Divisione di comunione

[cicci48]

Sottopongo alla vostra attenzione il seguente quesito: tre fratelli comproprietari di uno stabile composto da diverse unità abitative tutte perfettamente divisibili hanno preso l'accordo (contenuto nel file che allego) sottoscrivendolo. Ora uno dei fratelli considera questo accordo una scrittura privata in grado di modificare in maniera definitiva la comunione, minacciando di impugnarla per via legale. Mi chiedo è possibile?
Grazie mille
cicci
PS. Non riesco a caricare l'allegato aggiungo il contenuto dell'accordo

Accordo definitivo di ripartizione proprietà f.lli………………
Sono da intendersi Aree Comuni
-- Sottotetto - vano scale – 2 Locali caldaia - Area esterna al corpo di fabbrica entro i confini della proprietà comprendente i muri di confine perimetrali e gli accessi alla proprietà che attualmente consistono in un passo carraio e tre passi pedonali.
Delle cui aree comuni si rimanda, per un dettaglio del loro utilizzo, ad un accordo privato tra le parti.
Sono da intendersi oggetto della ripartizione, escludendo quindi le parti comuni sopracitate,:

- Secondo piano con due appartamenti da finire;
- Primo piano con due appartamenti finiti;
- Piano terra con grezzo dalla superficie utile pari agli appartamenti sopracitati;
- Seminterrato con area per tre cantine di cui la prima (da sinistra) e la seconda(al centro) al grezzo e non ancora divise fra loro perchè la seconda cantina non ha ancora l’accesso diretto e a seguire la terza(a destra) divisa e comunque per le quali è da verificarne la superficie di spettanza per ognuno.

Premesso che nella ricerca di una formula semplificata di accordo e come dimostrazione di buona volontà si accetterebbe di considerare la rifinitura di entrambi gli appartamenti al secondo piano (di Antonio ed Ignazio) per un valore complessivo pari a ……euro e, a seguire, con la realizzazione dell’accesso diretto alla cantina centrale per un valore stimato di euro ……… , si renderebbe così necessaria la sola stima dell’appartamento destro del primo piano visto come primo lotto e della superficie al piano terra sottostante che divisa in parti eguali può essere vista come altri due lotti separati,

si propone
di far stimare i tre lotti su indicati da tecnico 0 perito di comune accordo. Ogni singolo lotto avrà quindi un valore nominale pari alla media dei tre valori dati e che sarà ritenuto congruo dalle tre parti e utilizzato per la compensazione in danaro.
A seguire si abbinano i tre lotti su indicati alle tre parti in causa per estrazione.

Gli abbinamenti così ottenuti per estrazione si sommano alle altre unità che corrispondono:
- Per ……… l’appartamento al 2° piano a destra e la prima cantina (sinistra);
- Per …….. l’appartamento al 1° piano a sinistra e la terza cantina (destra);
- Per …… l’appartamento al 2° piano a destra con la seconda cantina (centro).

Quanto proposto obbliga a ciascuno di mantenere e consente di cedere la parte sorteggiata e la conseguente compensazione in danaro (rispettando i valori attribuiti alle varie unità spettanti) pareggia il valore delle tre parti in totale e senza l’obbligo di concorrere al completamento di una qualunque unità sorteggiata e anche di ogni altra unità in divisione.

A far data dalla compensazione in danaro e successivo rogito notarile ogni unità spettante deve essere disponibile in un tempo non superiore ai tre mesi e libera di ogni forma di impedimento ad un suo uso esclusivo (arredi, ingombri e impianti provvisori che non fanno parte dell’unità spettante e comunque anche se riguardino aree comuni).
XXXXXXXXXXXXXX

 

[JERRY48]

