Una soluzione più facile e meno impattante potrebbe essere quella di scegliere una cucina elettrica per la nuova zona e sistemare solo la questione lavello.


Riguardo alla locazione, affittare una porzione non ufficialmente con angolo cottura può creare problemi. A me sono capitati. Un proprietario aveva diviso De facto un grande appartamento in 2 bilocali, ma poi affittando, prendendo residenza e dovendo fare un ricongiungimento familiare uno degli inquilini in comune si sono accorti che le carte non tornavano, quindi il proprietario ha comunque dovuto riaccatastare dopo aver presentato una pratica urbanistica.

Grazie. Infatti, il punto che vuole chiarire il proprietario è: ammesso che mi facciano fare senza problemi gli scarichi. Ammesso che non abbia problemi riguardo al punto cottura (con cucina elettrica ok) magari se l'inquilino vuole mettere il metano..bisogna fare certificazione del punto.. Ma poi, se chiede la residenza? Abitabilità o agibilità? Se può fare lavori senza autorizzazioni, ma poi per qualche motivo entra in casa un controllo? Farebbe prima a fare registrare la modifica spendendo. Quindi il dilemma è sempre la convenienza della trasfigurazione.
 

griz

Membro Storico
Professionista
direi che se il frazionamento produrrà 2 unità entrambe recepibili dal mercato le spese valgano, in caso contrario probabilmente no, dal punto di vista normativo sembra che i lavori in programma siano fattibili, a volte la creazione di una nuova unità prevede anche la creazione di un posto auto, spesso coperto, da valutare anche questo aspetto
 

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Salve, ho un problema per la seconda casa
Nel 1980 ho costriuito nel yerteno di mia proprieta' un annesso agricolo e nel 1985, con il condono ho chiesto la trasformazione come abitazione, ho pagato tutte le oblazioni al comune ora a distanza di anni volendo vendere la proprieta' non possi perche' la cucina nonostante la luminosita' 2 finestre, e' alta 225 ,ma nel condono era cosi'
dolcenera52 ha scritto sul profilo di mapeit.
BASTA!
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