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  1. francois1978

    francois1978 Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.

    Mia madre ed i suoi 5 fratelli, alla morte di mio nonno, avvenuta nel 1977, hanno ereditato per successione due terreni edificabili.

    Uno dei fratelli ha costruito, a sue spese, su tali terreni due fabbricati. Fino ad oggi la proprietà è rimasta indivisa, mentre oggi si pone il problema di un' equa divisione.

    Qual è la normativa al riguardo? Come si può procedere? Qual è la quota spettante a mia madre?

    Grazie in anticipo.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Più che di quote, mi porrei il primario compito di dare un valore ai due terreni edificabili. Per tale compito una agenzia o più d'una, un tecnico di fiducia di tutti gli eredi potrà indentificare il valore di mercato e guidarvi nella divisione. Quando si fosse tutti assieme convenuto sul valore, si dedurrà la quota di ogni fratello erede, non essendoci nessuna distinzione di quota, per quanto riferito nel quesito. I vari eredi, quindi, offriranno la possibilità di acquisto in primis, al fratello che ha edificato e che a ragion veduto sembra essere il più interessato ad acquistare per non perdere il valore degli immobili sopra edificati.
    Nella teoria è tutto lineare, poi "parenti serpenti!"
    Auguri!
     
  3. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Nuovo Iscritto

    Confermo, sempre più spesso in questi casi si cercano soluzioni che possano garantire agli ereditari la massima indipendenza nella valutazione, non permettendo a priori di scegliere il valutatore (che risulterebbe altrimenti "di parte"), bensì condividendo a priori la metodologia che verrà utilizzata per stimare l'immobile.

    Ciao,
    Marco
     
  4. francois1978

    francois1978 Nuovo Iscritto

    Scusa la mia ignoranza. La valutazione da parte del tecnico tiene conto solo del terreno o anche degli immobili sopra costruiti?
     
  5. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    se ho capito bene uno dei coeredi ha edificato su un bene indiviso quindi al momento della presentazione della richiesta di licenza edilizia tutti avranno assentito integrando un diritto di superficie (diciamo parziale).....
    visto che anche chi ha costruito possedeva una quota propria, per cui la valutazione deve essere necessariamente fatta tra terreno e immobile nello stato di fatto irreversibile e per quote del terreno edificabile come pervenuto all'apertura della successione cioè una cosa è la successione e una cosa è il diritto di superficie (almeno io la interopreto così)
    attendiamo comunque commenti più autorevoli
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Beh, chi ha edificato si è preso una bella responsabilità. Solo l'onestà vostra, potrebbe riconoscere questo distinguo, perchè riconosce di non aver partecipato agli oneri di edificazione. Ma di certo sulla carta siete titolari di 1/5 del terreno e di ciò che sopra è stato edificato.
     
  7. francois1978

    francois1978 Nuovo Iscritto

    Chi ha edificato dice di avere le fatture intestate a lui come documenti probatori. Secondo voi sono sufficienti? Ad integrazione vi dico che gli immobili edificati risultano accastati riportando i nomi di tutti gli eredi (ed anche quelli dei coniugi di due degli eredi) con la dicitura "ciascuno per i propri diritti". Che significa?
     
  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La cointestazione in catasto dimostra che tutto ciò che stà sopra un terreno appartiene ai proprietari del terreno. I coniugi non capisco come ci entrino, a meno che non sia stato acceso una ipoteca.

    Auguri!
     
  9. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Nuovo Iscritto

    Come prima cosa direi che non si tratta più di valutare un terreno edificabile ma la valutazione è dell’immobile e per immobile si parla dell’edificio e del terreno circostante. Tale terreno nel momento che è stato edificato non è più edificabile.
    Al più, ma dipende dalla legislazione urbanistica regionale/comunale, si potranno effettuare degli ampliamenti, ma questo è tutto da vedere.

    La valutazione quindi comprenderà il valore dell’immobile nello stato di fatto così com’è.

    Inoltre, se il terreno è intestato a 5 fratelli, il permesso di costruire autorizzato dal comune per la costruzione dell’edificio sarà intestato a tutti loro. Se poi la costruzione l’ha finanziata solo uno di loro, diventa una questione familiare.

    Ad ogni modo, per rispondere alla domanda iniziale, direi che sicuramente deve essere fatta la valutazione dei beni che si vogliono dividere.
    Solo successivamente si potrà ragionare su come dividere il patrimonio.
    Per la valutazione corretta, naturalmente, se ci sono di mezzo anche diritti di superficie dovrà essere fornita al perito valutatore tutta la documentazione necessaria.

    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     
  10. francois1978

    francois1978 Nuovo Iscritto

    Quindi, se ho capito bene, essendo una questione familiare, gli altri eredi potrebbero anche disconoscere l'effettuazione delle opere da parte di uno solo di essi e dividere tutto per 6, rimanendo nella legalità? E se chi ha finanziato le opere si rivolgesse ad un tribunale per dimostrare che ha finanziato lui la costruzione?
     
  11. francois1978

    francois1978 Nuovo Iscritto

    Quindi, la presenza dei coniugi dimostra al 100% la presenza di un'ipoteca sull'immobile?
     
  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Vedi non sono in grado di risponderti, secondo me i coniugi non dovrebbero comparire, salvo che abbiano fatto un vincolo a loro favore, ma mai in quota eccedentaria alla loro spettanza. E' per questo che ti consigliavo un tecnico di tua, se non è possibile di fiducia di tutti, per venire a capo di una storia che mi sembra già spinosa al solo raccontarla.

    Auguri di Buone Feste!
     
  13. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Nuovo Iscritto

    In effetti la questione è spinosa…

    Consiglio di tenere separate le due cose: una cosa è la valutazione dell’immobile un’altra è la divisione testamentaria.

    Per quanto riguarda la valutazione sarà necessario reperire tutta la documentazione urbanistica dell’immobile, permessi di costruire, DIA, ecc…
    Se poi tali permessi sono stati emessi a nome di tutti i fratelli e questi fratelli non erano al corrente o non erano d’accordo, penso si prefiguri un problema differente e forse un po’ più grave dalla mera suddivisione ereditaria.

    Oltre alla necessità di rivolgersi ad un perito qualificato/certificato per la valutazione, temo ci sia bisogno anche di un legale per un parere dal punto di vista del diritto privato.

    In bocca al lupo!
    Marco
     

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