La scrittura privata, in diritto, è il documento redatto per iscritto (con qualunque mezzo: manuale, meccanico, elettronico) e sottoscritto con firma autografa (o digitale o anche elettronica avanzata secondo le disposizioni del Decreto Legislativo 7 Marzo 2005, n. 82 e s.m.i.) da taluno che, in virtù della sottoscrizione, prende il nome di autore.
In base alla massima di esperienza per cui chi firma un documento ne condivide il contenuto e vuole, in qualche modo, farlo proprio, la scrittura privata "fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta". La regola di prova legale, però, non concerne la veridicità delle dichiarazioni stesse, che è sempre rimessa al libero convincimento del giudice.
La legge considera sempre riconosciuta la scrittura privata cosiddetta "autenticata", che è stata sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale che, previo accertamento, attesta l'identità della persona che sottoscrive.
Quindi a mio parere lo può fare, ma con rischio non indifferente e spese e tempi non quantificabili, per la risoluzione del problema.
Peccato per il disaccordo!!!
saluti
jerry48

 

[cicci48]

Non ho capito bene la risposta: io chiedevo se il documento indicato ha in se gli elementi tali da essere considerato un accordo valido visto che ha piu che altro la forma della proposta.
Grazie mille comunque per l'attenzione.
Cicci

 

[JERRY48]

Non ho capito bene la risposta: io chiedevo se il documento indicato ha in se gli elementi tali da essere considerato un accordo valido visto che ha piu che altro la forma della proposta.
Grazie mille comunque per l'attenzione.
Cicci

Ho inteso come principale domanda la fattibilità di impugnazione della scrittura privata.
Per quanto riguarda la ripartizione delle vostre proprietà, a mio avviso compete solo esclusivamente a voi se è fattibile o meno.
In pratica ci deve essere necessariamente l'accordo tra di voi, beninteso se le quote sono eque, dopo la perizia fatta da un tecnico.
Ti confesso che anche con i miei fratelli abbiamo adottato lo stesso sistema dell'estrazione a sorte. Tutti contenti.
saluti
jerry48

 

[erwan]

non capisco perché siamo finiti a parlare della forma della scrittura quando il problema è sostanziale: la divisione fatta dal notaio avrà effetti reali mentre questo regolamento contrattuale li ha solo obbligatori, nel senso che le parti si sono impegnate a seguire quelle linee guida nell'atto successivo.

e quindi se un firmatario pretendesse di procedere diversamente da come stabilito gli altri potrebbero farsi forti di tale scrittura per opporsi alla sua richiesta;
ma non chiamerei questo passaggio "impugnazione", perché non ci sono profili di invalidità.

 

[cicci48]

scusate la mia inesperienza, non mi sono spiegata bene, ci riprovo
I 3 fratelli dopo varie discussioni hanno redatto quel documento (che a me pare più un preliminare che un vero e proprio accordo); successivamente uno dei tre preoccupato del fatto che per estrazione dovesse compensare delle somme in denaro (è disoccupato) ha chiesto che la proprietà venisse suddivisa in maniera tale che nessuno dovesse pagare niente. Tutti e tre d'accordo, questa volta solo verbalmente. E qui sorge il problema e anche il motivo della mia domanda: passati due mesi due intendono rispettare l'accordo verbale mentre il terzo sostiene che può avvalersi della firma apposta su quel documento contenuto nel post ritenendola una scrittura privata ancorchè non registrata.
Allora uno scritto così redatto, con tanti condizionali, con la formula della proposta io ritengo sia solo un preliminare per una futura scrittura privata o anche direttamente per il rogito notarile (tanto è vero che si parla di valutazione, di estrazione dei lotti......tutte cose non avvenute.)
Scusate forse con l'intento di essere chiara sono farraginosa ma la mia domanda è una sola leggete il documento ritenete che sia un impegno irrevocabile?
Grazie mille
cicci

 

[erwan]

come detto sopra il regolamento contrattuale ha effetti obbligatori, nel senso che le parti si sono impegnate a seguire quelle linee guida nell'atto successivo.

anche un preliminare sarebbe un impegno irrevocabile!

se questo lo è allora gli accordi verbali non servono a nulla se una persona se li rimangia: la forma delle modifiche avrebbe dovuto essere scritta anch'essa, perché scritto dovrà essere l'atto di divisione...

 

[cicci48]

Grazie